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Finanzen
Wohnung verkaufen oder vermieten
Was lohnt sich mehr?
Immobilie verkaufen oder vermieten? Vergleiche in Österreich Nettoverkaufserlös, ImmoESt und Mietüberschuss anhand einer Beispielrechnung mit klaren Zahlen.
Veröffentlicht von
Edwin Schneider
Mit KI zusammenfassen
Mieteinnahmen, Verkaufserlös, Steuern und zukünftige Kosten
Du besitzt eine Eigentumswohnung, die seit mehreren Jahren vermietet ist und regelmäßig Mieteinnahmen erwirtschaftet. Gleichzeitig haben sich die Immobilienpreise möglicherweise deutlich verändert. Vielleicht steht eine größere Sanierung bevor, du möchtest dein Immobilienportfolio umstrukturieren oder überlegst, das gebundene Kapital für andere Investitionen zu verwenden.
Damit stellt sich eine grundlegende Frage: Ist es wirtschaftlich sinnvoller, die Immobilie weiterhin zu vermieten oder sie jetzt zu verkaufen?
Eine einfache Antwort gibt es darauf nicht. Während ein Verkauf unmittelbar Kapital freisetzt, bietet die weitere Vermietung laufende Einnahmen und die Möglichkeit, langfristig von einer positiven Wertentwicklung zu profitieren. Beide Varianten sind allerdings mit unterschiedlichen Kosten, Risiken und steuerlichen Folgen verbunden.
In diesem Ratgeber erfährst du, wie du den tatsächlichen Verkaufserlös ermittelst, die Wirtschaftlichkeit deiner Vermietung beurteilst und beide Möglichkeiten anhand realistischer Annahmen vergleichst.
Verkaufen oder weitervermieten - Zwei unterschiedliche wirtschaftliche Strategien
Wer eine Immobilie verkauft, wandelt einen wesentlichen Teil seines gebundenen Vermögens in verfügbares Kapital um. Nach Abzug der anfallenden Kosten, Steuern und gegebenenfalls einer offenen Finanzierung steht der verbleibende Betrag für andere Zwecke zur Verfügung. Bei einer weiteren Vermietung bleibt das Kapital hingegen in der Immobilie gebunden. Dafür erhältst du laufende Mieteinnahmen und bleibst an der zukünftigen Wertentwicklung beteiligt. Beide Möglichkeiten können wirtschaftlich attraktiv sein. Sie unterscheiden sich allerdings grundlegend hinsichtlich Liquidität, Verwaltungsaufwand und finanzieller Risiken.
Kriterium | Immobilie verkaufen | Weitervermieten |
Liquidität | Einmaliger Verkaufserlös | Kapital bleibt gebunden |
Einnahmen | Einmaliger Mittelzufluss | Laufende Mieteinnahmen |
Wertentwicklung | Keine Beteiligung an späteren Veränderungen | Chancen und Risiken bleiben bestehen |
Laufende Kosten | Entfallen nach dem Verkauf grundsätzlich | Bewirtschaftung, Erhaltung und Verwaltung |
Risiken | Verkaufspreis, Verkaufsdauer und Abwicklung | Leerstand, Mietausfälle, Sanierungen und Wertverluste |
Flexibilität | Kapital kann anderweitig verwendet werden | Immobilie bleibt langfristige Vermögensposition |
Ein Verkauf bedeutet somit nicht automatisch, dass du wirtschaftlich besser aussteigst. Ebenso wenig ist eine weitere Vermietung allein deshalb sinnvoll, weil regelmäßig Geld auf deinem Konto eingeht. Für eine fundierte Entscheidung musst du vielmehr beurteilen, welchen finanziellen Nutzen beide Möglichkeiten in Zukunft voraussichtlich bieten.
Was ist deine Immobilie heute tatsächlich wert?
Der Ausgangspunkt eines wirtschaftlichen Vergleichs ist der aktuelle Marktwert deiner Immobilie. Viele Eigentümer orientieren sich dabei zunächst am ursprünglichen Kaufpreis. Dieser kann für die steuerliche Betrachtung wichtig sein, sagt aber nur begrenzt etwas über die heutige wirtschaftliche Entscheidung aus.
