Immobilienertragssteuer in Österreich: Wann ist die ImmoESt fällig?

Wichtige Ausnahmen & Befreiungen bei der ImmoESt

Nicht jeder Immobilienverkauf zieht die ImmoESt nach sich. Es gibt zentrale Ausnahmefälle, bei denen du als Verkäufer:in unter bestimmten Voraussetzungen keine Immobilienertragssteuer zahlen musst, besonders relevant für Personen, die selbst wohnen, gebaut haben oder spezielle Veräußerungsszenarien nutzen wollen.

Hauptwohnsitzbefreiung

Wenn du dein Eigenheim oder deine Eigentumswohnung als deinen Hauptwohnsitz nutzt, kannst du unter bestimmten Bedingungen komplett von der ImmoESt befreit sein.

• Wenn du mindestens 2 Jahre durchgehend vom Erwerb bis zum Verkauf dort gewohnt hast, und deinen Hauptwohnsitz im Zuge der Veräußerung aufgibst.

• Oder über die so genannte „5 aus 10“-Regel: innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf musst du mindestens 5 Jahre durchgehend dort gewohnt haben.

Wichtig: Diese Befreiung bezieht sich nicht nur auf das Gebäude, sondern auch auf den dazugehörigen Grund und Boden, aber nur bis zu einer Fläche von 1.000 m². Wenn Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung gleichzeitig greifen, hat die Hauptwohnsitzregelung Vorrang, da sie oft günstiger ist.

Herstellerbefreiung

Diese Befreiung gilt für selbst errichtete Gebäude im Privatvermögen, also wenn du als Bauherr:in das Risiko des Baus getragen hast. Allerdings ist die Befreiung eingeschränkt:

• Der Grund und Boden bleibt steuerpflichtig.

• Wenn das Gebäude in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf vermietet wurde bzw. zur Erzielung von Einkünften diente, greift die Befreiung nicht mehr ganz.

• Laut einer Entscheidung des VwGH (2022) kann schon die Vermietungsabsicht beim Bau die Befreiung ausschließen, nicht erst die tatsächliche Vermietung.

Wichtiger Hinweis: Lasse dich als Vermieter:in hierzu auf jeden Fall von einem Steuerberater fachlich unterstützen!

Enteignungen

Wenn du dein Grundstück oder Gebäude im Rahmen einer Enteignung veräußerst oder der Verkauf zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs dient, ist die ImmoESt in der Regel nicht fällig.

Bestimmte Tauschvorgänge

Auch Tauschgeschäfte können steuerfrei sein, sofern sie unter speziellen Rahmenbedingungen ablaufen. 

• Tausch von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Zuge von Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren

• Tausch im Rahmen einer Baulandumlegung

• Grenzbereinigungen, sofern eine Ausgleichszahlung 730 Euro nicht übersteigt

Alt- vs. Neu-Grundstücke – warum diese Unterscheidung bei der ImmoESt wichtig ist

Ein zentraler Punkt bei der Immobilienertragssteuer ist, ob dein Grundstück als „Alt-Grundstück“ oder „Neu-Grundstück“ gewertet wird. Diese Einteilung beeinflusst direkt, wie hoch deine Steuerlast sein wird, da sich die Bemessungsgrundlage deutlich unterscheidet. Ein Grundstück gilt als Alt-Grundstück, wenn es vor dem 31. März 2002 angeschafft wurde. Grundstücke, die ab dem 31. März 2002 erworben wurden, gelten als Neu-Grundstücke.

Alt-Grundstücke

Bei Alt-Grundstücken setzt das Finanzamt die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses an. Aus diesem pauschalen Ansatz ergibt sich: Nur 14 % des Veräußerungserlöses gelten als fiktiver Gewinn, der dann mit dem normalen ImmoESt-Satz besteuert wird. Effektiv liegt die Steuerlast so bei 4,2 % des Veräußerungserlöses (14 % Gewinn × 30 %-Steuersatz). In bestimmten Fällen, etwa wenn das Alt-Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet wurde, kann der pauschale Ansatz sogar anders ausfallen: Dann werden die Anschaffungskosten mit nur 40 % des Veräußerungserlöses angenommen, der verbleibende Anteil unterliegt erneut dem ImmoESt-Satz.

Wichtig: Auf Antrag kannst du bei Alt-Grundstücken alternativ auch die Regel-Einkünfteermittlung wählen, d.h. wie bei Neu-Grundstücken mit den tatsächlichen Anschaffungskosten.

Neu-Grundstücke

Bei Neu-Grundstücken werden die realen Anschaffungskosten angesetzt, also das, was du wirklich bezahlt hast, einschließlich der Herstellungs- und Instandsetzungskosten (angepasst durch Abschreibungen, AfA etc.). Damit kann dein steuerpflichtiger Gewinn deutlich geringer ausfallen, wenn du dokumentierte Investitionen hattest. Außerdem wird bei Neu-Grundstücken ein möglicher Umwidmungszuschlag berücksichtigt, wenn das Grundstück umgewidmet wurde (z. B. von Grünland in Bauland).

Fallstricke für Vermieter:innen

Beim Immobilienverkauf lauern bei der ImmoESt viele Fallen, vor allem, wenn du als Vermieter:in nicht nur an den Markt denkst, sondern auch steuerlich sinnvoll handeln willst. Hier ein Blick auf die gängigsten Fehler und mögliche Strategien.

Typische Fehler, die viel kosten können

Ein Klassiker ist die falsche oder unvollständige Bewertung der Anschaffungs- und Nebenkosten. Wenn du bei der Kaufpreisermittlung oder bei späteren Investitionen (Renovierung, Instandsetzung) nicht alle Belege sammelst, verschätzt du deine Kostenbasis und zahlst am Ende mehr Steuer, weil dein Gewinn zu hoch angesetzt wird. Steuerberater:innen weisen immer wieder auch auf Schenkungs- oder Erbschafts-Konstellationen hin, bei denen der ursprüngliche Wert oder die Kosten des früheren Eigentümers nicht sauber übertragen werden. Wird das falsch gemacht, kann die ImmoESt-Berechnung stark verzerrt sein.

Ein weiterer Stolperstein ist das Timing von Verkauf und Umwidmung. Wird ein Grundstück kurz nach Umwidmung veräußert, kann das Finanzamt höhere Bemessungsgrundlagen ansetzen oder Umwidmungszuschläge verlangen. Solche Details übersehen viele, insbesondere, wenn sie den Gewinn mit „simplen Formeln“ berechnen.

Risikohinweis und Beratungsempfehlung für Vermieter

Trotz aller Strategien gilt, die Immobilienertragssteuer ist komplex. Wer nur auf Faustformeln vertraut, übersieht oft wichtige Details wie Abschreibungen, Herstellungsaufwendungen oder behördliche Zuschläge. Deshalb lass dich von einem erfahrenen Steuerberater oder einer Steuerberaterin beraten, bevor du den Verkauf entscheidest oder steuerliche Rückstellungen machst. Nur so vermeidest du böse Überraschungen und stellst sicher, dass dein Vorgehen rechtlich und steuerlich sauber optimiert ist.