Immobilienmärkte an Österreichs Grenzen 2026

Tschechien - Südböhmen und Südmähren zwischen günstigem Einstieg und starkem Wachstum

Der tschechische Immobilienmarkt hat 2026 wieder deutlich an Dynamik gewonnen. Im ersten Quartal lag der durchschnittliche Transaktionspreis älterer Wohnungen landesweit bei 77.400 CZK/m² (ca. 3.200 €). Gegenüber dem Vorjahr stiegen die tatsächlich erzielten Preise in diesem Segment um 9,2 %. Bei neuen und neuwertigen Wohnungen fiel das Preisniveau mit durchschnittlich 141.000 CZK/m² (ca. 5.800 €)erheblich höher aus.

Für österreichische Vermieter:innen sind vor allem zwei Regionen interessant: Südböhmen an der Grenze zu Ober- und Niederösterreich sowie Südmähren mit der Achse Znojmo–Břeclav–Brno. Die Märkte unterscheiden sich jedoch deutlich.

Anmerkung: Umrechnungen von Fremdwährungen in Euro sind mit Stand 13.08.2026 mit offiziellem Wechselkurs durchgeführt worden und werden gerundet abgebildet.

Südböhmen bietet Günstigerer Einstieg, aber die Mikrolage entscheidet

Südböhmen bietet gegenüber den großen tschechischen Städten und vielen österreichischen Grenzregionen weiterhin niedrigere Einstiegspreise. Das wirtschaftliche Zentrum ist České Budějovice, während Gemeinden Richtung Český Krumlov, Třeboň oder österreichischer Grenze wesentlich kleinere und teilweise touristisch geprägte Immobilienmärkte bilden.

Für Vermieter:innen ist das grundsätzlich interessant: Mit geringerem Kapitaleinsatz lässt sich Eigentum erwerben als etwa in Bayern oder im Großraum Wien. Gleichzeitig solltest du den niedrigeren Kaufpreis nicht automatisch mit einer besseren Rendite gleichsetzen. Außerhalb von České Budějovice hängt eine langfristig stabile Vermietung stärker von Arbeitsplatzangebot, Infrastruktur, Verkehrsanbindung und der konkreten Gemeinde ab.

Südböhmen ist daher eher ein Markt für Investor:innen, die gezielt einzelne Mikrolagen analysieren, als ein pauschaler Renditemarkt entlang der österreichischen Grenze.

Südmähren und Brno sind der deutlich dynamischere Markt

Ein völlig anderes Bild zeigt Südmähren. Obwohl Brno nicht unmittelbar an Österreich grenzt, prägt die zweitgrößte Stadt Tschechiens den gesamten regionalen Immobilienmarkt und ist über die Achsen Wien–Brno sowie Weinviertel–Znojmo eng mit Ostösterreich verbunden.

Die Preise zeigen, wie stark dieser Markt inzwischen geworden ist. Für ältere Wohnungen wurden in Brno im ersten Quartal 2026 durchschnittlich 117.000 CZK/m² (ca. 4.800€)tatsächlich bezahlt. Damit war Brno außerhalb Prags die teuerste untersuchte Regionalhauptstadt und lag rund 51 % über dem tschechischen Landesdurchschnitt für ältere Wohnungen.

Auch der Neubau ist teuer geworden. In der gesamten Region Südmähren erreichten neue und neuwertige Wohnungen durchschnittlich 134.000 CZK/m² (ca. 5.500 €) der höchste Wert aller tschechischen Regionen außerhalb Prags.

Für Vermieter:innen steht dem hohen Kaufpreis allerdings ein wesentlich größerer und liquiderer Mietmarkt gegenüber. Universitäten, Technologieunternehmen und ein großer Arbeitsmarkt sorgen in Brno für eine breite Nachfrage. Der Deloitte Rent Index wies zuletzt eine durchschnittliche Angebotsmiete von rund 399 CZK/m² (ca. 16,50 €)und Monat aus.

Brno ist damit weniger der „günstige Markt hinter der österreichischen Grenze“, sondern inzwischen ein eigenständiger Wachstumsmarkt. Wer hier investiert, sollte stärker auf Vermietbarkeit und langfristige Stadtentwicklung als auf einen bloßen Preisabschlag gegenüber Österreich setzen.

