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Finanzen
Anschlussfinanzierung bei Immobilien
Was Vermieter beim Ende der Fixzinsbindung beachten sollten
Fixzinsbindung endet? Erfahre, wie du als Vermieter in Österreich deine Anschlussfinanzierung planst, Kreditangebote vergleichst und Kosten im Blick behältst.
Veröffentlicht von
Edwin Schneider
Mit KI zusammenfassen
Fixzins verlängern, variable Zinsen akzeptieren oder Bankwechsel
Erfahre, welche Möglichkeiten du nach Ablauf deiner Fixzinsbindung hast, welche Kosten entstehen können und wie du deine Immobilienfinanzierung langfristig absicherst. Ein Immobilienkredit begleitet Vermieter:innen häufig über mehrere Jahrzehnte. Während die gesamte Kreditlaufzeit beispielsweise 25 oder 30 Jahre beträgt, wird der Zinssatz oft nur für einen bestimmten Zeitraum fixiert. Läuft diese Fixzinsbindung aus, kann sich die monatliche Kreditrate erheblich verändern.
Besonders für Eigentümer:innen vermieteter Wohnungen ist das von großer Bedeutung. Schließlich müssen die laufenden Mieteinnahmen nicht nur die Finanzierung, sondern auch Eigentümerkosten, Rücklagen und mögliche Reparaturen abdecken. Steigen die Kreditzinsen, kann aus einer bisher gut kalkulierten Vermietung schnell eine finanzielle Belastung werden. Das Ende der Fixzinsbindung bietet allerdings auch die Gelegenheit, die bestehende Finanzierung neu zu bewerten. Vielleicht lässt sich mit der bisherigen Bank ein günstigerer Zinssatz vereinbaren oder ein anderes Kreditinstitut bietet attraktivere Konditionen.
In diesem Ratgeber erfährst du, was beim Ende der Fixzinsbindung passiert, welche Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung bestehen und wie du unterschiedliche Angebote richtig vergleichst. Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information über Immobilienfinanzierungen in Österreich und ersetzt keine individuelle Kredit-, Rechts- oder Steuerberatung. Welche Möglichkeiten und gesetzlichen Bestimmungen im Einzelfall gelten, hängt insbesondere vom bestehenden Kreditvertrag, der Person des Kreditnehmers und den vereinbarten Sicherheiten ab.
Was passiert, wenn die Fixzinsbindung endet?
Bei vielen Immobilienfinanzierungen wird zwischen der gesamten Kreditlaufzeit und der sogenannten Fixzinsperiode unterschieden. Ein Immobilienkredit kann beispielsweise für 30 Jahre abgeschlossen werden, während der vereinbarte Zinssatz nur während der ersten zehn Jahre unverändert bleibt. Nach Ablauf dieser zehn Jahre besteht der Kredit grundsätzlich weiter. Die restliche Kreditschuld muss daher normalerweise nicht auf einmal zurückgezahlt werden.
Wichtiger Hinweis: Die Bank kann den Zinssatz nach Ablauf der Fixzinsperiode nicht beliebig festsetzen. Maßgeblich sind die vertraglichen Vereinbarungen und die anwendbaren gesetzlichen Vorschriften. Eine neue Fixzinsvereinbarung ist hingegen grundsätzlich Verhandlungssache und setzt eine entsprechende Einigung voraus.
Welche Verzinsung anschließend gilt, ergibt sich aus dem ursprünglichen Kreditvertrag. Häufig ist vorgesehen, dass die Finanzierung nach Ablauf der Fixzinsperiode auf einen variablen Zinssatz umgestellt wird. Bei einer solchen Verzinsung orientiert sich der Kreditzins üblicherweise an einem bestimmten Referenzzinssatz. In Österreich wird dafür häufig der 3-Monats-EURIBOR verwendet. Hinzu kommt ein vertraglich vereinbarter Aufschlag der Bank, auch Marge genannt.
Beträgt der maßgebliche Referenzzinssatz beispielsweise 2,5 Prozent und die vereinbarte Bankmarge 1,25 Prozentpunkte, ergibt sich daraus vereinfacht ein Sollzinssatz von 3,75 Prozent, sofern keine weiteren vertraglichen Regelungen eingreifen. Ändert sich der Referenzzinssatz, wird die Verzinsung entsprechend der vereinbarten Zinsanpassungsklausel angepasst. Ob dies beispielsweise vierteljährlich oder halbjährlich erfolgt, hängt vom Kreditvertrag ab.
