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Recht
Baurechtszins in Österreich
Höhe, Berechnung & Regeln
Wie hoch ist der Baurechtszins in Österreich? Alles zu Berechnung, Wertsicherung, Laufzeit, Zahlungsverzug, Vermietung und Ende des Baurechts.
Veröffentlicht von
Edwin Schneider
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Einordnung des Baurechtszins
Wer ein Grundstück besitzt, muss es nicht zwingend verkaufen, um anderen dessen Bebauung und langfristige Nutzung zu ermöglichen. Das österreichische Baurecht erlaubt es, Grundstücks- und Gebäudeeigentum rechtlich voneinander zu trennen. Der Grundstückseigentümer behält seinen Grund und Boden, während eine andere Person darauf ein Gebäude errichten, besitzen und nutzen kann. Als Gegenleistung wird häufig ein laufender Baurechtszins vereinbart.
Für Grundstückseigentümer:innen kann ein Baurecht damit eine langfristige Einnahmequelle schaffen, ohne dass sie sich von ihrer Liegenschaft trennen müssen. Für Bauberechtigte eröffnet es die Möglichkeit, ein Gebäude zu errichten oder zu erwerben, ohne zugleich Eigentümer:innen des Grundstücks werden zu müssen. Der Bauzins bildet dabei einen wesentlichen Kostenfaktor, der die Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition über Jahrzehnte beeinflussen kann. Wie hoch ein Baurechtszins ausfällt, wie er angepasst werden darf und welche Folgen ein Zahlungsrückstand oder das Ende der Vertragslaufzeit hat, hängt sowohl von den gesetzlichen Vorgaben als auch vom konkreten Baurechtsvertrag ab.
Was ist der Baurechtszins?
Das Baurecht ist ein eigenständiges, grundbücherlich begründetes Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es kann verkauft, vererbt und grundsätzlich auch zur Besicherung einer Finanzierung verwendet werden. Der Grundstückseigentümer bleibt Eigentümer des Bodens, während dem Bauberechtigten die Eigentümerrechte am Bauwerk zustehen. Das Bauwerk gilt rechtlich als Bestandteil des Baurechts und nicht als gewöhnlicher Bestandteil des Grundstücks.
Laufzeit und Zahlungen
Ein solches Recht kann für einen Zeitraum von mindestens zehn und höchstens 100 Jahren bestellt werden. Es entsteht durch die Eintragung im Grundbuch. Der Baurechtsvertrag legt fest, unter welchen Bedingungen das Grundstück genutzt werden darf, welche Verpflichtungen die Vertragsparteien übernehmen und welche Zahlungen gegebenenfalls zu leisten sind.
Die wichtigste wiederkehrende Zahlung ist der Baurechtszins, den das Baurechtsgesetz als Bauzins bezeichnet. Er stellt das vertraglich vereinbarte Entgelt für die Einräumung des Baurechts dar. Anders als beim Kauf eines Grundstücks wird die Gegenleistung dabei nicht zwingend durch einen einmaligen Kaufpreis erbracht, sondern kann in regelmäßigen Zahlungen über die vereinbarte Laufzeit bestehen. Ein laufender Bauzins ist allerdings keine zwingende Voraussetzung für jedes Baurecht. Auch andere Entgeltgestaltungen oder eine unentgeltliche Einräumung kommen grundsätzlich in Betracht.
Für die beiden Vertragsparteien hat das unterschiedliche wirtschaftliche Auswirkungen. Grundstückseigentümer:innen behalten ihre Liegenschaft und können daraus über einen langen Zeitraum Einnahmen erzielen. Bauberechtigte wiederum müssen den Grund nicht erwerben, tragen aber neben den Kosten für Errichtung, Erwerb und Erhaltung des Gebäudes gegebenenfalls eine dauerhafte Zahlungspflicht. Wird das Gebäude vermietet, stehen den Mieteinnahmen somit auch die laufenden Verpflichtungen aus dem Baurechtsvertrag gegenüber. Wie du als Eigentümer:in und Vermieter:in am besten vorgehen kannst, erfährst du in diesem Ratgeber.
Wie der Baurechtszins berechnet wird
Das Baurechtsgesetz schreibt keinen allgemein verbindlichen Betrag vor, den Grundstückseigentümer:innen für die Einräumung eines Baurechts verlangen dürfen. Ebenso wenig gibt es einen gesetzlichen Standardprozentsatz, der auf sämtliche Grundstücke anzuwenden wäre. § 3 BauRG verlangt bei einem wiederkehrenden Bauzins vielmehr, dass dessen Höhe und Fälligkeit bestimmt sind. Die ursprüngliche Höhe wird daher grundsätzlich im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung festgelegt.