Angenommen, du hast eine Eigentumswohnung vor zehn Jahren um 180.000 Euro gekauft. Mittlerweile könnte sie für etwa 300.000 Euro verkauft werden. Für die Entscheidung über die weitere Vermietung ist nun insbesondere relevant, ob die Wohnung ihren heutigen Wert von 300.000 Euro durch zukünftige Mieteinnahmen und mögliche weitere Wertsteigerungen wirtschaftlich rechtfertigt. Der ursprüngliche Kaufpreis ist bereits bezahlt. Er darf deshalb nicht mit dem Betrag verwechselt werden, den du durch einen heutigen Verkauf tatsächlich freisetzen könntest.
Wie lässt sich der aktuelle Immobilienwert bestimmen?
Der erzielbare Verkaufspreis hängt von zahlreichen Faktoren ab. Neben Lage, Größe und Ausstattung spielen insbesondere der Zustand des Gebäudes, die Energieeffizienz und die Nachfrage am jeweiligen Immobilienmarkt eine Rolle. Bei vermieteten Wohnungen ist außerdem das bestehende Mietverhältnis zu berücksichtigen. Die Miethöhe, Vertragsdauer und rechtlichen Möglichkeiten einer späteren Eigennutzung können den Kreis potenzieller Käufer beeinflussen.
Wichtiger Hinweis: Der aktuelle Marktwert ist keine Garantie für einen bestimmten Verkaufspreis. Gerade bei vermieteten Wohnungen, sanierungsbedürftigen Gebäuden oder regional schwacher Nachfrage kann der tatsächlich erzielbare Betrag erheblich von allgemeinen Marktstatistiken oder Inseratspreisen abweichen.
Zur Orientierung können regionale Vergleichsobjekte und veröffentlichte Immobilienpreisdaten herangezogen werden. Für eine belastbare Bewertung ist es jedoch wichtig, zwischen angebotenen Preisen und tatsächlich erzielten Kaufpreisen zu unterscheiden. Statistik Austria veröffentlicht regelmäßig entsprechende Daten. Im ersten Halbjahr 2026 lagen die österreichischen Wohnimmobilienpreise durchschnittlich um 3,9 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Bei bestehenden Wohnungen und Häusern betrug der Anstieg rund 4,0 Prozent. Diese österreichweiten Werte spiegeln allerdings nicht zwangsläufig die Entwicklung deiner konkreten Immobilie wider.
Was bleibt dir nach einem Immobilienverkauf tatsächlich übrig?
Der mögliche Verkaufspreis ist nicht mit dem Betrag gleichzusetzen, den du nach Abschluss des Verkaufs zur freien Verfügung hast. Für die wirtschaftliche Entscheidung ist deshalb der Nettoverkaufserlös entscheidend. Dieser ergibt sich aus dem tatsächlich erzielten Kaufpreis abzüglich jener Kosten, Steuern und finanziellen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Verkauf zu berücksichtigen sind.
Zu den möglichen Verkaufskosten gehören insbesondere Maklerprovisionen, Aufwendungen für die Vertragserrichtung und Abwicklung, gegebenenfalls notwendige Unterlagen sowie Kosten für die Ablösung bestehender Kreditsicherheiten.
Wird ein Immobilienmakler beauftragt, kann auch die Provision einen erheblichen Betrag ausmachen. Bei gewöhnlichen Immobilienkaufpreisen über 48.448,51 Euro beträgt die gesetzliche Provisionshöchstgrenze grundsätzlich 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer je provisionspflichtiger Partei. Die konkrete Provision ist verhandelbar. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro können bei Ausschöpfung dieser Höchstgrenze allein auf Verkäuferseite 10.800 Euro inklusive Umsatzsteuer anfallen. Zusätzlich können steuerliche Verpflichtungen entstehen.
Welche Rolle spielt die Immobilienertragsteuer?
Beim Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie fällt in Österreich grundsätzlich Immobilienertragsteuer, kurz ImmoESt, an. Der besondere Steuersatz beträgt grundsätzlich 30 Prozent des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns. Dabei ist wesentlich, dass nicht einfach 30 Prozent des gesamten Verkaufspreises versteuert werden.