Andere Kreditverträge sehen abweichende Anschlussregelungen vor. Deshalb solltest du frühzeitig prüfen, welche Bedingungen tatsächlich vereinbart wurden.
Wann solltest du dich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Mit der Prüfung deiner Finanzierung solltest du nicht erst beginnen, wenn die Fixzinsbindung bereits ausgelaufen ist. Als praktische Orientierung empfiehlt es sich, etwa sechs bis zwölf Monate vor dem vereinbarten Ende einen Überblick über die bestehenden Kreditbedingungen und mögliche Alternativen zu gewinnen.
Zunächst solltest du feststellen, wann die Fixzinsperiode genau endet und welche Verzinsung anschließend vorgesehen ist. Ebenso wichtig sind die voraussichtliche Restschuld, die verbleibende Kreditlaufzeit und die aktuellen Rückzahlungsbedingungen. Diese Informationen findest du üblicherweise im Kreditvertrag und im Tilgungsplan. Fehlen aktuelle Angaben, kannst du bei deiner Bank eine entsprechende Aufstellung anfordern.
Anschließend empfiehlt es sich, mit dem Kreditinstitut über eine mögliche Fortsetzung der Fixzinsvereinbarung zu sprechen. Gleichzeitig kannst du Angebote anderer Banken einholen. Dabei muss nicht jedes Angebot sofort angenommen werden. Zunächst geht es darum, einen realistischen Überblick über deine Möglichkeiten zu erhalten.
Besonders wichtig ist eine rechtzeitige Planung, wenn du einen Bankwechsel in Betracht ziehst. Eine Umschuldung kann eine neue Bonitätsprüfung, die Bewertung deiner Immobilie und die Abwicklung bestehender Sicherheiten erforderlich machen. Auch vertraglich vereinbarte Kündigungsfristen solltest du berücksichtigen. Wer rechtzeitig beginnt, kann Angebote in Ruhe vergleichen und vermeidet Entscheidungen unter unnötigem Zeitdruck.
Welche Möglichkeiten hast du nach dem Fixzinsende?
Grundsätzlich stehen dir drei Wege offen. Welche Variante wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von deinem bestehenden Kreditvertrag, der verbleibenden Restschuld und den verfügbaren Finanzierungskonditionen ab.
Den bestehenden Kredit variabel weiterführen
Die einfachste Möglichkeit besteht häufig darin, den bestehenden Kredit unverändert weiterlaufen zu lassen. Ist im Kreditvertrag nach der Fixzinsperiode eine variable Verzinsung vorgesehen, wird diese grundsätzlich automatisch wirksam. Ein neuer Kreditvertrag oder ein Wechsel der Bank ist dafür normalerweise nicht notwendig.
Der Vorteil liegt im geringen organisatorischen Aufwand. Außerdem können sich sinkende Referenzzinssätze positiv auf die Kreditrate auswirken. Umgekehrt musst du allerdings damit rechnen, dass die Finanzierung bei steigenden Zinsen teurer wird.
Eine neue Fixzinsvereinbarung abschließen
Du kannst mit deiner bisherigen Bank auch über eine neuerliche Fixzinsbindung verhandeln. Dabei wird beispielsweise für weitere fünf, zehn oder fünfzehn Jahre ein fester Zinssatz vereinbart. Die ursprüngliche Kreditfinanzierung kann grundsätzlich bestehen bleiben, während die Zinskonditionen angepasst werden.
Der wesentliche Vorteil liegt in der besseren Planbarkeit der laufenden Kreditbelastung. Allerdings hängt das neue Angebot von den aktuellen Konditionen und der individuellen Entscheidung der Bank ab. Gegebenenfalls können für die Vertragsänderung zusätzliche Entgelte entstehen.
Den Kredit zu einer anderen Bank umschulden
Eine weitere Möglichkeit ist der Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut. Bei einer Umschuldung nimmt die neue Bank die Finanzierung auf und der bisherige Kredit wird mit den bereitgestellten Mitteln abgelöst. Dadurch kannst du möglicherweise günstigere Zinsen, flexiblere Rückzahlungsbedingungen oder eine andere Fixzinsdauer erreichen.
Allerdings können für die Kreditablösung und die neue Finanzierung zusätzliche Kosten anfallen.