Bei der wirtschaftlichen Kalkulation können verschiedene Faktoren eine Rolle spielen. Dazu zählen insbesondere die Lage und Nutzbarkeit des Grundstücks, seine Bebauungsmöglichkeiten, die vereinbarte Laufzeit und die Frage, welche Verpflichtungen die Vertragsparteien zusätzlich übernehmen. Auch der Grundstückswert kann bei der anfänglichen Preisfindung als Orientierung dienen. Die tatsächliche Höhe des Bauzinses ergibt sich jedoch erst aus der konkreten Vereinbarung.
Ein vereinfachtes Beispiel: Für ein Grundstück mit einem angenommenen Wert von 600.000 Euro vereinbaren die Vertragsparteien einen festen jährlichen Bauzins von 12.000 Euro. Das entspricht bei Vertragsabschluss rechnerisch zwei Prozent des angenommenen Grundstückswerts beziehungsweise einer monatlichen Belastung von 1.000 Euro, sofern zwölf gleich hohe Monatszahlungen vorgesehen sind.
Lesetipp: Wie du bei der Teilung einen Grundstückes vorgehen kannst, erfährst du in unserem Ratgeber Grundstück teilen in Österreich - Der Guide zu Parzellierung & Grenzänderung
Die zwei Prozent dienen in diesem Beispiel ausschließlich der wirtschaftlichen Veranschaulichung. Sie sind weder eine gesetzliche Vorgabe noch eine Aussage über das marktübliche Niveau. Vertraglich vereinbart wird ein bestimmter Bauzins, dessen spätere Anpassung sich nach einer gesonderten, rechtlich zulässigen Wertsicherungsvereinbarung richten kann.
Gerade bei längeren Laufzeiten sollte der Bauzins nicht isoliert betrachtet werden. Ein anfangs niedriger Betrag kann durch spätere Anpassungen erheblich steigen. Umgekehrt kann ein höherer laufender Bauzins mit anderen vertraglichen Vorteilen verbunden sein. Für Bauberechtigte, die das Gebäude vermieten möchten, ist daher die langfristige Gesamtbelastung entscheidend: Neben Finanzierung, Instandhaltung und Bewirtschaftung muss auch der laufende Bauzins aus den verfügbaren Einnahmen getragen werden können.
Wann der Baurechtszins erhöht werden darf
Baurechtsverträge erstrecken sich häufig über mehrere Jahrzehnte. Damit stellt sich zwangsläufig die Frage, wie der ursprünglich vereinbarte Bauzins an eine veränderte Geldwertentwicklung angepasst werden kann. Das Baurechtsgesetz erlaubt Wertsicherungsvereinbarungen ausdrücklich, enthält dafür aber eine wichtige Einschränkung: Die Höhe des Bauzinses darf nicht durch eine Bezugnahme auf den Wert von Grund und Boden bestimmt werden.
Die rechtliche Unterscheidung liegt zwischen der ursprünglichen Preisfindung und der späteren Entwicklung des vereinbarten Entgelts. Der Grundstückswert kann bei Vertragsabschluss eine wirtschaftliche Kalkulationsgrundlage bilden. Eine Klausel, nach der sich der laufende Bauzins künftig automatisch entsprechend dem jeweils aktuellen Grundstückswert verändert, ist dagegen mit der gesetzlichen Beschränkung nicht vereinbar.
Ob und zu welchem Zeitpunkt eine solche Erhöhung tatsächlich eintritt, richtet sich nach der wirksamen Wertsicherungsvereinbarung. Ohne eine entsprechende vertragliche oder sonstige rechtliche Grundlage berechtigt die bloße Inflation nicht automatisch zur Erhöhung des Bauzinses.
Die Wertsicherung des Baurechtszinses
Eine Wertsicherung anhand eines geeigneten Preisindex, beispielsweise des Verbraucherpreisindex (VPI) der Statistik Austria, ist hingegen grundsätzlich möglich. Entscheidend ist, dass die vertragliche Regelung ausreichend klar festlegt, welcher Index verwendet wird, welcher Ausgangswert maßgeblich ist und wann beziehungsweise nach welchem Verfahren eine Anpassung erfolgt.