Die Berechnung hängt insbesondere davon ab, wann und zu welchen Bedingungen die Immobilie erworben wurde. Bei sogenanntem Neuvermögen sind grundsätzlich die steuerlich maßgeblichen Anschaffungskosten und deren gesetzlich vorgesehene Anpassungen zu berücksichtigen. Frühere Gebäudeabschreibungen können den steuerpflichtigen Gewinn erhöhen. Für Altvermögen gelten besondere pauschale Berechnungsmöglichkeiten. Auch Steuerbefreiungen können relevant sein. Besonders bekannt ist die Hauptwohnsitzbefreiung, die unter bestimmten Voraussetzungen zur Anwendung kommt.
Dabei kann beispielsweise die sogenannte Fünf-aus-zehn-Jahre-Regelung bedeutsam sein. Sie ermöglicht eine Befreiung, wenn die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Eine zwischenzeitliche Vermietung muss diese Befreiung nicht zwangsläufig ausschließen.
Wichtig ist außerdem die Unterscheidung zwischen wirtschaftlichen Verkaufskosten und steuerlich abzugsfähigen Aufwendungen. Gewöhnliche Makler- und Vertragskosten vermindern den tatsächlich verfügbaren Verkaufserlös, können bei Anwendung der besonderen Grundstücksbesteuerung aber grundsätzlich nicht einfach vom steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn abgezogen werden.
Lesetipp: Welche Steuern beim Verkauf deiner Immobilie anfallen, wie sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn berechnet und welche Befreiungen möglich sind, erfährst du in unserem Ratgeber Immobilienertragssteuer in Österreich - Wann ist die ImmoESt fällig?
Was bringt dir die weitere Vermietung tatsächlich?
Dem möglichen Nettoverkaufserlös stehen bei einer weiteren Vermietung die zukünftigen Mieteinnahmen gegenüber. Entscheidend ist dabei nicht die vereinbarte monatliche Miete allein, sondern der Betrag, der nach Berücksichtigung der wirtschaftlich relevanten Aufwendungen langfristig verbleibt.
Dazu gehören beispielsweise nicht weiterverrechenbare Eigentümerkosten, Beiträge zur WEG-Rücklage, Reparaturen innerhalb der Wohnung, Verwaltungskosten und mögliche Mietausfälle. Auch größere, nicht jährlich anfallende Ausgaben sollten berücksichtigt werden. Eine Wohnung kann mehrere Jahre vergleichsweise kostengünstig bewirtschaftet werden und anschließend umfangreiche Investitionen erfordern.
Für die wirtschaftliche Beurteilung empfiehlt sich deshalb eine langfristig geglättete Kostenplanung. Angenommen, deine Wohnung erwirtschaftet jährlich 12.000 Euro Hauptmietzins. Nach Abzug der laufenden Eigentümerkosten und einer angemessenen Vorsorge für Reparaturen, Leerstand und Verwaltung verbleiben durchschnittlich 8.000 Euro vor Einkommensteuer.
Wichtiger Hinweis: Eine hohe Mietrendite bezogen auf den ursprünglichen Kaufpreis bedeutet nicht automatisch, dass die weitere Vermietung heute wirtschaftlich überlegen ist. Für die Entscheidung über einen möglichen Verkauf muss auch berücksichtigt werden, welches Kapital aktuell in der Immobilie gebunden ist und welcher Nettoerlös bei einem Verkauf tatsächlich verfügbar wäre.
Dieser Betrag bildet eine erste Grundlage für die Entscheidung. Allerdings solltest du ihn nicht ausschließlich zu deinem damaligen Kaufpreis ins Verhältnis setzen. Wenn die Wohnung heute 300.000 Euro wert ist, entsprechen 8.000 Euro einem vereinfachten jährlichen Ertrag von rund 2,7 Prozent des aktuellen Immobilienwerts. Damit stellt sich die Frage, ob diese laufenden Erträge zusammen mit der erwarteten zukünftigen Wertentwicklung ausreichend attraktiv sind, um das Kapital weiterhin in der Immobilie gebunden zu lassen.