Znojmo und Břeclav sind näher an Österreich, aber kleinere Märkte

Für Anleger:innen aus Niederösterreich sind Znojmo und Břeclav geografisch naheliegender als Brno. Die Kaufpreise liegen in diesen kleineren Märkten grundsätzlich unter dem Niveau der Regionalhauptstadt, gleichzeitig ist aber auch der Mietmarkt weniger tief.

Gerade hier ist die konkrete Investmentstrategie entscheidend. Eine preiswerte Wohnung kann eine interessante Rendite ermöglichen, wenn Arbeitsplatz, Bahnanschluss, Nahversorgung und Nachfrage stimmen. In einer kleinen Gemeinde mit geringer Fluktuation kann derselbe niedrige Kaufpreis dagegen mit längeren Vermarktungszeiten und einem höheren Leerstandsrisiko verbunden sein.

Für klassische Buy-to-let-Investments würde ich deshalb größere regionale Zentren nicht allein wegen eines niedrigeren Quadratmeterpreises gegen kleine Grenzgemeinden eintauschen.

Für Investor:innen gelten seit April strengere Finanzierungsempfehlungen

Ein Punkt ist 2026 besonders wichtig: Die tschechische Nationalbank hat auf die wieder kräftig steigenden Immobilienpreise reagiert. Seit 1. April 2026 empfiehlt sie Banken bei Investmenthypotheken einen maximalen Loan-to-Value von 70 % und einen maximalen Debt-to-Income-Wert von 7.

Als Investmenthypothek gilt dabei insbesondere eine Finanzierung für eine Immobilie, die zur Vermietung beziehungsweise als Anlageobjekt erworben wird. Die Vorgaben sind eine Empfehlung an Kreditgeber und keine österreichische KIM-Verordnung in tschechischer Variante, in der Finanzierungspraxis können sie für Investor:innen dennoch erheblich sein.

Wer eine tschechische Anlagewohnung lokal finanzieren möchte, sollte mit einem höheren Eigenkapitalbedarf rechnen und die Finanzierung vor dem Kauf verbindlich klären.

Wichtiger Hinweis: Neben dem Immobilienrisiko trägst du in Tschechien auch ein Währungsrisiko. Kaufpreis, Mieteinnahmen, laufende Kosten und ein möglicher Verkauf werden grundsätzlich in tschechischen Kronen abgewickelt. Selbst wenn der Immobilienwert in CZK steigt, kann eine Veränderung des Wechselkurses deine in Euro berechnete Rendite erhöhen oder reduzieren.

Was du aus dem tschechischen Grenzmarkt ableiten kannst

Tschechien ist 2026 kein einheitlicher Niedrigpreismarkt mehr. Südböhmen bietet teilweise noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten, verlangt dafür aber eine sorgfältige Prüfung der lokalen Mietnachfrage. Südmähren, und insbesondere Brno, ist dagegen bereits ein deutlich höher bewerteter, dynamischer urbaner Markt.

Für Vermieter:innen ist damit die zentrale Frage nicht, ob Tschechien viel günstiger ist, sondern vielmehr, ob Mietnachfrage und Entwicklungspotenzial den Kaufpreis und das zusätzliche Währungs- und Verwaltungsrisiko rechtfertigen.

Slowakei - Bratislava zwischen Wien-Einfluss und starkem Preiswachstum

Kaum ein ausländischer Immobilienmarkt liegt Österreich so nahe wie Bratislava. Die beiden Hauptstädte trennen nur rund 60 Kilometer, gleichzeitig sind Arbeitsmarkt, Verkehr und Wirtschaft eng miteinander verflochten. Für österreichische Investor:innen kommt ein weiterer Vorteil hinzu: Die Slowakei verwendet den Euro. Anders als in Tschechien oder Ungarn besteht damit kein zusätzliches Wechselkursrisiko bei Kaufpreis, Mieteinnahmen oder einem späteren Verkauf.

Günstig ist Bratislava deswegen allerdings längst nicht mehr. Der slowakische Immobilienmarkt hat sich nach der Zinswende überraschend schnell erholt und weist 2026 wieder kräftige Preissteigerungen auf.

