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Recht
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Teil 2
Rechte, Pflichten & Wohnungseigentum einfach erklärt
Das WEG 2002 einfach erklärt: Erfahre, was Eigentümer:innen über Eigentümergemeinschaft, Hausverwaltung, Rücklage, Beschlüsse und Vermietung wissen müssen.
Veröffentlicht von
Edwin Schneider
Mit KI zusammenfassen
Das WEG in der Vermietung
Wie im ersten Teil erklärt, wirst du mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung automatisch Teil einer Gemeinschaft. Du treten der Eigentümergemeinschaft bei, die als eigene juristische Person die Belange der Gesamtliegenschaft regelt. Während du die eigenen vier Wände weitgehend autonom nutzen kannst, erfordert die Bewirtschaftung des gemeinsamen Eigentums, vom Stiegenhaus bis zur Dachsanierung, klare Regeln, professionelle Verwaltung und gemeinsame Entscheidungen.
In diesem Teil erfährst du, wie die Eigentümergemeinschaft organisatorisch funktioniert, welche Befugnisse der Hausverwaltung zukommen und wie Beschlüsse rechtswirksam gefasst werden. Zudem beleuchten wir, wo die Grenzen bei baulichen Veränderungen an der eigenen Wohnung liegen und worauf Vermieter:innen bei der Abgrenzung zwischen Eigentümer- und Mieterebene besonders achten müssen.
Eigentümergemeinschaft und Hausverwaltung
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wirst du nicht nur Eigentümer:in deines eigenen Objekts, sondern automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft. Ihr gehören sämtliche Wohnungseigentümer:innen der Liegenschaft an. Das ist mehr als ein organisatorischer Zusammenschluss. Die Eigentümergemeinschaft besitzt für die Verwaltung der Liegenschaft eine eigene Rechtsfähigkeit als juristische Person. Sie kann in diesem Bereich beispielsweise Verträge abschließen, Verpflichtungen eingehen oder vor Gericht auftreten.
Das wird verständlich, wenn man an den Alltag eines Mehrparteienhauses denkt. Die Gebäudeversicherung wird nicht von jeder Eigentümerin einzeln abgeschlossen, die Reinigung des Stiegenhauses nicht zehnmal separat beauftragt und auch eine Dachsanierung wird nicht von jeder Wohnung für sich organisiert. Solche Angelegenheiten betreffen das Haus als Ganzes und werden deshalb auf Ebene der Eigentümergemeinschaft abgewickelt.
Für dich als Vermieter:in ist diese Trennung besonders wichtig, denn deine Wohnung(en) verwaltest du grundsätzlich selbst, die gemeinschaftlichen Teile und Interessen des Hauses werden über die Eigentümergemeinschaft organisiert.
Welche Rolle hat die Hausverwaltung?
In den meisten größeren Wohnungseigentumsanlagen wird eine professionelle Hausverwaltung bestellt. Sie handelt für die Eigentümergemeinschaft und kümmert sich um die laufende Verwaltung der Liegenschaft. Zu ihren Aufgaben zählen insbesondere die ordnungsgemäße Erhaltung und Betreuung des Hauses, die finanzielle Abwicklung der gemeinschaftlichen Aufwendungen, die Verwaltung der Rücklage und die Vertretung der Eigentümergemeinschaft nach außen. Auch notwendige Arbeiten müssen organisiert und die Eigentümer:innen über wesentliche Entwicklungen informiert werden.
Die Hausverwaltung entscheidet dabei aber nicht nach eigenem Ermessen über alles, was das Haus betrifft. Bei der laufenden ordentlichen Verwaltung besitzt sie einen vergleichsweise weiten Handlungsspielraum. Maßnahmen, die darüber hinausgehen, benötigen grundsätzlich eine entsprechende Entscheidung der Eigentümer:innen.
Dabei übernimmt die Hausverwaltung in der Regel nur Aufgaben, die die Betreuung und Verwaltung des gesamten Gebäudes betreffen, nicht jene der einzelnen Wohnungen und deren Eigentümer:innen.