Bei kreditfinanzierten Wohnungen wird die Betrachtung etwas komplexer. Während Schuldzinsen einen tatsächlichen Finanzierungsaufwand darstellen, reduziert die Kredittilgung die aushaftende Schuld und trägt damit zum Vermögensaufbau bei. Auch der steuerliche Überschuss kann von der tatsächlichen Liquidität abweichen, beispielsweise aufgrund der Gebäudeabschreibung.
Welche zukünftigen Kosten und Investitionen musst du einplanen?
Ein häufiger Fehler besteht darin, die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie ausschließlich anhand ihrer bisherigen Erträge zu beurteilen. Die zukünftigen Kosten können sich jedoch erheblich von den bisherigen Ausgaben unterscheiden.
Besonders bei älteren Eigentumswohnungen können größere Sanierungsmaßnahmen bevorstehen. Dazu gehören beispielsweise die Erneuerung der Fassade, die Sanierung des Dachs oder der Austausch gemeinschaftlicher technischer Anlagen.
Solche Arbeiten werden grundsätzlich über die Eigentümergemeinschaft organisiert und können aus der vorhandenen WEG-Rücklage finanziert werden. Ist diese nicht ausreichend dotiert, können zusätzliche Zahlungen oder gemeinschaftliche Finanzierungen notwendig werden. Auch innerhalb deiner Wohnung können größere Investitionen entstehen, etwa für neue Böden, eine Küche oder technische Einrichtungen.
Für die Entscheidung über eine weitere Vermietung solltest du daher die aktuelle Eigentümerabrechnung, den Stand der Rücklage sowie die Vorausschau der Hausverwaltung berücksichtigen. Eine hohe WEG-Rücklage kann die finanzielle Ausgangssituation des Gebäudes verbessern. Sie wird beim Verkauf allerdings grundsätzlich nicht anteilig an den bisherigen Wohnungseigentümer ausbezahlt, sondern verbleibt im Vermögen der Eigentümergemeinschaft.
Der vorhandene Rücklagenstand kann sich dennoch auf die wirtschaftliche Bewertung und die Kaufpreisverhandlung auswirken. Dabei solltest du tatsächliche Ausgaben und bereits eingeplante Rücklagen nicht doppelt berücksichtigen. Ziel ist eine realistische Prognose des zukünftigen Finanzierungsbedarfs.
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Kannst du eine bereits vermietete Wohnung verkaufen?
Auch eine bestehende Vermietung hindert dich grundsätzlich nicht daran, deine Immobilie zu verkaufen. Allerdings muss ein Käufer berücksichtigen, welche mietrechtlichen Verpflichtungen mit dem Erwerb verbunden sind. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) bleibt ein wirksam abgeschlossener Hauptmietvertrag grundsätzlich bestehen. Nach § 2 Abs. 1 MRG sind die Rechtsnachfolger des Vermieters grundsätzlich an diesen gebunden. Das bedeutet, dass ein neuer Eigentümer nicht allein aufgrund des Kaufs einen bestehenden Mietvertrag beenden oder die Miete beliebig erhöhen darf.
Für ungewöhnliche Nebenabreden gelten besondere Voraussetzungen. Ein Erwerber ist an solche Vereinbarungen insbesondere dann gebunden, wenn er sie kannte oder kennen musste. Außerhalb des MRG können nach § 1120 ABGB besondere Rechte des Erwerbers bestehen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann eine Kündigung nach gehöriger Aufkündigung möglich sein, soweit das Bestandrecht nicht entsprechend grundbücherlich gesichert ist. Daneben können vertragliche Vereinbarungen und mögliche Ersatzansprüche relevant werden.
Wichtiger Hinweis: Ein geplanter Verkauf ist für sich genommen kein allgemeiner Kündigungsgrund gegenüber bestehenden Mietern. Bevor du eine vermietete Wohnung ausdrücklich als bestandsfrei anbietest, muss rechtlich geklärt sein, ob und wann das Mietverhältnis tatsächlich beendet werden kann.
Für den erzielbaren Kaufpreis spielt die Vermietungssituation eine wichtige Rolle. Eine gut vermietete Eigentumswohnung kann für Kapitalanleger besonders interessant sein, weil bereits regelmäßige Einnahmen bestehen. Bei einem langfristigen Mietvertrag mit niedrigem Mietzins kann die Wohnung dagegen für Eigennutzer weniger attraktiv sein, sofern eine zeitnahe freie Nutzung rechtlich nicht möglich ist. Ein allgemeingültiger Abschlag für vermietete Wohnungen lässt sich daraus nicht ableiten.