Möglichkeit | Wesentlicher Vorteil | Mögliches Risiko |
Variable Weiterführung | Wenig Aufwand, mögliche Vorteile bei sinkenden Zinsen | Steigende Kreditraten |
Neue Fixzinsbindung | Planbare Finanzierungskosten | Möglicherweise höhere Zinsen oder Änderungsentgelte |
Umschuldung | Neue Konditionen und Verhandlungsmöglichkeiten | Wechselkosten und erneute Kreditprüfung |
Eine allgemein beste Lösung gibt es nicht. Entscheidend ist, welche Variante langfristig zu deiner finanziellen Situation und zur Wirtschaftlichkeit deiner Immobilie passt.
Fixzins oder variable Verzinsung - Was ist für Vermieter sinnvoller
Bei der Anschlussfinanzierung stellt sich häufig erneut die Frage, ob ein fixer oder variabler Zinssatz besser geeignet ist. Eine Fixzinsvereinbarung bietet vor allem Planungssicherheit. Während der vereinbarten Bindungsdauer bleibt der Sollzinssatz grundsätzlich unverändert. Dadurch lassen sich die Finanzierungskosten besser kalkulieren.
Für Vermieter:innen kann das besonders wertvoll sein, da die laufenden Mieteinnahmen häufig nur begrenzt an steigende Finanzierungskosten angepasst werden können. Eine variable Verzinsung bietet dagegen mehr unmittelbare Beteiligung an der Entwicklung des Zinsmarktes. Sinkt der maßgebliche Referenzzinssatz, kann sich die Kreditbelastung verringern. Bei steigenden Zinsen tritt der gegenteilige Effekt ein.
Welche Variante langfristig günstiger ausfällt, lässt sich im Voraus nicht zuverlässig bestimmen. Auch die Höhe der Restschuld spielt eine Rolle. Bei einer hohen aushaftenden Kreditsumme wirken sich Zinsänderungen stärker auf die monatliche Rate aus als bei einem weitgehend zurückgezahlten Kredit. Darüber hinaus solltest du berücksichtigen, wie viel finanziellen Spielraum deine Vermietung bietet. Wenn bereits eine moderate Zinserhöhung zu einem deutlich negativen Cashflow führen würde, kann eine längere Fixzinsbindung zusätzliche Sicherheit schaffen.
Umgekehrt kann eine variable Finanzierung für Vermieter:innen mit hohen Liquiditätsreserven und ausreichender finanzieller Belastbarkeit eine geeignete Alternative sein.
Lesetipp:In unserem Ratgeber Finanzierungen für Anlegerwohnungen in Österreich - Das gilt seit Juli 2025 erfährst du mehr über Immobilienkredite, Eigenkapital und unterschiedliche Finanzierungsmodelle.
Anschlussfinanzierungen richtig vergleichen
Bei der Suche nach einer neuen Finanzierung achten viele Kreditnehmer zuerst auf den angebotenen Zinssatz. Dieser ist wichtig, sagt allein aber noch nicht aus, welche Finanzierung insgesamt am günstigsten ist. Grundsätzlich solltest du zwischen Sollzinssatz und effektivem Jahreszinssatz unterscheiden.
Der Sollzinssatz beschreibt die Verzinsung des aushaftenden Kreditbetrags. Der effektive Jahreszinssatz berücksichtigt zusätzlich die nach den gesetzlichen Berechnungsvorschriften einzubeziehenden Kreditkosten und ermöglicht dadurch einen umfassenderen Vergleich. Neben dem Zinssatz solltest du insbesondere die monatliche Kreditrate und den gesamten noch zu zahlenden Betrag betrachten.
Ein wichtiger Einflussfaktor ist die verbleibende Laufzeit. Wird ein Kredit beispielsweise statt über 15 Jahre über 20 Jahre zurückgezahlt, sinkt bei ansonsten gleichen Bedingungen die monatliche Rate. Gleichzeitig fallen über die längere Laufzeit in der Regel mehr Zinsen an. Auch vertragliche Möglichkeiten zur Sondertilgung können relevant sein. Manche Kreditverträge ermöglichen zusätzliche Rückzahlungen unter bestimmten Bedingungen, während andere Einschränkungen oder Kosten vorsehen.
