27.10.2025
Vermarktung
Wohnungsanzeige schreiben: Tipps für Vermieter in Österreich
So schreibst du eine professionelle Wohnungsanzeige als Vermieter in Österreich. Tipps, Formulierungen und Beispiele für ein erfolgreiches Inserat.
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Warum ein gutes Inserat entscheidend ist
Eine gute Wohnungsanzeige auf Plattformen wie willhaben.at, Immoscout24 oder anderen entscheidet darüber, wie viele qualifizierte Anfragen du bekommst und wie schnell du eine passende Mieterin oder einen passenden Mieter findest. Je klarer, vollständiger und ansprechender dein Inserat formuliert ist, desto besser kannst du filtern, wen du überhaupt zu einer Besichtigung einlädst. Das spart am Ende Zeit, Geld und Nerven.
Professionelle Anzeigen wirken vertrauenswürdig, schaffen Transparenz und reduzieren Rückfragen. Wenn Interessent:innen bereits im Inserat erfahren, wie die Wohnung ausgestattet ist, welche Kosten sie erwartet und welche Rahmenbedingungen gelten, steigen die Chancen auf zuverlässige Bewerbungen. Gleichzeitig vermeidest du Besichtigungen mit Personen, die ohnehin nicht zum Mietobjekt passen, etwa weil Budget, Lage oder Wohnsituation nicht mit deinen Vorstellungen übereinstimmen.
Ein starkes Inserat ist auch ein Schutz vor späteren Missverständnissen. Wer von Anfang an transparent über Mietzins, Betriebskosten, Befristung, Kaution oder etwaige Besonderheiten informiert, legt die Basis für ein professionelles Mietverhältnis. Deine Wohnung wird dadurch nicht nur sichtbarer, sondern auch attraktiver für genau jene Menschen, mit denen du langfristig reibungslos zusammenarbeiten möchtest.
In diesem Artikel zeigen wir dir Schritt für Schritt, wie du ein starkes Wohnungsinserat erstellst, von der Vorbereitung über den Textaufbau bis zu den rechtlichen Anforderungen in Österreich. Du lernst, welche Informationen unverzichtbar sind, wie du Vertrauen aufbaust und wie du mit einem professionellen Inserat genau die Menschen erreichst, die gut zu dir und deiner Immobilie passen.
Vorbereitung: Diese Infos brauchst du, bevor du schreibst
Bevor du mit dem eigentlichen Inserat beginnst, solltest du alle wichtigen Eckdaten zur Wohnung gesammelt vorliegen haben. Das spart Zeit und sorgt dafür, dass dein Inserat vollständig, professionell und überzeugend wirkt. Die folgenden Punkte bilden die Basis für jeden guten Wohnungsanzeigentext.
Mietzins, Betriebskosten und Kaution
Interessent:innen wollen sofort wissen, welche Kosten auf sie zukommen. Dazu gehören:
Mietzins (Nettomiete oder Bruttomiete)
Betriebskosten (BK)
Heizkosten, falls sie nicht in den BK enthalten sind
Kaution (meist drei Bruttomonatsmieten)
Formuliere die Kosten so transparent wie möglich. Unvollständige oder unklare Preisangaben führen zu unnötigen Rückfragen und wirken unprofessionell. Außerdem kannst du mit klaren Kostenangaben verhindern, dass du viele Anfragen von Personen erhältst, die sich die Wohnung später ohnehin nicht leisten können.
Wichtig: Achte darauf, dass du im Inserat klar zwischen Miete, Betriebskosten und Gesamtmiete unterscheidest. Transparenz schafft Vertrauen.
Rechte, Pflichten und Befristung
Gerade in Österreich spielt die Frage befristet oder unbefristet eine große Rolle. Das gehört ins Inserat, weil es maßgeblich beeinflusst, welche Zielgruppe du anziehst.