Welche Bedeutung hat eine bestehende Immobilienfinanzierung?
Ist deine Immobilie noch kreditfinanziert, beeinflusst die offene Kreditschuld den tatsächlich verfügbaren Verkaufserlös. Angenommen, du verkaufst eine Wohnung um 300.000 Euro und musst noch 100.000 Euro an deine Bank zurückzahlen. Dann steht dir dieser Betrag nach der Kreditablösung nicht mehr für andere Zwecke zur Verfügung.
Zusätzlich können Kosten entstehen, wenn ein bestehender Kredit vorzeitig zurückgezahlt oder eine grundbücherliche Sicherheit gelöscht werden muss. Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung zulässig ist, hängt insbesondere vom Kreditvertrag und den anwendbaren gesetzlichen Vorschriften ab. Bei einer weiteren Vermietung bleibt die Finanzierung hingegen bestehen. Die laufenden Kreditraten vermindern deine verfügbare Liquidität. Allerdings ist zwischen Zinsen und Tilgung zu unterscheiden. Während Zinsen Finanzierungskosten darstellen, reduziert die Tilgung deine Schulden.
Deshalb kann auch eine Immobilie mit geringem monatlichem Cashflow wirtschaftlich zum Vermögensaufbau beitragen. Für einen fairen Vergleich sollten sowohl die weitere Entwicklung der Restschuld als auch das nach einem Verkauf tatsächlich verfügbare Eigenkapital berücksichtigt werden.
Was könntest du mit dem Verkaufserlös stattdessen machen?
Eine wichtige Frage wird bei der Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung häufig übersehen: Was geschieht mit dem Geld, wenn du deine Immobilie tatsächlich verkaufst? Angenommen, dir verbleiben nach dem Verkauf und sämtlichen Abzügen 270.000 Euro. Diesen Betrag könntest du beispielsweise zur Rückzahlung anderer Kredite verwenden, in unterschiedliche Anlageformen investieren oder für den Erwerb einer anderen Immobilie einsetzen. Jede dieser Möglichkeiten hat einen eigenen wirtschaftlichen Nutzen.
In der Finanzwirtschaft wird dabei von Opportunitätskosten gesprochen. Gemeint ist vereinfacht jener mögliche Vorteil, auf den du verzichtest, weil dein Kapital bereits für eine bestimmte Verwendung gebunden ist. Wenn du deine Immobilie behältst, verzichtest du zunächst darauf, den möglichen Nettoverkaufserlös anderweitig einzusetzen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jede alternative Investition automatisch wirtschaftlich besser wäre. Verschiedene Anlageformen unterscheiden sich erheblich hinsichtlich Risiko, Liquidität, Besteuerung und möglicher Wertschwankungen.
Während eine Immobilie laufende Mieteinnahmen und ein unmittelbares Sachwertinvestment bietet, können andere Vermögensanlagen möglicherweise schneller verkauft oder einfacher aufgeteilt werden. Auch eine Kreditrückzahlung kann wirtschaftlich attraktiv sein, wenn dadurch erhebliche zukünftige Finanzierungskosten entfallen. Entscheidend ist deshalb nicht allein die nominell erwartete Rendite, sondern der gesamte finanzielle Nutzen unter Berücksichtigung deiner persönlichen Ziele.
Wohnung verkaufen oder weitervermieten?
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt, wie du beide Möglichkeiten wirtschaftlich gegenüberstellen kannst.
Wir betrachten eine schuldenfreie Eigentumswohnung, die bereits seit mehreren Jahren vermietet ist. Der derzeit realistisch erzielbare Verkaufspreis wird mit 300.000 Euro angenommen. Die monatliche Hauptmiete beträgt 1.000 Euro, also 12.000 Euro jährlich.