Quelle: Národná banka Slovenska. Bei den Werten handelt es sich um durchschnittliche Angebotspreise und nicht um abgeschlossene Kaufpreise.

Starkes Wachstum statt günstiger Alternative zu Wien

Die Region Bratislava erreicht im zweiten Quartal 2026 einen durchschnittlichen Angebotspreis von 3.882 €/m² und liegt damit rund 28 % über dem slowakischen Landesdurchschnitt von 3.041 €/m².

Noch bemerkenswerter ist die aktuelle Preisentwicklung. Die amtliche slowakische Statistik, die tatsächlich im Grundbuch registrierte Verkäufe auswertet, weist für die Region Bratislava im ersten Quartal 2026 einen Preisanstieg von 19,5 % gegenüber dem Vorjahr aus. Bei bestehenden Wohnungen und Häusern lag das Plus sogar bei annähernd 21 %. Auch Neubauten verteuerten sich um mehr als 13 %.

Bratislava ist damit 2026 kein klassischer Aufholmarkt mit niedrigen Einstiegspreisen mehr. Vielmehr handelt es sich um einen etablierten Metropolmarkt mit hoher Nachfrage und aktuell sehr kräftiger Preisdynamik.

Für Vermieter:innen ist vor allem die breite Nachfragebasis interessant. Bratislava ist das wichtigste Wirtschafts-, Verwaltungs- und Hochschulzentrum der Slowakei und gleichzeitig Teil des grenzüberschreitenden Wirtschaftsraums mit Wien und Niederösterreich. Das spricht grundsätzlich für eine gute Vermietbarkeit – der stark gestiegene Kaufpreis reduziert allerdings den früher deutlichen Renditevorteil gegenüber österreichischen Städten.

Trnava und Záhorie bieten deutlich günstigerer Einstieg

Wer nicht zwingend direkt in Bratislava investieren möchte, findet im westslowakischen Umland deutlich niedrigere Preisniveaus. In der Region Trnava liegt der durchschnittliche Angebotspreis im zweiten Quartal 2026 bei rund 2.064 €/m². Damit beträgt der Abstand zur Region Bratislava mehr als 1.800 €/m² beziehungsweise knapp 47 %.

Auch die Preisdynamik fällt moderater aus. Während Bratislava bei den tatsächlich realisierten Kaufpreisen im ersten Quartal 2026 um 19,5 % zulegte, gehörte Trnava zu den wenigen Regionen der Slowakei, deren Jahreswachstum unter 10 % blieb. Gegenüber dem unmittelbar vorhergehenden Quartal stiegen die realisierten Preise dort nur um bis zu rund 2 %.

Für Investor:innen kann genau diese Kombination interessant sein: deutlich geringere Einstiegspreise bei gleichzeitig guter Erreichbarkeit der wirtschaftlichen Zentren. In kleineren Städten und Gemeinden musst du allerdings genauer prüfen, ob ausreichend lokale Mietnachfrage vorhanden ist. Ein niedriger Quadratmeterpreis allein kompensiert keinen längeren Leerstand.

Keine Fremdwährung

Gegenüber Tschechien und Ungarn besitzt die Slowakei für österreichische Anleger:innen einen praktischen Vorteil: Kauf, Finanzierung, Mieten und Verkauf erfolgen in Euro. Wechselkursgewinne oder -verluste spielen damit keine Rolle.

Dafür solltest du die aktuell sehr hohe Preisdynamik nicht ignorieren. Landesweit lagen die tatsächlich realisierten Wohnimmobilienpreise im ersten Quartal 2026 bereits 14,4 % über dem Vorjahr. Bestehende Immobilien verteuerten sich um 15,2 %, Neubauten um 10,8 %.

Für dich als Vermieter:in heißt das: Bratislava bietet einen großen und vergleichsweise liquiden Mietmarkt, aber keinen offensichtlichen Schnäppcheneinstieg mehr. Westslowakische Alternativen wie Trnava oder ausgewählte Standorte im Záhorie bieten deutlich niedrigere Kaufpreise, verlangen dafür aber eine genauere Prüfung der lokalen Nachfrage.

Die Slowakei ist damit vor allem interessant, wenn du einen Euro-Markt mit hoher aktueller Wachstumsdynamik suchst, nicht, wenn dein einziges Ziel der niedrigste Quadratmeterpreis ist.