Wichtige Punkte für deine Vorbereitung:
Art des Mietverhältnisses (befristet oder unbefristet)
Mietrechtsgesetz (MRG) – voll, teil oder frei? (je nach Objekt)
Regelungen zur Kündigung, Hausordnung oder Haustieren
Ausstattung laut Mietrechtsgesetz (z. B. Kategorie A)
Für viele Mieter:innen ist das Thema Rechtssicherheit entscheidend. Je klarer du die Rahmenbedingungen vorab formulierst, desto weniger Konfliktpotenzial besteht später. Befristungen sollen außerdem nachvollziehbar und nicht willkürlich wirken – ein Punkt, den du bei der textlichen Formulierung im Inserat mitbedenken solltest.
Tipp: Falls du häufiger vermietest, lohnt es sich, ein klares Textbaustein-System für Befristungen und Rechte/Pflichten zu entwickeln. Das spart Zeit und wirkt immer konsistent.
Energieausweis (HWB & fGEE)
In Österreich bist du gesetzlich verpflichtet, bei Immobilieninseraten den Heizwärmebedarf (HWB) und den fGEE-Wert anzugeben. Diese Werte stammen aus dem Energieausweis und geben Auskunft über den energetischen Zustand der Wohnung.
Das solltest du bereit haben:
Energieklasse
HWB-Wert
fGEE-Wert
Gültigkeit des Energieausweises (meist 10 Jahre)
Ein fehlender Energieausweis kann nicht nur zu Verwaltungsstrafen führen, sondern auch Interessent:innen abschrecken. Viele vergleichen heute bewusst den energetischen Zustand von Wohnungen, besonders bei steigenden Betriebskosten.
Lesetipp: Alles zum Energieausweis in Österreich findest du in unserem Artikel „Energieausweis, HWB & fGEE einfach erklärt“.
Aufbau einer gelungenen Wohnungsanzeige
Ein starkes Inserat folgt einem klaren Aufbau. Dadurch leitest du Interessent:innen Schritt für Schritt durch die wichtigsten Informationen und vermeidest, dass wichtige Details übersehen werden. Jede gute Anzeige besteht im Kern aus sechs Bausteinen: Überschrift, Kurzbeschreibung, Ausstattungsmerkmale, Lage, Konditionen sowie passenden Bildern. Der genaue Aufbau hängt von der Plattform oder dem Medium ab, auf dem du inserieren möchtest.
Überschrift
Die Überschrift entscheidet darüber, ob Interessent:innen dein Inserat überhaupt anklicken. Sie sollte aussagekräftig sein und die wichtigsten Eckpunkte bereits andeuten. Bewährt haben sich Kombinationen aus Wohnungstyp + Lage + Highlight, etwa:
„Helle 2-Zimmer-Altbauwohnung im 1. Bezirk in Wien“
Vermeide leere Floskeln wie „Traumwohnung!“ – sie wirken austauschbar und wecken im Zweifel falsche Erwartungen. Je konkreter und ehrlicher die Formulierung, desto besser funktioniert sie.
Kurzbeschreibung
In der Kurzbeschreibung fasst du die wichtigsten Informationen in drei bis fünf Sätzen zusammen. Der Abschnitt soll neugierig machen und zugleich Orientierung geben. Gute Mini-Intros beantworten meist bereits folgende Fragen:
Was macht die Wohnung besonders?
Für wen eignet sie sich?
Welche Ausstattung oder Lagevorteile sprechen besonders dafür?
Halte diesen Abschnitt persönlich, aber faktenbasiert. Du verkaufst etwas Reales, keine Fantasie. Wenn du hier die Zielgruppe klar ansprichst, steigen Qualität und Relevanz der Anfragen spürbar.
Ausstattungsmerkmale
Im Hauptteil der Anzeige folgen dann die Details. Beschreibe die Wohnung so, dass Interessent:innen ein genaues Bild bekommen. Dazu gehören unter anderem:
Raumaufteilung
Zustand (neu renoviert, gepflegt, Erstbezug etc.)
Küche und Geräte
Sanitärbereiche
Außenflächen wie Balkon, Loggia, Terrasse oder Garten
Besonderheiten wie Lift, Kellerabteil oder Smart-Home-Ausstattung
Tipp: Schreibe nicht nur was vorhanden ist, sondern wofür es nützlich ist. Das erhöht die Wirkung. Beispiel: „Vollausgestattete Küche – ideal für alle, die gerne kochen.“
Lage & Umfeld
Die Lage ist für viele Mietentscheidungen der wichtigste Faktor. Beschreibe das direkte Umfeld, ohne auszuschweifen. Nenne zum Beispiel Einkaufsmöglichkeiten, Öffis, Parks oder Arbeitsstandorte in der Nähe. Vermeide Übertreibungen wie „perfekte Lage“ – objektive Fakten funktionieren besser und schaffen Vertrauen.