Bleiben wir bei unserem Beispiel mit einem jährlichen Bauzins von 12.000 Euro. Steigt der für die vertraglich vereinbarte Anpassung maßgebliche Index gegenüber der Ausgangsbasis um acht Prozent, ergibt sich bei einer vollständigen Weitergabe dieser Veränderung ein neuer Jahresbetrag von 12.960 Euro. Bei gleichmäßiger monatlicher Zahlung steigt die Belastung damit von 1.000 auf 1.080 Euro. Ob und zu welchem Zeitpunkt tatsächlich eine solche Erhöhung tatsächlich eintritt, richtet sich wie erläutert nach der wirksamen Wertsicherungsvereinbarung.
Wichtiger Hinweis: Die Wertsicherung des Bauzinses richtet sich nach dem Baurechtsgesetz und der konkreten vertraglichen Vereinbarung. Mietrechtliche Vorschriften über Mietzinserhöhungen dürfen nicht automatisch darauf übertragen werden. Ebenso wenig berechtigt eine wirksame Erhöhung des Bauzinses den Bauberechtigten ohne Weiteres dazu, die Miete seiner Mieter:innen im gleichen Ausmaß zu erhöhen.
Für Grundstückseigentümer:innen ist eine geeignete Wertsicherung besonders bei langen Vertragslaufzeiten relevant, weil sie den laufenden Geldwert der vereinbarten Einnahmen beeinflusst. Bauberechtigte sollten dagegen schon vor Vertragsabschluss prüfen, welche Belastung sich bei einer längerfristigen Steigerung des Index ergeben könnte. Eine wirtschaftlich tragfähige Kalkulation sollte deshalb nicht nur den anfänglichen Bauzins, sondern auch mögliche spätere Anpassungen berücksichtigen.
Was gehört in den Baurechtsvertrag und was passiert bei Zahlungsverzug?
Ein Baurechtsvertrag sollte die wirtschaftlichen Verpflichtungen beider Seiten möglichst eindeutig regeln. Neben der Laufzeit und der zulässigen Nutzung des Grundstücks betrifft das insbesondere die Höhe des Bauzinses, die Zahlungsintervalle, die Fälligkeit und eine allfällige Wertsicherung. Ebenso wichtig sind Vereinbarungen darüber, wer die laufenden Grundstückskosten trägt, welche Pflichten hinsichtlich des Bauwerks bestehen und welche Folgen das Ende des Baurechts haben soll. Bei einem laufenden Bauzins müssen dessen Höhe und Fälligkeit nach BauRG bestimmt sein. Gerade bei langfristigen Verträgen sollte daher klar erkennbar sein, wann welche Zahlung geschuldet wird und nach welchen Regeln sich der Betrag gegebenenfalls verändert.
Rückstände und Zahlung
Gerät der Bauberechtigte mit seinen Zahlungen in Rückstand, kann der Grundstückseigentümer fällige Ansprüche grundsätzlich geltend machen. Für das Erlöschen des Baurechts wegen Zahlungsverzugs enthält das Gesetz allerdings eine besondere Schutzbestimmung: Nach BauRG darf eine solche Rechtsfolge nur für den Fall vereinbart werden, dass der Bauzins für mindestens zwei aufeinanderfolgende Jahre rückständig bleibt. Ein bloß kurzfristiger Zahlungsrückstand berechtigt den Grundstückseigentümer somit nicht dazu, das Baurecht aufgrund einer entsprechenden Vertragsklausel vorzeitig zum Erlöschen zu bringen.
Wichtiger Hinweis: Die besondere Regel des BauRG bedeutet nicht, dass der Bauberechtigte den Bauzins erst nach zwei Jahren bezahlen muss. Die vereinbarten Zahlungstermine bleiben verbindlich und fällige Forderungen können bereits vorher geltend gemacht werden. Die gesetzliche Zweijahresregel betrifft speziell die Möglichkeit, das Erlöschen des Baurechts wegen eines Bauzinsrückstands zu vereinbaren. Auch bei einem entsprechend langen Rückstand endet das Baurecht nicht allein deshalb automatisch.
Für beide Vertragsparteien ist schließlich eine weitere Frage von besonderer Bedeutung: Was geschieht mit dem Gebäude, wenn die vereinbarte Laufzeit endet? Während der Bauzins die laufende finanzielle Beziehung prägt, können die Regelungen zum Ablauf des Baurechts darüber entscheiden, welchen wirtschaftlichen Wert das Bauwerk am Ende noch für den Bauberechtigten besitzt.
Was geschieht am Ende des Baurechts?