Ungarn - Westungarn zwischen Österreich und stark gestiegenen Preisen

Westungarn gehört zu jenen ausländischen Immobilienmärkten, die besonders eng mit Österreich verflochten sind. Sopron liegt unmittelbar hinter der burgenländischen Grenze, Mosonmagyaróvár zwischen Wien, Bratislava und Győr, während Szombathely und Kőszeg stark auf das mittlere und südliche Burgenland ausgerichtet sind.

Für österreichische Vermieter:innen wirken die Kaufpreise auf den ersten Blick weiterhin attraktiv. Allerdings hat sich der Markt zuletzt massiv verteuert. Die ungarische Nationalbank weist für 2025 einen landesweiten nominalen Anstieg der Wohnimmobilienpreise von 23,5 % aus. Für Anfang 2026 zeigt sich zwar eine erste Abschwächung, dennoch lagen die Preise im ersten Quartal vorläufig noch rund 17,7 % über dem Vorjahresniveau.

Gleichzeitig warnt die MNB vor einer zunehmenden Diskrepanz zwischen Preisen und fundamentalen Faktoren: Ende 2025 lag das geschätzte Preisniveau landesweit bereits rund 22,5 % über dem fundamental erklärbaren Wert. Für Investor:innen ist das ein wichtiger Unterschied zu einem klassischen Aufholmarkt.

In Sopron und Győr-Moson-Sopron prägt Österreich den Markt

Das Komitat Győr-Moson-Sopron zählt mittlerweile zu den teuersten Regionen Ungarns. Auf Basis tatsächlich abgeschlossener Kaufverträge lag der durchschnittliche Wohnimmobilienpreis 2025 bei mehr als 800.000 HUF/m² (ca. 2.200 €). Damit gehörte die Region gemeinsam mit Somogy und Hajdú-Bihar zur Spitzengruppe außerhalb Budapests.

Gleichzeitig war die Marktaktivität außergewöhnlich hoch. 2025 stieg die Zahl der Wohnimmobilientransaktionen in Győr-Moson-Sopron um mehr als 35 % gegenüber dem Vorjahr, der stärkste Zuwachs aller ungarischen Komitate. In dieser Betrachtung darf auch die Entwicklung der Kaufkraft des Forint nicht außer Acht gelassen werden.

Das ist für österreichische Anleger:innen besonders interessant, weil der Markt nicht nur vom ungarischen Binnenmarkt getragen wird. In Sopron und den grenznahen Gemeinden wirkt sich der österreichische Arbeitsmarkt unmittelbar auf Einkommen, Wohnraumnachfrage und Kaufkraft aus. Dadurch unterscheidet sich die Region deutlich von vielen günstigeren Teilen Ungarns.

Sopron ist deshalb kein typischer „Billigmarkt“ mehr. Wer hier investiert, kauft in einem grenzüberschreitenden Wohn- und Arbeitsmarkt, dessen Preisniveau bereits deutlich aufgeholt hat.

Győr und Mosonmagyaróvár bilden die Wirtschaftsachse zwischen Wien und Budapest

Auch Győr gehört zu den hochpreisigsten Regionalzentren Ungarns. Die Stadt zählt 2025 gemeinsam mit Szeged, Veszprém und Székesfehérvár zu einer Gruppe großer Regionalstädte mit durchschnittlichen Transaktionspreisen von etwa 833.000 bis 880.000 HUF/m² (ca. 2.400 €).

Anders als Sopron wird Győr weniger unmittelbar von Österreich und stärker durch seine eigene industrielle Basis geprägt. Die Stadt ist eines der wichtigsten Produktions- und Wirtschaftsstandorte des Landes und verfügt dadurch über einen relativ breiten lokalen Mietmarkt.

Mosonmagyaróvár wiederum profitiert stärker von seiner Lage zwischen Wien, Bratislava und Győr. Für Vermieter:innen kann diese Achse interessant sein, weil Grenzpendler:innen, regionale Beschäftigung und gute Verkehrsanbindungen mehrere Nachfragequellen miteinander verbinden.