Die Vorausschau ist eines wichtiges Dokument für Eigentümer
Besonders wertvoll ist die jährliche Vorausschau der Hausverwaltung. Sie soll zeigen, welche größeren Arbeiten und Kosten in absehbarer Zeit auf die Liegenschaft zukommen können. Darin finden sich insbesondere geplante oder notwendige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, der daraus resultierende Finanzierungsbedarf, die erforderlichen Beiträge zur Rücklage sowie andere vorhersehbare Aufwendungen.
Steht etwa eine umfangreiche Fassadensanierung bevor, reicht es nicht zu wissen, dass die Wohnung selbst frisch renoviert wurde. Entscheidend ist auch, ob die Eigentümergemeinschaft bereits ausreichend vorgesorgt hat oder ob zusätzliche Zahlungen notwendig werden könnten. Gerade bei einer Anlagewohnung kann der Zustand der gemeinschaftlichen Liegenschaft die tatsächliche Rendite deshalb stärker beeinflussen, als es der Zustand der Wohnung auf den ersten Blick vermuten lässt.
Wichtiger Hinweis: Wenn du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest, sieh dir nicht nur die Wohnung selbst an. Vorausschau, Rücklagenstand, letzte Abrechnungen und wichtige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft geben dir einen wesentlich besseren Eindruck davon, welche Kosten im Haus tatsächlich auf dich zukommen können.
Die Hausverwaltung verwaltet nicht automatisch deine Mietwohnung
Für Vermieter:innen gibt es noch eine weitere wichtige Abgrenzung. Die Hausverwaltung wird von der Eigentümergemeinschaft für die Verwaltung der Liegenschaft bestellt. Daraus folgt nicht automatisch, dass sie auch deine Wohnung bzw. Mietverhältnis verwaltet. Sie kümmert sich also beispielsweise um das gemeinschaftliche Hauskonto, die Rücklage oder Arbeiten an allgemeinen Teilen. Ob sie daneben auch deinen Mietvertrag betreut, Mieteingänge kontrolliert, mit deinen Mieter:innen kommuniziert oder eine Neuvermietung organisiert, hängt von einer gesonderten Beauftragung ab. Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen treffen deshalb häufig zwei Verwaltungsebenen aufeinander. Beides kann zwar vom selben Unternehmen übernommen werden, rechtlich und organisatorisch sind es aber unterschiedliche Aufgaben.
Das gilt auch für die Kosten. Eine Vorschreibung der Hausverwaltung zeigt zunächst, welche Aufwendungen du gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu tragen hast. Daraus folgt noch nicht, dass du dieselben Positionen in gleicher Höhe an deine Mieter:innen weiterverrechnen darfst.
Die Eigentümergemeinschaft bleibt trotz Verwaltung entscheidend
Eine professionelle Verwaltung nimmt den Eigentümer:innen viel Arbeit ab. Sie ersetzt die Eigentümergemeinschaft aber nicht. Bei wichtigen Fragen müssen die Wohnungseigentümer:innen selbst entscheiden, etwa wenn größere Maßnahmen gesetzt werden sollen, die über die laufende Verwaltung hinausgehen. Das WEG gibt dafür eigene Regeln zu Beschlussfassung und Mehrheiten vor. Für dich bedeutet Wohnungseigentum daher immer auch ein gewisses Maß an gemeinsamer Verantwortung. Du kaufst nicht nur eine einzelne Wohnung, sondern wirst Teil einer Gemeinschaft, deren Entscheidungen den Zustand, die Kosten und letztlich auch den Wert deiner Immobilie wesentlich mitbestimmen können.
Lesetipp: Genauere Einblicke in den Ablauf einer Eigentümerversammlung erhältst du in unserem Artikel Eigentümerversammlung erklärt - Ein Leitfaden für Vermieter
Genau deshalb lohnt es sich auch als Vermieter:in, Eigentümerversammlungen, Beschlüsse und die laufende Verwaltung des Hauses nicht einfach zu ignorieren.