Anders als beim gewöhnlichen Grundstückseigentum ist das Baurecht zeitlich begrenzt. Mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit endet grundsätzlich auch das Recht des Bauberechtigten, das Bauwerk als eigenständiges Eigentumsobjekt auf fremdem Grund zu halten. Das Baurechtsgesetz regelt für diesen Fall ausdrücklich, dass das Bauwerk bei Erlöschen des Baurechts an den Grundstückseigentümer fällt. Dieser Übergang wird häufig als Heimfall bezeichnet.
Für Grundstückseigentümer:innen kann das bedeuten, dass sie nach mehreren Jahrzehnten nicht nur weiterhin über das Grundstück verfügen, sondern auch das darauf befindliche Gebäude erhalten. Für Bauberechtigte ist dagegen entscheidend, welche wirtschaftlichen Ansprüche ihnen beim Erlöschen des Baurechts verbleiben. § 9 BauRG sieht dafür eine gesetzliche Auffangregel vor: Wurde nichts anderes vereinbart, ist dem Bauberechtigten eine Entschädigung in Höhe eines Viertels des vorhandenen Bauwerts zu leisten. Die Vertragsparteien können jedoch eine abweichende Entschädigungsregelung treffen.
Ein Beispiel verdeutlicht die wirtschaftliche Bedeutung: Hat ein Gebäude bei Erlöschen des Baurechts einen maßgeblichen vorhandenen Bauwert von 400.000 Euro und wurde keine andere Entschädigungsregelung vereinbart, beträgt die gesetzliche Entschädigung 100.000 Euro. Das ist nicht mit einem Anspruch auf Rückzahlung der ursprünglichen Errichtungskosten oder des damaligen Kaufpreises gleichzusetzen. Maßgeblich ist der vorhandene Bauwert zum Zeitpunkt des Erlöschens.
Wichtiger Hinweis: Die gesetzliche Entschädigung von einem Viertel des vorhandenen Bauwerts gilt nur, sofern keine andere Vereinbarung besteht. Vor dem Abschluss oder Erwerb eines Baurechts solltest du deshalb prüfen, ob der Vertrag eine abweichende Berechnung, eine andere Entschädigungshöhe oder einen Entschädigungsausschluss vorsieht. Diese Bestimmungen können den wirtschaftlichen Wert des Baurechts erheblich beeinflussen.
Die verbleibende Laufzeit spielt deshalb nicht nur beim Abschluss des ursprünglichen Vertrags, sondern auch bei einem späteren Verkauf oder einer Finanzierung eine wichtige Rolle. Wer ein Baurecht erwirbt, das bereits in wenigen Jahren endet, erhält eine andere wirtschaftliche Ausgangsposition als jemand, der das Gebäude noch über mehrere Jahrzehnte nutzen oder vermieten kann. Eine mögliche Verlängerung sollte dabei nicht als selbstverständlich vorausgesetzt werden. Entscheidend ist, ob und unter welchen Voraussetzungen sie rechtlich und vertraglich vereinbart werden kann.
Ist das Baurecht mit einem Pfandrecht belastet, etwa zur Besicherung eines Immobilienkredits, können beim Erlöschen des Baurechts außerdem Ansprüche der finanzierenden Bank auf eine allfällige Entschädigung bestehen. Die gesetzlichen Regelungen zu den Rechten der Gläubiger:innen sind deshalb bei der Finanzierung und bei der vertraglichen Gestaltung des Baurechtsendes ebenfalls zu berücksichtigen.
Baurechtszins bei vermieteten Immobilien
Wer ein Gebäude auf Baurechtsgrund vermietet, erzielt zwar Mieteinnahmen aus der Immobilie, muss zugleich aber die Verpflichtungen aus dem Baurechtsvertrag erfüllen. Der laufende Bauzins ist dabei ein wesentlicher Kostenfaktor, der unabhängig davon anfallen kann, ob sämtliche Wohnungen tatsächlich vermietet sind. Für die wirtschaftliche Beurteilung einer solchen Immobilie sollten deshalb nicht nur die Anschaffungs- oder Errichtungskosten, sondern auch der Bauzins, seine mögliche Wertsicherung und die verbleibende Baurechtslaufzeit berücksichtigt werden.