Kosten & Konditionen
Dieser Teil muss klar, transparent und vollständig sein. Gib an, ob du den Mietzins brutto oder netto ausweist, welche Betriebskosten inkludiert sind und wie hoch Kaution, Befristung oder Mietvertragsdetails ausfallen. Wenn du klare Konditionen formulierst, reduzierst du Rückfragen und stellst sicher, dass sich nur ernsthafte Interessent:innen melden.
Fotos und Grundriss
Bilder sind oft der entscheidende Trigger für Anfragen. Helle, aufgeräumte Räume, natürliche Perspektiven und Tageslicht funktionieren am besten. Ein Grundriss ergänzt die Fotos und hilft Interessent:innen, die Wohnung gedanklich „zu betreten“. Inserate ohne Grundriss oder mit schlechten Bildern verlieren in Österreich nachweislich viele qualifizierte Anfragen.
Tipp: Fotografiere tagsüber, räume gründlich auf und verzichte auf extreme Weitwinkel. Authentische Fotos erzeugen mehr Vertrauen als künstlich bearbeitete Bilder.
Lesetipp: Wohnung richtig fotografieren
Formulierungen und Beispiele für Vermieter
Ein gutes Inserat lebt von klaren, positiven und ehrlichen Formulierungen. Du verkaufst nicht nur Quadratmeter, sondern ein Wohngefühl. Gleichzeitig solltest du vermeiden, Erwartungen zu wecken, die später enttäuscht werden. Mit den richtigen Textbausteinen wirkst du professionell, erreichst die passende Zielgruppe und reduzierst unnötige Rückfragen.
Positiv formulieren ohne zu übertreiben
Der Schlüssel liegt in der Balance. Beschreibe die Wohnung attraktiv, aber nicht marktschreierisch. Interessent:innen wollen sich in wenigen Sätzen vorstellen können, wie es wäre, dort zu wohnen. Emotionen ja, Übertreibungen nein.
Beispiele für positive, aber ehrliche Formulierungen:
Neutral / Schwach | Besser formuliert |
|---|---|
„kleines Schlafzimmer“ | „kompaktes Schlafzimmer, ideal für Home Office oder Ruhebereich“ |
„kleine Küche“ | „praktische Küche mit allem, was man täglich braucht“ |
„Hoflage“ | „ruhige Innenhoflage mit wenig Straßenlärm“ |
„ohne Balkon“ | „helle Räume, dafür mit großzügigen Fenstern“ |
Tipp: Schreibe für das Bild im Kopf, nicht für den Grundbuchauszug. Worte wie „hell“, „ruhig“, „gepflegt“, „modernisiert“, „ideal für…“ wirken schnell und positiv, ohne zu übertreiben.
Rechtliche Anforderungen in Österreich
Ein Inserat ist nicht nur Werbung, sondern auch ein rechtlich relevanter Informationsträger. In Österreich gibt es klare Vorgaben, welche Angaben in einer Wohnungsanzeige enthalten sein müssen. Hältst du dich daran, bist du auf der sicheren Seite und vermeidest Diskussionen oder Verwaltungsstrafen.
Pflichtangaben im Inserat
Folgende Punkte müssen in einer Wohnungsanzeige in Österreich enthalten sein:
Kostenangaben (Mietzins + Betriebskosten)
Hinweis auf den Mietvertragstyp (befristet oder unbefristet)
Energiekennzahlen aus dem Energieausweis (HWB und fGEE)
Angaben zur Kaution (mindestens in der Kurzform, z. B. „3 BMM Kaution“)
Besonders wichtig ist der Energieausweis, denn dieser ist gesetzlich verpflichtend. Fehlen HWB und fGEE, drohen Strafen. Außerdem haben Interessent:innen ein Recht darauf, die Energiekosten der Wohnung zumindest grob einschätzen zu können.