Beschlüsse und Mehrheiten
Für gemeinschaftliche Angelegenheiten sieht das WEG klare Regeln zur Willensbildung der Eigentümergemeinschaft vor. Beschlüsse können in einer Eigentümerversammlung, aber auch im Umlaufweg gefasst werden. Entscheidend ist, dass alle Wohnungseigentümer:innen die Möglichkeit erhalten, sich zum Beschlussgegenstand zu äußern. Dabei gilt nicht das Prinzip „eine Wohnung = eine Stimme“. Maßgeblich sind grundsätzlich die Miteigentumsanteile.
Ein Beschluss kommt entweder zustande, wenn mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmt. Seit 2022 gibt es zusätzlich eine zweite Möglichkeit: Es genügt eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, sofern diese Mehrheit zugleich zumindest ein Drittel aller Miteigentumsanteile repräsentiert. Damit können Entscheidungen auch dann zustande kommen, wenn sich ein erheblicher Teil der Eigentümer:innen gar nicht an der Abstimmung beteiligt.
Die Eigentümerversammlung ist der klassische Ort für solche Entscheidungen. Eine Verwaltung muss sie grundsätzlich zumindest alle zwei Jahre einberufen, sofern kein anderer Zeitraum wirksam festgelegt wurde. Für die Beschlussfassung selbst ist eine Versammlung aber nicht zwingend erforderlich; gerade bei einzelnen Themen sind Umlaufbeschlüsse üblich. Auch ein Mehrheitsbeschluss ist allerdings nicht automatisch unangreifbar. Wohnungseigentümer:innen können Beschlüsse unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich überprüfen beziehungsweise anfechten lassen, etwa bei formellen Fehlern, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit. Für bestimmte außerordentliche Maßnahmen bestehen darüber hinaus besondere Schutzmöglichkeiten für überstimmte Eigentümer:innen. Die allgemeine Anfechtungsfrist beträgt grundsätzlich nur einen Monat ab Anschlag des Beschlusses.
Was darfst du an deiner eigenen Wohnung verändern?
Als Wohnungseigentümer:in darfst du dein eigenes Objekt grundsätzlich auf eigene Kosten verändern. Das bedeutet aber nicht, dass jede bauliche Maßnahme innerhalb oder rund um deine Wohnung ohne Weiteres zulässig ist. Entscheidend ist vor allem, ob die Änderung ausschließlich deine eigene Sphäre betrifft oder Auswirkungen auf das Haus und die anderen Eigentümer:innen haben kann.
Eine gewöhnliche Renovierung im Inneren, etwa neue Bodenbeläge, eine Küche oder Malerarbeiten, sind in der Regel unproblematischer. Anders sieht es aus, sobald allgemeine Teile der Liegenschaft beansprucht werden, sich das äußere Erscheinungsbild verändert oder schutzwürdige Interessen anderer Eigentümer:innen betroffen sein können.
Typische Beispiele sind außen montierte Klimageräte, Veränderungen an der Fassade, Wintergärten oder größere bauliche Eingriffe. Auch eine Widmungsänderung kann zustimmungspflichtig sein, etwa wenn eine bisher zu Wohnzwecken genutzte Wohnung künftig laufend touristisch kurzzeitig vermietet werden soll.