Besonders wichtig ist die Frage, ob der Baurechtszins an Mieter:innen weiterverrechnet werden darf. Hier muss zwischen der wirtschaftlichen Berücksichtigung des Bauzinses bei der Mietpreiskalkulation und seiner gesonderten Vorschreibung als Betriebskosten unterschieden werden. Im Vollanwendungsbereich des MRG gehört der Bauzins nicht zum gesetzlichen Betriebskostenkatalog des MRG. Er darf daher nicht allein deshalb als zusätzliche Betriebskostenposition verrechnet werden, weil der Vermieter ihn selbst regelmäßig an den Grundstückseigentümer bezahlt. Auch die gesetzlichen Vorgaben zur Mietzinsbildung sind zu beachten.
Bei Mietverhältnissen im Teilanwendungsbereich oder außerhalb des MRG kommt der vertraglichen Gestaltung eine größere Bedeutung zu. Welche laufenden Kosten der Mieter übernehmen muss, hängt hier insbesondere von einer wirksamen Vereinbarung ab. Eine gesonderte Weiterverrechnung des Bauzinses sollte deshalb nicht ohne entsprechende Prüfung vorgesehen werden. Dabei sind insbesondere die Bestimmtheit der vereinbarten Zahlung, die mietrechtliche Einordnung und gegebenenfalls die konsumentenschutzrechtlichen Grenzen zu berücksichtigen.
Für Bauberechtigte, die ein Gebäude vermieten möchten, ist daher eine langfristige Kalkulation entscheidend. Der Bauzins muss grundsätzlich aus den verfügbaren Einnahmen beziehungsweise aus eigenen Mitteln getragen werden können. Ob und inwieweit er wirtschaftlich über die erzielbare Miete abgedeckt werden kann, hängt von der konkreten Immobilie, der Marktsituation und den rechtlich zulässigen Mietzinsen ab.
Sonderfall Baurechtswohnungseigentum
Ein Baurecht kann auch die Grundlage für Wohnungseigentum bilden. Bei diesem sogenannten Baurechtswohnungseigentum erwerben die Wohnungseigentümer:innen nicht zugleich einen entsprechenden Eigentumsanteil am Grundstück, sondern sind am zeitlich begrenzten Baurecht beteiligt. Das Baurechtsgesetz ermöglicht diese besondere Form des Wohnungseigentums ausdrücklich.
Der Bauzins kann in solchen Fällen eine zusätzliche laufende Belastung darstellen, die neben den gewöhnlichen Aufwendungen der Eigentümergemeinschaft zu berücksichtigen ist. Wie die Zahlungspflicht gegenüber dem Grundstückseigentümer ausgestaltet ist und wie der Bauzins innerhalb der Gemeinschaft aufgeteilt wird, muss anhand des Baurechtsvertrags, der Wohnungseigentumsunterlagen und der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen geprüft werden. Für die Aufteilung der gemeinschaftlichen Aufwendungen bildet grundsätzlich das WEG den Ausgangspunkt, soweit keine besondere Regelung oder wirksame abweichende Vereinbarung maßgeblich ist.
Wird eine Wohnung im Baurechtswohnungseigentum vermietet, entsteht wiederum ein gesondertes Mietverhältnis. Der dem Wohnungseigentümer vorgeschriebene Bauzins wird daher nicht automatisch zu einer mietrechtlich verrechenbaren Betriebskostenposition.
Für Eigentümer:innen und Kaufinteressent:innen sind außerdem die verbleibende Laufzeit des Baurechts, mögliche Anpassungen des Bauzinses und die Entschädigungsregelung bei Vertragsende wesentlich. Ein Wohnungseigentumsobjekt auf Baurechtsgrund ist wirtschaftlich anders zu beurteilen als eine Wohnung, mit der dauerhaftes Miteigentum am Grundstück verbunden ist.
Baurecht ist nicht gleich Superädifikat
Neben dem Baurecht ermöglicht auch das sogenannte Superädifikat (Überbau) die rechtliche Trennung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum. Anders als beim grundbücherlich begründeten Baurecht handelt es sich dabei um ein Bauwerk auf fremdem Grund, das nicht in der Absicht errichtet wurde, dauerhaft, also für seine gesamte natürliche Lebensdauer, auf diesem Grundstück zu bleiben. Maßgeblich ist die bereits bei der Errichtung objektiv erkennbare fehlende dauernde Belassungsabsicht.
Lesetipp: Einen genaueren Einblick zum Thema Superädifikat erhält du in unserem Artikel Superädifikat einfach erklärt - Gebäude auf fremdem Grundstücken
Während das Baurecht als eigenständiges Recht für zehn bis 100 Jahre bestellt wird, beruht die Nutzung des Grundstücks bei einem Superädifikat auf einer gesonderten Rechtsgrundlage, beispielsweise einem Bestandvertrag. Auch die Regelungen zum Vertragsende und zum Schicksal des Bauwerks unterscheiden sich. Die besonderen Bestimmungen des Baurechtsgesetzes über den Bauzins und die Entschädigung bei Erlöschen des Baurechts gelten daher nicht automatisch für Superädifikate.