Variante A - Die Wohnung verkaufen
Position | Betrag |
Verkaufspreis | € 300.000 |
Angenommene Verkaufs- und Abwicklungskosten | -€ 10.000 |
Angenommene Immobilienertragsteuer | -€ 20.000 |
Verfügbares Verkaufskapital | € 270.000 |
In diesem Beispiel würden nach dem Verkauf insgesamt 270.000 Euro zur Verfügung stehen. Die Verkaufs- und Abwicklungskosten sind ein vereinfachter Planwert, der beispielsweise eine entsprechend günstiger vereinbarte Maklerprovision voraussetzt. Der angesetzte Betrag für die Immobilienertragsteuer wurde ebenfalls nur beispielhaft angenommen. Er ist keine pauschale Berechnung anhand des Verkaufspreises. Die tatsächliche Steuer hängt von den steuerlich maßgeblichen Anschaffungskosten, möglichen Anpassungen und gegebenenfalls anwendbaren Befreiungen ab.
Variante B - Die Wohnung weitervermieten
Position | Jährlicher Betrag |
Hauptmietzins | € 12.000 |
Nicht weiterverrechenbare Eigentümerkosten und WEG-Rücklagenbeiträge | -€ 2.500 |
Kalkulierte Reparaturen, Leerstand und Verwaltung | -€ 1.500 |
Geplanter Jahresüberschuss vor Einkommensteuer | € 8.000 |
Bei einer weiteren Vermietung ergibt sich ein langfristig kalkulierter Jahresüberschuss von 8.000 Euro vor Einkommensteuer. Dabei handelt es sich um eine vereinfachte Planungsrechnung. Die angenommenen Kosten fallen nicht zwingend in jedem Jahr genau in dieser Höhe an. Geplante Reserven sind außerdem nicht automatisch mit tatsächlichen Ausgaben gleichzusetzen. Der aktuelle Immobilienwert beträgt im Beispiel 300.000 Euro.
Setzen wir den geplanten jährlichen Überschuss von 8.000 Euro dazu ins Verhältnis, ergibt sich eine vereinfachte laufende Ertragsquote von rund 2,7 Prozent vor Einkommensteuer.
Bezogen auf den aktuellen Brutto-Marktwert von 300.000 Euro entspricht der Überschuss einer vereinfachten Ertragsquote von rund 2,7 Prozent. Für die konkrete Entscheidung zwischen Verkauf und Behalten kann zusätzlich der tatsächlich freisetzbare Nettoverkaufserlös als Vergleichsbasis sinnvoll sein. Würden nach Verkauf beispielsweise 270.000 Euro zur Verfügung stehen, entsprechen 8.000 Euro rund 3,0 Prozent dieses Betrags.
Wie sieht der direkte Vergleich aus?
Würdest du die Wohnung verkaufen, stünden dir 270.000 Euro zur weiteren Verwendung zur Verfügung. Angenommen, dieses Kapital könnte alternativ eine jährliche Rendite von 3 Prozent vor Steuern und Anlagekosten erwirtschaften, ergäbe sich daraus ein rechnerischer Ertrag von 8.100 Euro pro Jahr. Die beiden jährlichen Beträge liegen somit nahe beieinander.
Allerdings wäre es falsch, daraus unmittelbar abzuleiten, dass der Verkauf wirtschaftlich überlegen ist. Bei der weiteren Vermietung bleibst du Eigentümer der Wohnung und profitierst zusätzlich von einer möglichen zukünftigen Wertsteigerung. Gleichzeitig trägst du weiterhin das Risiko sinkender Immobilienpreise und größerer Ausgaben. Bei einer alternativen Kapitalanlage hängen die tatsächlichen Ergebnisse wiederum von der gewählten Anlageform, ihrer Wertentwicklung, den Kosten und der steuerlichen Behandlung ab. Außerdem wurden beim Verkauf bereits die angenommenen Transaktionskosten und die Immobilienertragsteuer abgezogen. Bei einer zukünftigen Veräußerung der zunächst behaltenen Wohnung können ebenfalls Kosten und Steuern entstehen.
Das Beispiel liefert deshalb keine eindeutige Kauf- oder Verkaufsempfehlung. Es zeigt vielmehr, welche Größen du gegenüberstellen musst, um die Entscheidung fundiert beurteilen zu können.
Wie verändert sich das Ergebnis über mehrere Jahre?