Bei variablen Finanzierungen solltest du außerdem den Referenzzinssatz, die Bankmarge und das Anpassungsintervall vergleichen. Für neue Verbraucherkreditverträge, die dem Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) unterliegen, muss dir die Bank vor Vertragsabschluss ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt, kurz ESIS-Merkblatt, zur Verfügung stellen. Dieses enthält unter anderem Angaben zu Zinssätzen, Gesamtkosten und vorzeitigen Rückzahlungen.
Besonders aussagekräftig ist ein Vergleich, wenn du für sämtliche Angebote dieselbe Restschuld, eine möglichst gleiche Restlaufzeit und vergleichbare Rückzahlungsbedingungen zugrunde legst. So vermeidest du, dass ein Angebot lediglich aufgrund einer längeren Laufzeit günstiger erscheint.
Was kostet eine Umschuldung zu einer anderen Bank?
Ein Bankwechsel kann die Finanzierungskosten langfristig reduzieren. Allerdings solltest du sorgfältig prüfen, welche zusätzlichen Ausgaben durch die Umschuldung entstehen. Dazu können beispielsweise Entgelte für den neuen Kredit, Bewertungskosten, Aufwendungen für die Vertragsabwicklung und Kosten im Zusammenhang mit den grundbücherlichen Sicherheiten gehören.
Bei Immobilienkrediten ist häufig ein Pfandrecht zugunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch eingetragen. Wird dieses im Zuge einer Umschuldung gelöscht und ein neues Pfandrecht eingetragen, können entsprechende Gebühren entstehen.Für die Neueintragung eines Pfandrechts beträgt die reguläre Grundbuchsgebühr grundsätzlich 1,2 Prozent des Werts des eingetragenen Pfandrechts. Dieser Wert muss nicht mit der tatsächlich aushaftenden Kreditschuld übereinstimmen.
Allerdings erfordert nicht jede Umschuldung zwangsläufig eine vollständig neue Pfandrechtsbestellung. Unter bestimmten Voraussetzungen können bestehende Sicherheiten übernommen oder anders abgewickelt werden. Welche Möglichkeiten bestehen, muss mit den beteiligten Banken geklärt werden. Daneben ist eine mögliche Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung zu beachten.
Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
Für Verbraucherkredite, die dem HIKrG unterliegen, gelten besondere Regeln für die vorzeitige Rückzahlung. Zahlst du einen Kredit während einer laufenden Fixzinsperiode vorzeitig ganz oder teilweise zurück, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine angemessene Entschädigung für den dadurch entstehenden finanziellen Nachteil verlangen.
Für Kreditverträge, die bis einschließlich 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden, beträgt diese Entschädigung grundsätzlich höchstens 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags. Liegt zwischen der Rückzahlung und dem vereinbarten Kreditende höchstens ein Jahr, sind es höchstens 0,5 Prozent.
Ab 1. Jänner 2027 gilt für neu abgeschlossene Kredite eine wichtige Änderung: Bei Kreditverträgen und Kreditierungen, die nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen beziehungsweise gewährt werden, steigt die allgemeine Höchstgrenze von 1 auf 3 Prozent. Liegt zwischen der vorzeitigen Rückzahlung und dem vereinbarten Kreditende höchstens ein Jahr, bleibt die Grenze weiterhin bei 0,5 Prozent. Für bereits zuvor abgeschlossene Kredite gilt die neue 3-Prozent-Grenze nicht.
Nicht bei jeder vorzeitigen Rückzahlung darf allerdings eine solche Entschädigung verlangt werden. Fällt die Rückzahlung beispielsweise in einen Zeitraum ohne fest vereinbarten Sollzinssatz oder werden innerhalb von zwölf Monaten höchstens 10.000 Euro vorzeitig zurückgezahlt, besteht grundsätzlich kein entsprechender Entschädigungsanspruch.
Bei hypothekarisch gesicherten Krediten kann zusätzlich eine Kündigungsfrist von höchstens sechs Monaten oder bis zum Ablauf einer vereinbarten Fixzinsperiode vorgesehen sein. Wird eine wirksam vereinbarte Kündigungsfrist nicht eingehalten, kann für den nicht eingehaltenen Zeitraum dennoch eine Entschädigung entstehen.
Wichtiger Hinweis: Diese Regelungen gelten für Verbraucherkredite im Anwendungsbereich des HIKrG. Bei unternehmerisch handelnden Kreditnehmern, gewerblichen Finanzierungen oder Krediten von Immobiliengesellschaften können andere gesetzliche und vertragliche Bestimmungen gelten. Entscheidend sind daher immer der konkrete Kreditvertrag und dessen rechtliche Einordnung.