Lesetipp: Wie sich die österreichische Seite dieser Region entwickelt, kannst du in unserem Artikel Immobilienmarkt Niederösterreich 2026

Allerdings steigen auch hier die Neubaupreise deutlich. Aktuelle Angebote zeigen, dass neue Wohnungen in Mosonmagyaróvár teilweise bereits über 1,2 Mio. HUF/m² ( ca. 3.300 €) angeboten werden. Dabei handelt es sich ausdrücklich um Angebotspreise einzelner Neubauprojekte und nicht um durchschnittliche Transaktionspreise.

Vas und Szombathely sind ünstiger, aber keineswegs statisch

Weiter südlich fällt das Preisniveau grundsätzlich niedriger aus. Das Komitat Vas blieb 2025 bei der Preisentwicklung unter der besonders starken landesweiten Dynamik; laut OTP gehörte es zu den wenigen Komitaten mit einem Jahresanstieg von weniger als 10 %.

Die Bezirkshauptstadt Szombathely entwickelte sich etwas stärker. Dort stiegen die durchschnittlichen Transaktionspreise 2025 um rund 13 %. Gleichzeitig gehört die Stadt gemessen am Verhältnis von Verkäufen zum vorhandenen Wohnungsbestand zu den aktivsten regionalen Wohnungsmärkten Ungarns.

Für Vermieter:innen können Szombathely und ausgewählte Standorte Richtung Kőszeg deshalb eine interessante Alternative zu Sopron darstellen: niedrigere Einstiegspreise, ein funktionierender regionaler Arbeitsmarkt und eine weiterhin gute Verbindung nach Österreich. Der Mietmarkt ist allerdings kleiner, weshalb die konkrete Mikrolage stärker ins Gewicht fällt.

Stark steigende Preise treffen auf vorsichtigere Investor:innen

Die hohe Preisdynamik sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich der ungarische Immobilienmarkt Anfang 2026 bereits wieder etwas abgekühlt hat. Nach Schätzung der MNB sank die Zahl der Wohnimmobilientransaktionen im ersten Quartal 2026 um 18 % gegenüber dem Vorjahr.

Die Nationalbank beobachtet zugleich, dass Investor:innen aufgrund niedrigerer Mietrenditen und der gestiegenen Bewertung vorsichtiger werden. Genau das ist für Vermieter:innen relevant: Wenn Kaufpreise wesentlich schneller steigen als Mieten, sinkt bei ansonsten gleichen Bedingungen die laufende Mietrendite.

Wichtiger Hinweis: In Ungarn kommt für österreichische Investor:innen ein zusätzliches Risiko hinzu: der ungarische Forint. Kaufpreis, Mieteinnahmen und laufende Kosten werden grundsätzlich in HUF gerechnet. Steigt deine Immobilie beispielsweise um 10 % in Forint, verliert der Forint gegenüber dem Euro aber gleichzeitig deutlich an Wert, fällt deine tatsächliche Rendite in Euro entsprechend niedriger aus.

Was du aus dem ungarischen Grenzmarkt ableiten kannst

Westungarn bleibt für österreichische Vermieter:innen interessant, allerdings aus anderen Gründen als noch vor einigen Jahren. Sopron und Győr-Moson-Sopron sind keine klassischen Niedrigpreismärkte mehr, sondern wirtschaftlich starke und zunehmend hoch bewertete Grenzregionen. Győr bietet einen großen eigenen Arbeitsmarkt, Mosonmagyaróvár profitiert von seiner Lage zwischen drei Wirtschaftszentren und in Vas sind die Einstiegspreise vielfach noch moderater.

Gleichzeitig sprechen die zuletzt außergewöhnlich starken Preissteigerungen gegen einen unkritischen Einstieg. Wer 2026 in Westungarn investiert, sollte Mietrendite, Kaufpreis und Währungsrisiko gemeinsam betrachten und nicht allein darauf setzen, dass Immobilien dort weiterhin deutlich günstiger sind als in Österreich.

Welcher Grenzmarkt passt zu welcher Investmentstrategie?

Nach Deutschland, Tschechien, der Slowakei und Ungarn zeigt sich eines ziemlich deutlich: Den einen besten Grenzmarkt gibt es nicht. Zu unterschiedlich sind Kaufpreise, Mietmärkte, Wachstum und Risiken.