In solchen Fällen reicht es grundsätzlich nicht, nur die Hausverwaltung zu fragen. Wenn eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer:innen erforderlich ist, kann sie weder die Verwaltung noch ein gewöhnlicher Beschluss der Eigentümergemeinschaft ersetzen. Kommt keine Einigung zustande, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine gerichtliche Genehmigung in Betracht kommen. „Für einen gesetzlich genau bestimmten Kreis privilegierter Änderungen sieht das WEG eine Zustimmungsfiktion vor. Dazu zählen unter anderem bestimmte Maßnahmen zur Barrierefreiheit, Vorrichtungen zum Langsamladen eines Elektrofahrzeugs, bestimmte Beschattungseinrichtungen, einbruchsichere Türen, bestimmte Solaranlagen sowie seit September 2024 auch steckerfertige Photovoltaik-Kleinsterzeugungsanlagen am Balkon oder an der Terrasse. Die übrigen Wohnungseigentümer:innen müssen dafür in der gesetzlich vorgesehenen Form verständigt werden; die geplante Änderung und die Folgen eines unterbliebenen Widerspruchs sind klar zu beschreiben. Widerspricht jemand innerhalb von zwei Monaten, greift die Zustimmungsfiktion nicht und eine fehlende Zustimmung muss gegebenenfalls gerichtlich ersetzt werden.Das bedeutet allerdings nicht, dass solche Maßnahmen generell genehmigungsfrei wären. Auch bei privilegierten Änderungen müssen die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten werden.
Wichtiger Hinweis: Setze eine möglicherweise zustimmungspflichtige Änderung nicht zuerst um und kläre die Rechtslage erst danach. Erfolgt ein Eingriff ohne erforderliche Zustimmung oder Genehmigung, können andere Wohnungseigentümer:innen unter Umständen die Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.
Was bedeutet das WEG für dich als Vermieter?
Wenn du eine Eigentumswohnung vermietest, bewegst du dich in zwei rechtlich unterschiedlichen Beziehungen. Gegenüber den anderen Wohnungseigentümer:innen und der Eigentümergemeinschaft bist du Wohnungseigentümer:in. Gegenüber deinen Mieter:innen bist du Vermieter:in.
Diese Trennung klingt selbstverständlich, wird in der Praxis aber häufig übersehen. Die Eigentümergemeinschaft kann etwa eine Fassadensanierung beschließen, die Rücklage erhöhen oder dir laufende Aufwendungen für die Liegenschaft vorschreiben. Dadurch steht zunächst fest, was du als Eigentümer:in gegenüber der Gemeinschaft zu tragen hast. Ob und in welchem Umfang du diese Kosten anschließend deinen Mieter:innen verrechnen darfst, ist eine andere Frage und richtet sich nach dem für das Mietverhältnis geltenden Recht.
Eine monatliche Vorschreibung der Hausverwaltung sollte deshalb niemals einfach unverändert zur Betriebskostenvorschreibung an deine Mieter:innen werden. Sie kann neben laufenden Bewirtschaftungskosten beispielsweise Beiträge zur Rücklage, Kosten von Erhaltungsarbeiten oder Kreditverpflichtungen der Eigentümergemeinschaft enthalten. Diese Positionen sind mietrechtlich gesondert zu beurteilen.
Dasselbe gilt für die Verwaltung. Die nach dem WEG bestellte Hausverwaltung kümmert sich um die gemeinschaftliche Liegenschaft, nicht automatisch um dein individuelles Mietverhältnis. Sie muss also nicht deine Mieteingänge überwachen, deinen Mietvertrag verwalten oder sich um eine Neuvermietung kümmern. Soll sie solche Aufgaben übernehmen, braucht es dafür eine entsprechende zusätzliche Vereinbarung mit zusätzlichen Kosten.
Vermieten darfst du, aber nicht jede Nutzung ist automatisch zulässig
Eine Eigentumswohnung kannst du grundsätzlich vermieten. Das WEG enthält jedoch keine allgemeine Garantie dafür, dass jede gewünschte Form der Nutzung zulässig ist. Besondere Aufmerksamkeit verdient die Widmung des Wohnungseigentumsobjekts. Wird eine zu Wohnzwecken gewidmete Wohnung nicht klassisch vermietet, sondern etwa laufend kurzfristig an wechselnde Gäste überlassen, kann das wohnungseigentumsrechtlich anders zu beurteilen sein. Zusätzlich können landesrechtliche oder kommunale Vorschriften zur touristischen Vermietung, besonders in Wien, relevant werden. Für eine gewöhnliche langfristige Vermietung ist das in aller Regel kein zentrales Problem. Wenn dein Investmentmodell aber auf Ferienvermietung, Kurzzeitvermietung oder einer sonstigen besonderen Nutzung beruht, solltest du die rechtliche Zulässigkeit vor dem Kauf prüfen.