Welche Rolle Bonität, Immobilienwert und Restschuld spielen
Wenn du deinen bestehenden Kredit lediglich zu den vereinbarten variablen Bedingungen fortführst, ist dafür normalerweise keine vollständige neue Kreditvergabe erforderlich. Anders kann die Situation aussehen, wenn du eine neue Finanzierung abschließt oder zu einem anderen Kreditinstitut wechselst.
In diesem Fall wird die Bank deine Kreditwürdigkeit und die vorhandenen Sicherheiten beurteilen. Relevant sind insbesondere deine Einkommens- und Vermögensverhältnisse, bestehende Kreditverpflichtungen, die verbleibende Restschuld und der aktuelle Wert der Immobilie. Bei vermieteten Wohnungen können auch die erzielten Mieteinnahmen berücksichtigt werden. Banken rechnen jedoch häufig nicht sämtliche Mieteinnahmen ohne Abzüge an, sondern berücksichtigen beispielsweise laufende Kosten oder mögliche Leerstände.
Seit dem 30. Juni 2025 ist die österreichische KIM-Verordnung nicht mehr in Kraft. Dennoch orientiert sich die Finanzmarktaufsicht (FMA) weiterhin an Kriterien für eine solide Vergabe privater Wohnimmobilienkredite. Als zentrale Richtwerte nennt die FMA grundsätzlich eine Beleihungsquote von höchstens 90 Prozent, eine Schuldendienstquote von grundsätzlich höchstens 40 Prozent und eine maximale Laufzeit von 35 Jahren. Ist die Zinsbindungsfrist kürzer als die gesamte Kreditlaufzeit, sieht das FMA-Rundschreiben wegen des zusätzlichen Zinsänderungsrisikos allerdings eine Reduktion des 40-Prozent-Richtwerts vor.
Diese Werte sind seit dem Auslaufen der KIM-V keine allgemein verbindlichen starren gesetzlichen Obergrenzen mehr. Das Rundschreiben der FMA lässt Abweichungen und bankinterne Beurteilungsspielräume zu. Sein konkreter Anwendungsbereich sowie Ausnahmen, etwa für bestimmte kleinere Kredite, sind zu beachten. Das Rundschreiben betrifft private Wohnimmobilienfinanzierungen von Verbrauchern, für gewerbliche Finanzierungen oder Immobiliengesellschaften gelten diese Vorgaben nicht in gleicher Weise.
Für Vermieter:innen bedeutet das, auch wenn die bestehende Immobilie bereits seit vielen Jahren finanziert wird, garantiert dies nicht automatisch die Zusage einer neuen Bank.
Wie beeinflusst die Anschlussfinanzierung deinen Cashflow
Bei vermieteten Immobilien ist eine neue Kreditrate nicht nur eine Frage der Finanzierung, sondern unmittelbar eine Frage der Wirtschaftlichkeit. Der Cashflow beschreibt vereinfacht, wie viel Geld dir nach Abzug der laufenden Ausgaben tatsächlich zur Verfügung steht. Steigt die monatliche Kreditrate, verringert sich dieser Betrag entsprechend, sofern die übrigen Einnahmen und Ausgaben unverändert bleiben. Dabei solltest du nicht davon ausgehen, dass höhere Finanzierungskosten automatisch durch höhere Mieteinnahmen ausgeglichen werden können.
Bestehende Mietverträge, gesetzliche Mietzinsbeschränkungen und die geltenden Regeln für Wertsicherungen begrenzen die Möglichkeiten zur Mietzinsanpassung. Gleichzeitig können die laufenden Eigentümerkosten steigen. Beiträge zur WEG-Rücklage, Reparaturen oder größere Sanierungsmaßnahmen müssen zusätzlich zur Finanzierung getragen werden. Besonders kritisch wird die Situation, wenn steigende Kreditraten mit einem Leerstand oder Zahlungsausfall zusammentreffen. Deshalb sollte die Anschlussfinanzierung immer auf Grundlage der gesamten Einnahmen- und Ausgabenstruktur deiner Immobilie beurteilt werden.
Eine Finanzierung ist nicht bereits deshalb tragbar, weil die aktuelle Monatsmiete die neue Kreditrate gerade noch abdeckt. Auch für unvorhergesehene Ausgaben sollte ausreichend finanzieller Spielraum verbleiben.