Während der bayerische Alpenraum mit hoher Wertstabilität, aber enormen Einstiegspreisen punktet, bieten Teile Südböhmens oder Westungarns noch deutlich niedrigere Kaufpreise. Brno und Bratislava wiederum sind längst keine klassischen Niedrigpreismärkte mehr, sondern dynamische Großstadtmärkte mit entsprechend hoher Nachfrage.

Eine grobe Einordnung hilft bei der Orientierung:

Die Bewertung ist eine qualitative Einordnung auf Basis der zuvor dargestellten Markt-, Preis- und Nachfragedaten. Sie stellt keine Renditeprognose oder Beratung dar.

Wenn Wertstabilität im Vordergrund steht

Wer möglichst wertstabile Lagen sucht und dafür einen höheren Kapitaleinsatz akzeptiert, findet vor allem im bayerischen Alpenraum, am Bodensee und in wirtschaftlich starken bayerischen Grenzregionen interessante Märkte.

Der Nachteil liegt auf der Hand: Bei Neubaupreisen von teilweise 7.000, 10.000 oder sogar deutlich über 12.000 €/m² wird eine attraktive laufende Mietrendite schwierig. Diese Märkte eignen sich deshalb eher für eine Strategie, bei der Kapitalerhalt und langfristige Wertentwicklung im Vordergrund stehen.

Wenn du einen großen Mietmarkt suchst

Hier stechen insbesondere Brno und Bratislava hervor. Beide Städte verfügen über große Arbeitsmärkte, Hochschulen und eine breite Nachfrage nach Mietwohnungen.

Bratislava hat zusätzlich den Vorteil, dass Kaufpreis und Mieten in Euro abgewickelt werden. Brno bietet ebenfalls einen großen und liquiden Markt, allerdings musst du als österreichische:r Investor:in zusätzlich das Wechselkursrisiko der tschechischen Krone berücksichtigen.

Wenn ein niedrigerer Einstiegspreis wichtig ist

Interessanter werden Südböhmen, Teile Westungarns und Niederbayern. Hier kannst du teilweise deutlich günstiger kaufen als in den Premiumregionen Österreichs oder Bayerns.

Genau in diesen Märkten solltest du allerdings besonders genau hinschauen. Ein Quadratmeterpreis von 2.000 statt 5.000 Euro bringt wenig, wenn die Wohnung anschließend schwer vermietbar ist. Arbeitsplatzangebot, Bevölkerungsentwicklung und Verkehrsanbindung sind hier oft wichtiger als der vermeintliche Preisvorteil.

Wenn du auf Wachstum setzt

Bratislava, Brno und Teile Westungarns gehören 2026 zu den dynamischeren Märkten unserer Analyse. Gleichzeitig gilt gerade hier: Starkes vergangenes Preiswachstum ist keine Garantie für zukünftige Wertsteigerungen.

Besonders Ungarn zeigt, wie wichtig diese Unterscheidung ist. Nach den außergewöhnlich hohen Preissteigerungen der vergangenen Jahre sieht die ungarische Nationalbank bereits erhöhte Bewertungsrisiken und eine geringere Aktivität von Investor:innen.

Was du als österreichische:r Vermieter:in beim Kauf von Auslandsimmobilie beachten solltest

Ein günstiger Quadratmeterpreis ist nur die halbe Rechnung. Sobald du eine Immobilie außerhalb Österreichs kaufst, kommen zusätzliche rechtliche, steuerliche und organisatorische Themen hinzu.

Als EU-Bürger:in kannst du grundsätzlich auch in Deutschland, Tschechien, der Slowakei oder Ungarn Immobilien erwerben. Trotzdem gelten für Kaufvertrag, Grundbuch beziehungsweise Immobilienregister, Erwerbsnebenkosten, Vermietung und einen späteren Verkauf die Regeln des jeweiligen Staates.

Unterschiedliches Mietrecht im In- und Ausland

Für deine Wohnung gilt grundsätzlich das Mietrecht des Landes, in dem sich die Immobilie befindet. Österreichisches MRG oder ABGB lassen sich daher nicht einfach auf eine Wohnung in Passau, Brno oder Bratislava übertragen. Kündigungsmöglichkeiten, Mietanpassungen, Kautionen und Befristungen können sich erheblich unterscheiden. Du brauchst daher unbedingt fachliche Unterstützung vor Ort.