Lesetipp: Was du beim Kauf deiner ersten Anlegerwohnung beachten solltest, kannst du in unserem Artikel Anlegerwohnung kaufen - So gelingt die Vermietung als Investment nachlesen
Auch bauliche Maßnahmen, die du für deine Vermietung setzen möchtest, können die Eigentümergemeinschaft betreffen. Eine neue Küche innerhalb der Wohnung ist etwas anderes als eine außen montierte Klimaanlage, eine Veränderung an der Fassade oder ein Eingriff in gemeinschaftliche Leitungen. Das WEG beeinflusst damit zwar nicht unmittelbar deinen Mietzins oder deinen Mietvertrag, sehr wohl aber was du mit der Wohnung und dem Haus praktisch machen kannst und welche Kosten dich als Eigentümer:in treffen.
Wichtiger Hinweis: Bei einer vermieteten Eigentumswohnung solltest du drei Ebenen auseinanderhalten: WEG-Verwaltung des Hauses, deine eigene Mietverwaltung und das Mietrecht gegenüber deinen Mieter:innen. Dass eine Ausgabe im Rahmen des WEG rechtmäßig von dir verlangt wird, bedeutet noch nicht, dass sie auch mietrechtlich weiterverrechnet werden darf.
Für Vermieter:innen lohnt es sich deshalb, die Eigentümergemeinschaft nicht als Nebensache zu betrachten. Eine gut geführte Liegenschaft mit ausreichender Rücklage, nachvollziehbaren Entscheidungen und vorausschauender Erhaltung kann den Wert und die Vermietbarkeit deiner Wohnung langfristig stützen. Umgekehrt können aufgeschobene Sanierungen, hohe Sonderzahlungen oder anhaltende Konflikte innerhalb der Gemeinschaft die Rendite eines ansonsten guten Objekts empfindlich belasten.
Worin unterscheidet sich das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom Mietrechtsgesetz (MRG)?
Das WEG regelt das Wohnungseigentum und insbesondere die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer:innen, die Eigentümergemeinschaft sowie die Verwaltung der gemeinschaftlichen Liegenschaft. Das MRG betrifft dagegen das Verhältnis zwischen Vermieter:in und Mieter:in und enthält, soweit es auf das konkrete Mietverhältnis anwendbar ist, unter anderem Regeln zu Mietzins, Betriebskosten und Kündigungsschutz. Besteht an einer Wohnung Wohnungseigentum, gilt auf Eigentümerebene das WEG; bei ihrer Vermietung sind zusätzlich das MRG und das ABGB nach ihrem jeweiligen Anwendungsbereich zu beachten.
Wie werden die Aufwendungen und die Rücklage unter den Eigentümer:innen aufgeteilt?
Im gesetzlichen Regelfall werden die Aufwendungen der Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen. Diese Miteigentumsanteile ergeben sich grundsätzlich aus dem Verhältnis der Nutzwerte der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte. Wer einen höheren Miteigentumsanteil besitzt, trägt daher grundsätzlich auch einen entsprechend höheren Anteil an den gemeinschaftlichen Aufwendungen. Das WEG ermöglicht jedoch unter bestimmten Voraussetzungen abweichende Aufteilungsschlüssel.
Ist ein Kellerabteil oder ein Garten automatisch Teil meiner Eigentumswohnung?