Wie sich die Kreditrate nach der Fixzinsbindung verändert
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt, wie stark sich unterschiedliche Zinssätze auf die monatliche Belastung auswirken können. Angenommen, du hast vor einigen Jahren eine Eigentumswohnung mit einem langfristigen Immobilienkredit finanziert. Nun endet deine Fixzinsperiode. Die verbleibende Kreditschuld beträgt 160.000 Euro. Für die vollständige Rückzahlung stehen noch 15 Jahre zur Verfügung. Je nach Zinssatz ergibt sich bei gleichbleibender Restlaufzeit folgende monatliche Annuität:
Jährlicher Sollzinssatz | Monatliche Kreditrate |
2,0 % | ca. 1.030 € |
3,0 % | ca. 1.105 € |
4,0 % | ca. 1.184 € |
5,0 % | ca. 1.265 € |
Anmerkung: Die Beträge beruhen auf einer vereinfachten Annuitätenberechnung mit monatlicher Rückzahlung, unveränderter Restlaufzeit und konstantem Zinssatz. Gebühren, Versicherungen und weitere Kreditkosten sind nicht berücksichtigt. Es handelt sich um hypothetische Vergleichswerte und keine aktuellen Bankangebote.
Schon der Unterschied zwischen zwei und vier Prozent bedeutet eine um rund 154 Euro höhere monatliche Kreditrate. Auf ein Jahr gerechnet entspricht das einer zusätzlichen Liquiditätsbelastung von ungefähr 1.850 Euro. Bei einer vermieteten Wohnung kann dieser Betrag einen erheblichen Teil des bisher erzielten Überschusses aufbrauchen.
Nehmen wir an, deine Wohnung erzielt monatlich 1.300 Euro Hauptmietzins. Für nicht weiterverrechenbare Eigentümerkosten und die finanzielle Vorsorge für Reparaturen planst du durchschnittlich 200 Euro ein. Bei einer Kreditrate von rund 1.030 Euro verbleiben rechnerisch 70 Euro monatlich. Steigt die Rate auf 1.184 Euro, ergibt sich hingegen bereits ein negativer monatlicher Planungswert von rund 84 Euro.
Die Rechnung ist bewusst vereinfacht und berücksichtigt insbesondere keine Einkommensteuer. Außerdem sind geplante Reserven von tatsächlich anfallenden Zahlungen zu unterscheiden. Sie verdeutlicht aber, wie stark der Zinssatz die laufende Liquidität beeinflussen kann.
Sondertilgung und Laufzeitänderung als zusätzliche Möglichkeiten
Eine Anschlussfinanzierung muss sich nicht ausschließlich auf die Wahl eines neuen Zinssatzes beschränken. Je nach Vertrag und finanzieller Situation können auch eine Sondertilgung oder eine Veränderung der Kreditlaufzeit sinnvoll sein.
Bei einer Sondertilgung zahlst du zusätzlich zur regulären Rate einen Teil deiner aushaftenden Kreditschuld zurück. Dadurch sinkt das zu verzinsende Kapital, was bei ansonsten gleichen Bedingungen die zukünftige Zinsbelastung reduzieren kann. Allerdings solltest du nicht deine gesamte verfügbare Liquidität für die Kreditrückzahlung verwenden. Gerade bei vermieteten Immobilien können unerwartete Reparaturen, Leerstände oder Sonderumlagen kurzfristig erhebliche Geldmittel erfordern.
Eine Verlängerung der Kreditlaufzeit kann dagegen die monatliche Rate reduzieren und dadurch kurzfristig die Liquidität verbessern. Bei unveränderten sonstigen Bedingungen steigt allerdings regelmäßig die gesamte Zinsbelastung, weil die Rückzahlung über einen längeren Zeitraum erfolgt. Auch eine Laufzeitänderung ist nicht automatisch möglich. Sie muss mit der Bank vereinbart werden und kann eine erneute Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse erforderlich machen.
Welche Lösung vorteilhaft ist, hängt daher nicht nur von den Kreditkosten, sondern auch von deiner verfügbaren Liquidität und deiner langfristigen Finanzplanung ab.
Welche steuerlichen Auswirkungen hat eine Anschlussfinanzierung?