Steuern und Wirtschaftlichkeit des Baurechtszinses
Neben den laufenden Zahlungen sollten die steuerlichen Auswirkungen bereits bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden. Wird ein Baurecht an einem privaten Grundstück gegen einen Bauzins eingeräumt, sind die daraus erzielten Einnahmen beim Grundstückseigentümer grundsätzlich den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen. Gehört das Grundstück hingegen zum Betriebsvermögen, richtet sich die ertragsteuerliche Behandlung nach den entsprechenden betrieblichen Vorschriften.
Aufseiten des Bauberechtigten kann der laufende Bauzins bei einer einkünfteerzielenden Vermietung steuerlich zu berücksichtigen sein. Die konkrete Behandlung hängt jedoch von der Nutzung des Baurechts, der vertraglichen Gestaltung und der Art der Einkünfte ab. Auch für die Umsatzsteuer und die Grunderwerbsteuer bestehen eigene Regeln. Die Einräumung eines Baurechts gilt umsatzsteuerrechtlich grundsätzlich als Grundstücksumsatz und fällt regelmäßig unter die Steuerbefreiung des UStG. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann jedoch eine Option zur Steuerpflicht in Betracht kommen. Die spätere Vermietung von Wohnungen im Gebäude ist davon getrennt zu beurteilen. Für Zwecke der Grunderwerbsteuer werden Baurechte Grundstücken ausdrücklich gleichgestellt.
Eine pauschale steuerliche Einordnung sämtlicher Bauzinszahlungen wäre daher zu kurz gegriffen. Insbesondere bei größeren Immobilienprojekten, Baurechtswohnungseigentum oder einer Kombination aus Einmalzahlungen und laufendem Bauzins sollten die steuerlichen Folgen vor Vertragsabschluss geklärt werden.
Unabhängig von der steuerlichen Behandlung bleibt die langfristige Wirtschaftlichkeit entscheidend. Der Bauzins sollte nicht nur anhand seiner anfänglichen Höhe beurteilt werden. Mögliche Wertanpassungen, die verbleibende Laufzeit, der Zustand des Gebäudes, Finanzierungskosten und die Entschädigungsregelung bei Vertragsende können die Gesamtbelastung beziehungsweise den wirtschaftlichen Ertrag wesentlich beeinflussen.
Fazit
Der Baurechtszins ermöglicht es Grundstückseigentümer:innen, ihre Liegenschaft langfristig wirtschaftlich zu nutzen, ohne sie verkaufen zu müssen. Bauberechtigte erhalten im Gegenzug die Möglichkeit, auf fremdem Grund ein eigenes Bauwerk zu errichten oder zu besitzen. Der vereinbarte Bauzins bildet dabei eine wesentliche finanzielle Verbindung zwischen beiden Seiten.
Wie hoch diese Zahlung ausfällt und wie sie sich über die Laufzeit entwickelt, hängt vor allem vom Baurechtsvertrag ab. Das Baurechtsgesetz setzt jedoch wichtige rechtliche Grenzen, insbesondere bei der Wertsicherung, beim Erlöschen des Baurechts wegen eines Zahlungsrückstands und beim Übergang des Bauwerks an den Grundstückseigentümer.
Für Vermieter:innen ist zudem die Abgrenzung zwischen dem selbst zu tragenden Bauzins und den gegenüber Mieter:innen verrechenbaren Kosten entscheidend. Eine langfristig tragfähige Kalkulation sollte deshalb stets die laufenden Zahlungsverpflichtungen, mögliche Anpassungen und die verbleibende Laufzeit berücksichtigen. Denn der wirtschaftliche Wert eines Baurechts wird nicht nur durch die Höhe des Bauzinses bestimmt, sondern ebenso durch die Rechte und Pflichten, die mit ihm über seine gesamte Laufzeit verbunden sind.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Ist ein Baurechtszins gesetzlich vorgeschrieben?
Wie hoch darf ein Baurechtszins sein?
Darf der Baurechtszins an die Inflation angepasst werden?
Was passiert mit dem Gebäude nach Ablauf des Baurechts?
Kann ich den Bauzins auf meine Mieter:innen überwälzen?
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