Nein. Flächen oder Räume außerhalb des eigentlichen Wohnungseigentumsobjekts gehören nur dann als Zubehör ausschließlich zu deiner Wohnung, wenn sie rechtlich eindeutig als Zubehör-Wohnungseigentum zugeordnet sind. Diese Zuordnung kann sich insbesondere aus dem Wohnungseigentumsvertrag beziehungsweise einer gerichtlichen Entscheidung in Verbindung mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung ergeben. Eine bloße faktische Nutzung, selbst über viele Jahre, macht einen allgemeinen Teil der Liegenschaft nicht automatisch zu Zubehör-Wohnungseigentum.
Darf ich in meiner Eigentumswohnung bauliche Veränderungen ohne Zustimmung der anderen vornehmen?
Änderungen, die ausschließlich das eigene Wohnungseigentumsobjekt betreffen und schutzwürdige Interessen anderer nicht beeinträchtigen können, können grundsätzlich selbst vorgenommen werden. Sobald jedoch eine Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer:innen möglich ist, etwa weil allgemeine Teile beansprucht, die äußere Erscheinung verändert oder sicherheitsrelevante Bauteile betroffen werden ist grundsätzlich die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer:innen erforderlich. Wird sie nicht erteilt, kann sie unter den Voraussetzungen des § 16 WEG gerichtlich ersetzt werden. Für bestimmte gesetzlich privilegierte Änderungen gelten erleichterte Regeln.
Wann kann eine Änderung oder Neufestsetzung des Nutzwerts erforderlich werden?
Der Nutzwert ändert sich nicht durch gewöhnliche Renovierungen oder Schwankungen des Immobilienwerts. Eine neue oder abweichende Nutzwertfestsetzung kann insbesondere erforderlich werden, wenn das ursprüngliche Nutzwertgutachten gegen gesetzliche Berechnungsgrundsätze verstößt oder erheblich von den tatsächlichen Gegebenheiten abweicht. Auch bestimmte nachträgliche bauliche oder räumliche Veränderungen, etwa die Zusammenlegung oder Trennung von Wohnungseigentumsobjekten oder Änderungen an zugeordnetem Zubehör, können eine Anpassung erforderlich machen. Ob eine Neufestsetzung notwendig ist, richtet sich nach den konkreten Voraussetzungen des § 9 WEG.
Was du vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen solltest
Bei einer Eigentumswohnung kaufst du nie nur die Wohnung. Du kaufst einen Anteil an einem Gebäude, trittst in eine bestehende Eigentümergemeinschaft ein und übernimmst eine rechtliche und wirtschaftliche Struktur, die meist schon viele Jahre vor deinem Kauf entstanden ist. Deshalb sollte sich deine Prüfung nicht auf Grundriss, Ausstattung und Kaufpreis beschränken.
Grundbuch und rechtliche Zuordnung
Am Anfang steht der Grundbuchauszug. Er zeigt dir unter anderem, wer als Eigentümer:in eingetragen ist, welcher Miteigentumsanteil mit der Wohnung verbunden ist und welche bücherlichen Belastungen oder Rechte bestehen.
Ergänzend solltest du den Wohnungseigentumsvertrag und, soweit für die konkrete Wohnung relevant, das Nutzwertgutachten beziehungsweise die Nutzwertfestsetzung kennen. Gerade wenn Garten, Keller, Stellplatz oder andere Flächen mitverkauft werden, sollte nachvollziehbar sein, wie diese rechtlich zugeordnet sind.
Bei älteren Gebäuden, Dachgeschossausbauten oder auffälligen Umbauten empfiehlt sich darüber hinaus ein Blick in den Bauakt. Eine attraktiv ausgebaute Fläche hilft wenig, wenn sich später herausstellt, dass ihr baurechtlicher Bestand nicht der behaupteten Nutzung entspricht.
Lesetipp: Grundbuch verstehen
Das ganze Haus ist Teil deiner Investition
Mindestens ebenso wichtig ist der technische Zustand der Liegenschaft. Besichtige deshalb nicht nur die Wohnung. Dach, Fassade, Fenster der allgemeinen Teile, Lift, Leitungen und andere größere Gebäudebestandteile können in den kommenden Jahren erhebliche Kosten verursachen. Einen guten ersten Einblick geben dabei der Rücklagenstand, die aktuelle Vorausschau und die letzten Jahresabrechnungen. Die Vorausschau zeigt insbesondere, welche größeren Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen geplant sind und welcher Finanzierungsbedarf absehbar ist.