Bei einer steuerlich anerkannten privaten Vermietung können Schuldzinsen grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, sofern der Kredit in einem entsprechenden wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Vermietung steht. Die Tilgung des aufgenommenen Kapitals ist hingegen grundsätzlich nicht steuerlich abzugsfähig.
Bei einer Anschlussfinanzierung bleibt dieser Unterschied bestehen. Höhere Zinsen können zwar den steuerlichen Überschuss vermindern, verursachen aber zunächst eine höhere tatsächliche finanzielle Belastung. Auch bestimmte Kosten einer Umschuldung können steuerlich relevant sein. Entscheidend sind die Art der Ausgaben, ihr Zusammenhang mit der Vermietung und die jeweils geltenden steuerlichen Vorschriften.
Wird die Umschuldung mit einer zusätzlichen Kreditaufnahme für private Zwecke verbunden, müssen die verschiedenen Verwendungszwecke steuerlich entsprechend abgegrenzt werden. Für die wirtschaftliche Entscheidung sollte ein möglicher Steuervorteil deshalb nie isoliert betrachtet werden.
Lesetipp: Wie du die wirtschaftliche Entwicklung deiner Immobilie anhand von Cashflow, Mietrendite und weiteren Kennzahlen beurteilst, erklären wir im Ratgeber Die 8 wichtigsten Kennzahlen für Vermieter - Einfach erklärt.
Typische Fehler bei der Anschlussfinanzierung vermeiden
Einer der häufigsten Fehler besteht darin, sich erst unmittelbar vor Ablauf der Fixzinsbindung mit der weiteren Finanzierung zu beschäftigen. Dadurch bleibt oft zu wenig Zeit, alternative Angebote einzuholen oder die wirtschaftlichen Auswirkungen sorgfältig zu prüfen.
Wichtiger Hinweis: Wenn bereits absehbar ist, dass die neue Kreditrate finanziell nicht mehr tragbar sein wird, solltest du möglichst frühzeitig das Gespräch mit deiner Bank suchen. Je nach Situation können etwa angepasste Rückzahlungsvereinbarungen geprüft werden. Ein Anspruch auf bestimmte Zugeständnisse besteht dadurch jedoch nicht automatisch.
Ebenso problematisch ist es, ausschließlich die angebotene Monatsrate zu vergleichen. Eine niedrigere Rate kann beispielsweise durch eine längere Rückzahlungsdauer entstehen, ohne dass der Kredit insgesamt günstiger wird. Auch die Nebenkosten einer Umschuldung werden häufig unterschätzt. Ein geringfügig günstigerer Zinssatz kann durch neue Gebühren und grundbücherliche Aufwendungen schnell an Attraktivität verlieren. Ein weiteres Risiko besteht darin, die zukünftige Zinsentwicklung als sicher vorhersehbar zu behandeln.
Weder dauerhaft sinkende noch dauerhaft steigende Zinssätze sollten als selbstverständlich angenommen werden. Sinnvoller ist es, mehrere mögliche Entwicklungen durchzurechnen und die Tragbarkeit auch bei ungünstigeren Bedingungen zu prüfen.
Fazit
Das Ende einer Fixzinsbindung ist ein wichtiger Zeitpunkt, um die Finanzierung einer vermieteten Immobilie neu zu beurteilen. Ob du deinen bestehenden Kredit variabel weiterführst, eine neue Fixzinsvereinbarung abschließt oder zu einer anderen Bank wechselst, hängt von den verfügbaren Konditionen und deiner finanziellen Situation ab.
Entscheidend ist dabei nicht allein der niedrigste Zinssatz. Ebenso wichtig sind die Gesamtkosten, die verbleibende Kreditlaufzeit, mögliche Nebenkosten und ausreichende Liquiditätsreserven.
Wer die Finanzierung rechtzeitig überprüft, Angebote sorgfältig vergleicht und unterschiedliche Zinsszenarien berücksichtigt, kann unnötige Kosten vermeiden und die langfristige Wirtschaftlichkeit seiner vermieteten Immobilie besser absichern.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Was passiert automatisch, wenn meine Fixzinsbindung ausläuft?
Kann ich bei derselben Bank erneut einen Fixzins vereinbaren?
Wann lohnt sich der Wechsel zu einer anderen Bank?
Muss ich bei einer Anschlussfinanzierung wieder Eigenkapital nachweisen?
Kostet die vorzeitige Ablösung meines Immobilienkredits eine Pönale?
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