Eine einzelne Jahresrechnung reicht für eine langfristige Immobilienentscheidung nicht aus. Wer eine Wohnung behält, erzielt möglicherweise über viele Jahre Mieteinnahmen. Gleichzeitig können sich die Miete, die laufenden Kosten und der Wert der Immobilie verändern. Steigende Mieteinnahmen können die Wirtschaftlichkeit verbessern. Allerdings sind Mietanpassungen an die jeweils geltenden gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen gebunden.
Auch Sanierungen können die zukünftige Entwicklung beeinflussen. Eine größere Investition verursacht zunächst Kosten, kann aber den Zustand, die Vermietbarkeit und möglicherweise den Marktwert verbessern. Bei einem Verkauf hängt das langfristige Ergebnis dagegen davon ab, wie du das freigesetzte Kapital verwendest.
Lesetipp: Du möchtest die Wirtschaftlichkeit deiner Immobilie mit konkreten Kennzahlen beurteilen? In unserem Ratgeber Die 8 wichtigsten Kennzahlen für Vermieter - Einfach erklärt erfährst du, wie du Mietrendite, Cashflow und weitere relevante Kennzahlen berechnest.
Für einen genaueren Vergleich ist es sinnvoll, einen gemeinsamen Betrachtungszeitraum festzulegen, beispielsweise zehn Jahre. Anschließend können die erwarteten jährlichen Nettozahlungen beider Alternativen und der jeweilige Vermögenswert am Ende dieses Zeitraums gegenübergestellt werden.
Bei der Vermietung wäre das insbesondere der zukünftige Immobilienwert abzüglich noch offener Verbindlichkeiten und gegebenenfalls anfallender Verkaufskosten und Steuern. Bei einer alternativen Anlage wäre es der entsprechende zukünftige Vermögenswert nach den relevanten Kosten und Abgaben. Eine mögliche Methode dafür ist die Kapitalwertrechnung. Dabei werden zukünftige Zahlungen auf einen gemeinsamen heutigen Bewertungszeitpunkt umgerechnet.
Für eine erste Entscheidung muss das nicht übermäßig kompliziert sein. Oft reichen bereits drei nachvollziehbare Szenarien mit günstiger, durchschnittlicher und ungünstiger Entwicklung, um die wichtigsten Risiken sichtbar zu machen.
Wann kann sich ein Verkauf eher lohnen und wann die weitere Vermietung?
Ein Verkauf kann wirtschaftlich besonders interessant sein, wenn der derzeit erzielbare Immobilienwert im Verhältnis zu den nachhaltig erwarteten Mieteinnahmen sehr hoch ist. Auch ein erheblicher zukünftiger Sanierungsbedarf kann dafür sprechen, das Kapital freizusetzen, anstatt zusätzliche Investitionen zu tätigen.
Ähnliches gilt, wenn du das Geld für andere wichtige Zwecke benötigst, bestehende Schulden zurückzahlen möchtest oder dein Vermögen breiter aufteilen willst. Eine weitere Vermietung kann dagegen sinnvoll sein, wenn die Immobilie dauerhaft gut vermietbar ist, stabile Einnahmen erzielt und keine außergewöhnlich hohen Investitionen zu erwarten sind.
Auch ein langfristiger Vermögensaufbau oder der Wunsch, eine Immobilie innerhalb der Familie zu behalten, können bei der Entscheidung eine Rolle spielen. Nicht zuletzt solltest du den Verwaltungsaufwand berücksichtigen. Eine Immobilie erfordert laufende Betreuung und wirtschaftliche Entscheidungen. Wer diese Aufgaben nicht selbst übernehmen möchte, muss gegebenenfalls entsprechende Verwaltungskosten einplanen.
Eine allgemeingültige Renditegrenze, ab der ein Verkauf immer sinnvoll wäre, gibt es nicht. Entscheidend ist, ob die erwarteten zukünftigen Vorteile der weiteren Vermietung für dich höher wiegen als der Nutzen des verfügbaren Verkaufskapitals.
Welche Unterlagen benötigst du für die Entscheidung?