Eine hohe Rücklage ist dabei nicht automatisch gut und eine niedrige nicht automatisch schlecht. Entscheidend ist das Verhältnis zum Zustand des Gebäudes und zu den bereits erwartbaren Arbeiten. Wenn beispielsweise 300.000 Euro in der Rücklage liegen, aber gleichzeitig eine Fassaden- und Dachsanierung um 700.000 Euro bevorsteht, sieht die finanzielle Situation anders aus als bei einem frisch sanierten Haus mit wesentlich kleinerer Rücklage. Die angesparte Rücklage gehört der Eigentümergemeinschaft und nicht den einzelnen Wohnungseigentümer:innen. Beim Verkauf erhält die Verkäuferseite ihren rechnerischen Anteil daher grundsätzlich nicht ausbezahlt. Für Käufer:innen ist der Rücklagenstand deshalb unmittelbar wirtschaftlich relevant.
Was wurde bereits beschlossen?
Besonders wertvoll sind außerdem die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen und bereits gefasste Beschlüsse. Darin können Themen sichtbar werden, die bei einer normalen Besichtigung kaum auffallen: eine seit Jahren diskutierte Liftsanierung, Streit über Feuchtigkeitsschäden, geplante Arbeiten an der Heizung oder ein größerer Umbau der gemeinschaftlichen Anlage. Auch laufende gerichtliche Auseinandersetzungen oder andere Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft können für deine Kaufentscheidung relevant sein.
Für eine Anlagewohnung kommt noch eine weitere Frage hinzu: Ist die von dir geplante Nutzung tatsächlich möglich? Wenn du langfristig vermieten möchtest, solltest du die mietrechtliche Einordnung der Wohnung kennen. Planst du eine touristische oder andere besondere Nutzung, müssen zusätzlich Widmung und allfällige öffentlich-rechtliche Einschränkungen geprüft werden.
Fazit
Das Wohnungseigentumsgesetz bildet den rechtlichen Rahmen dafür, dass mehrere Personen innerhalb derselben Liegenschaft jeweils über eine eigene Wohnung verfügen können und gleichzeitig gemeinsam für das Haus verantwortlich bleiben. Für dich als Eigentümer:in bedeutet das, über deine Wohnung kannst du grundsätzlich weitgehend selbst bestimmen. Sobald jedoch allgemeine Teile des Gebäudes, gemeinschaftliche Kosten oder Interessen anderer Wohnungseigentümer:innen betroffen sind, gelten die Regeln der Eigentümergemeinschaft und des WEG.
Für Vermieter:innen ist vor allem die Trennung zwischen Eigentum und Mietverhältnis entscheidend. Die Hausverwaltung verwaltet das gemeinsame Gebäude, nicht automatisch deine vermietete Wohnung. Ebenso wenig kannst du sämtliche Kosten, die dir als Eigentümer:in vorgeschrieben werden, ungeprüft an deine Mieter:innen weitergeben.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte deshalb nie nur auf die Wohnung selbst schauen. Rücklage, Zustand des Hauses, geplante Sanierungen, Beschlüsse und die rechtliche Organisation der Liegenschaft gehören genauso zum Investment wie Kaufpreis, Lage und erzielbare Miete.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Gilt das WEG für jede Eigentumswohnung in Österreich?
Darf ich meine Eigentumswohnung vermieten?
Entscheidet die Hausverwaltung, was im Haus gemacht wird?
Muss jede Wohnungseigentümergemeinschaft eine Rücklage haben?
Kann ich alles, was mir die Hausverwaltung vorschreibt, meinen Mieter:innen weiterverrechnen?
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