Auch beim Thema Preisangaben lohnt sich Sorgfalt. Du musst klar ausweisen, welche Kosten im Gesamtbetrag enthalten sind und ob es zusätzlich laufende oder verbrauchsabhängige Positionen gibt (z. B. Heizkosten). Unklare Preisangaben sind einer der häufigsten Beschwerdegründe und führen zu unnötigem Vertrauensverlust.
Wichtig: Formuliere transparent und rechne sauber vor. Wer sich von Anfang an gut informiert fühlt, tritt auch später seltener in Konflikt mit dir als Vermieter:in.
Wo du die Anzeige veröffentlichen solltest
Ein gutes Inserat nützt nur dann etwas, wenn es auch dort sichtbar ist, wo deine Zielgruppe sucht. In Österreich dominieren wenige große Plattformen den Markt, ergänzt durch Social Media und regionale Kanäle. Je nach Wohnung, Lage und Zielgruppe kann eine Kombination aus mehreren Kanälen sinnvoll sein.
Immobilienplattformen in Österreich
Die höchste Reichweite erzielst du auf den etablierten Immobilienportalen. Hier suchen aktive, wechselbereite Mieter:innen, also Menschen, die wirklich etwas anmieten wollen. Besonders relevant sind:
Diese Plattformen bieten strukturierte Inserate mit klaren Feldern für Preis, Lage, Energieausweis und Ausstattung. Der Vorteil von jenen Plattformen ist, dass du qualifizierte Interessent:innen erreichst und dank einem standardisierten Aufbau deine Anzeige gut vergleichen und optimieren kannst.
Tipp: Achte bei Portalen immer auf das Ranking. Hochwertige Fotos, vollständige Angaben und klare Überschriften verbessern deine Sichtbarkeit, oft deutlich mehr als bezahlte „Spotlight“-Platzierungen.
Social Media & Zusatzkanäle
Neben Immobilienportalen können Social-Media-Kanäle eine sinnvolle Ergänzung sein. Besonders in Städten wie Wien, Graz, Salzburg oder Linz funktionieren Facebook-Gruppen oder Instagram sehr gut, weil dort Suchende lokal vernetzt sind.
Social Media eignet sich, wenn du:
schnell Reichweite erzeugen willst
die Wohnung besonders „instagrammable“ ist (Altbau, Design, Balkon, Loft etc.)
ein jüngeres Publikum erreichen möchtest
Für Social Media gelten andere Spielregeln als auf Immobilienplattformen: Der Einstiegstext darf emotionaler sein, Bilder sind entscheidender, und der Link zur Kontaktaufnahme muss klar ersichtlich sein. Dort reichen oft kurze Teaser-Texte, während auf Portalen der volle Informationstext dazugehört.
Zusätzlich kannst du je nach Region auch:
lokale Zeitungen
Gemeindeplattformen
Wohnungsgruppen auf WhatsApp/Telegram
als Extra-Kanäle nutzen. Diese wirken besonders gut in kleineren Gemeinden, wo der Markt persönlicher ist.
Wichtig: Passe Textlänge und Ton an den Kanal an. Ein Portal-Inserat muss vollständig sein, ein Social-Media-Post muss vor allem schnell Aufmerksamkeit erzeugen.
Fazit: Klar, vollständig und zielgerichtet inserieren
Ein gutes Wohnungsinserat vermarktet sich nicht per Zufall. Je klarer, ehrlicher und strukturierter du deine Informationen präsentierst, desto besser erreichst du passende Interessent:innen und desto schneller findest du eine zuverlässige Mieterin oder einen zuverlässigen Mieter. Transparenz bei Kosten, ein vollständiger Energieausweis, hochwertige Fotos und eine professionelle Sprache schaffen Vertrauen und minimieren spätere Konflikte. Wenn du zusätzlich deine Zielgruppe im Kopf behältst und den Ton an Plattform und Kontext anpasst, hebt sich dein Inserat deutlich von der Masse ab. So legst du den Grundstein für ein langfristig stabiles und faires Mietverhältnis.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
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