Eine fundierte Entscheidung setzt voraus, dass du die tatsächliche finanzielle Situation deiner Immobilie möglichst genau kennst. Dazu gehören insbesondere ein realistischer aktueller Marktwert, die bestehenden Mietverträge, deine bisherigen Mieteinnahmen und die laufenden Eigentümerkosten. Bei Eigentumswohnungen solltest du zusätzlich die letzten Abrechnungen, den aktuellen Stand der WEG-Rücklage und die Vorausschau der Hausverwaltung prüfen.
Auch Protokolle der Eigentümerversammlungen können Hinweise auf geplante Sanierungen oder größere finanzielle Verpflichtungen enthalten. Besteht eine Finanzierung, benötigst du Angaben zur verbleibenden Kreditschuld und zu möglichen Ablösekosten.
Für die steuerliche Beurteilung sind insbesondere der ursprüngliche Kaufvertrag, die steuerlich relevanten Anschaffungskosten, bisherige Abschreibungen und dokumentierte Investitionen wichtig. Bei einem geplanten Verkauf ist außerdem ein geeigneter Energieausweis erforderlich.
Seit dem 1. Juli 2026 gelten erweiterte Informationspflichten nach dem geänderten Energieausweis-Vorlage-Gesetz. Unter anderem wurden die Angaben zur Gesamtenergieeffizienz in Verkaufsanzeigen angepasst. Eine vollständige Dokumentation erleichtert sowohl die wirtschaftliche Bewertung als auch einen späteren Verkaufsprozess.
Häufige Fehler bei der Entscheidung vermeiden
Ein besonders häufiger Fehler besteht darin, die bisherige Wertentwicklung einer Immobilie als Grundlage für zukünftige Erträge zu betrachten.
Dass eine Wohnung in den vergangenen Jahren deutlich an Wert gewonnen hat, bedeutet nicht automatisch, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird. Ebenso problematisch ist es, den möglichen Verkaufspreis mit dem tatsächlich verfügbaren Verkaufskapital gleichzusetzen.
Wichtiger Hinweis: Eine wirtschaftliche Entscheidung sollte nicht ausschließlich auf einem einzigen erwarteten Szenario beruhen. Besonders bei Immobilien mit längerer Haltedauer empfiehlt es sich, unterschiedliche Entwicklungen der Mieteinnahmen, Kosten und Immobilienpreise durchzurechnen.
Auch bei der weiteren Vermietung werden Kosten häufig unterschätzt. Besonders Sonderumlagen, größere Reparaturen oder längere Leerstände können den langfristigen Überschuss erheblich reduzieren. Ein weiterer Fehler besteht darin, unterschiedliche Größen miteinander zu vergleichen. Ein jährlicher Mietüberschuss vor Einkommensteuer ist beispielsweise nicht unmittelbar mit einem bereits versteuerten Kapitalertrag gleichzusetzen. Auch bei kreditfinanzierten Immobilien muss zwischen Kreditkosten, Tilgung und Vermögensaufbau unterschieden werden.
Fazit
Ob du deine Immobilie verkaufen oder weiterhin vermieten solltest, hängt von mehreren Faktoren ab. Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn du Kapital freisetzen möchtest, größere Investitionen bevorstehen oder alternative Verwendungsmöglichkeiten wirtschaftlich attraktiver erscheinen.
Die weitere Vermietung kann dagegen langfristig vorteilhaft sein, wenn die Immobilie stabile Einnahmen erzielt, gut vermietbar bleibt und ein angemessenes Verhältnis zwischen Ertrag, Risiko und aktuellem Marktwert besteht. Entscheidend ist, dass du nicht ausschließlich auf den bisherigen Kaufpreis, die gegenwärtige Monatsmiete oder die jüngste Marktentwicklung blickst.
Wer den möglichen Nettoverkaufserlös, die zukünftigen Mietüberschüsse und die langfristigen Risiken sorgfältig gegenüberstellt, schafft eine solide Grundlage für eine wirtschaftlich fundierte Entscheidung.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Ist es besser, eine schuldenfreie Wohnung zu verkaufen oder weiterzuvermieten?
Wie berechne ich, ob sich die weitere Vermietung lohnt?
Kann ich eine bereits vermietete Eigentumswohnung verkaufen?
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Immobilie an?
Sollte ich vor einem Verkauf noch sanieren?
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