Steuerliche Handhabung von Immobilien

Wenn du in Österreich steuerlich ansässig bist, spielen sowohl das österreichische Steuerrecht als auch das Recht des Staates eine Rolle, in dem deine Immobilie liegt. Die jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen regeln, welcher Staat Einkünfte aus der Immobilie besteuern darf und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird. Eine Auslandsimmobilie sollte deshalb bereits vor dem Kauf steuerlich gemeinsam mit einer Fachperson durchgerechnet werden.

Nebenkosten bei Erwerb

Kaufpreisvergleiche ohne Erwerbsnebenkosten führen schnell in die Irre. Steuern, Registergebühren, Notar:innen beziehungsweise Rechtsanwält:innen, Makler:innen und Finanzierungskosten unterscheiden sich von Land zu Land teils erheblich. Ebenso weichen die Abläufe in der Praxis teils stark von Österreich ab.

Finanzierung und Richtlinien

Auch innerhalb der EU besteht kein Anspruch darauf, dass eine österreichische Bank eine ausländische Immobilie zu denselben Bedingungen finanziert wie ein österreichisches Objekt. Je nach Bank kann eine lokale Finanzierung notwendig oder wirtschaftlich sinnvoller sein.

Verwaltung und Instandhaltung im Ausland

150 Kilometer Entfernung klingen zunächst überschaubar. Bei einem Wasserschaden, Mieter:innenwechsel oder einer dringenden Reparatur kann daraus trotzdem ein organisatorisches Problem werden, besonders wenn es Sprachbarrieren gibt. Gerade bei Auslandsimmobilien solltest du deshalb die Kosten einer lokalen Hausverwaltung bereits in deiner Renditerechnung berücksichtigen.

Währung und Wechselkurse bei Mieteinnahmen

In Deutschland und der Slowakei entfällt für Euro-Anleger:innen das unmittelbare Fremdwährungsrisiko. In Tschechien und Ungarn sieht das anders aus. Dort können Bewegungen von CZK beziehungsweise HUF die tatsächliche Rendite in Euro sowohl erhöhen als auch reduzieren.

Wichtiger Hinweis: Vergleiche bei Auslandsimmobilien niemals nur Kaufpreis und Bruttomiete. Entscheidend ist deine Nettorendite nach Steuern, Verwaltung, Finanzierung, Instandhaltung, Leerstand und gegebenenfalls Wechselkurseffekten. Eine Wohnung, die auf den ersten Blick 30 % günstiger ist, muss deshalb noch lange nicht das bessere Investment sein.

Wie entwickeln sich die Grenzmärkte 2026 und 2027?

Für die kommenden Monate erwarten wir keine einheitliche Entwicklung entlang Österreichs Grenzen.

Deutschland

Unser Nachbar befindet sich nach der Korrektur der vergangenen Jahre wieder in einer Phase der Stabilisierung. Sinkende Finanzierungskosten und steigende Transaktionen unterstützen den Markt, wobei das hohe Preisniveau in den süddeutschen Premiumregionen das weitere Wachstum begrenzen dürfte.

Tschechien

Dieser Markt zeigt weiterhin eine kräftige Nachfrage und steigende Preise. Gleichzeitig reagiert die tschechische Nationalbank mit strengeren Empfehlungen für die Finanzierung von Anlageimmobilien. Das könnte das Wachstum etwas bremsen, ohne den grundsätzlich starken Markt in Städten wie Brno infrage zu stellen.

Die Slowakei

Das Land zählt aktuell zu den dynamischsten Märkten der vier untersuchten Länder. Besonders Bratislava zeigt sehr hohe Wachstumsraten. Nach einem derart starken Anstieg sollten Investor:innen allerdings konservativ kalkulieren und nicht davon ausgehen, dass zweistellige Preissteigerungen dauerhaft anhalten.

Ungarn

Dieser Nachbar bleibt der volatilste Markt in unserem Vergleich. Die starken Preissteigerungen treffen mittlerweile auf eine sinkende Zahl von Transaktionen und zunehmende Bewertungsrisiken. Für österreichische Anleger:innen kommt zusätzlich das Forint-Risiko hinzu.