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Hochwasser in der Mietwohnung: Pflichten, Kosten und Schutz für Vermieter
Hochwasserschaden in der Mietwohnung: Wer haftet, wann die Miete entfällt und welche Schutzmaßnahmen Vermieter in Österreich kennen müssen inkl. FAQ
Johannes Reichl
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Starkregen, Überschwemmungen, vollgelaufene Keller: Extremwetterereignisse nehmen in Österreich spürbar zu. Das September-Hochwasser 2024 verursachte laut Berechnungen von WIFO, ASCII und dem Complexity Science Hub einen Gesamtschaden von rund 1,3 Milliarden Euro, davon entfielen nach Schätzung des Versicherungsverbands Österreich (VVO) bis zu 700 Millionen Euro auf Privathaushalte.
Für Vermieter:innen bedeutet das mehr als ein unangenehmes Naturschauspiel. Ein Hochwasserereignis kann das Mietobjekt innerhalb von Stunden unbewohnbar machen, teure Sanierungen nach sich ziehen und rechtliche Konsequenzen haben, wenn keine ausreichende Vorsorge getroffen wurde.
Dabei geht es nicht nur um Häuser in ausgewiesenen Risikogebieten. Auch abseits klassischer Überschwemmungszonen verursachen Kanalrückstau, Hangwasser oder Starkregen massive Schäden. Wer als Vermieter:in nicht vorbereitet ist, zahlt im Ernstfall doppelt: einmal für die Sanierung und einmal durch ausbleibende Mieteinnahmen, solange die Wohnung nicht bewohnbar ist.
Dieser Ratgeber erklärt, welche Schutzmaßnahmen du als Vermieter:in ergreifen kannst, welche rechtlichen Pflichten du gegenüber deinen Mietenden hast und wer im Schadensfall für welche Kosten aufkommt.
Was das Mietrecht von Vermietern verlangt
Als Vermieter:in trägst du gegenüber deinen Mietenden eine gesetzlich verankerte Erhaltungspflicht. Du bist grundsätzlich dafür verantwortlich, die vermietete Wohnung und jene Gebäudeteile, für deren Erhaltung du gesetzlich zuständig bist, in einem Zustand zu erhalten, der den vereinbarten Gebrauch ermöglicht. Diese Pflicht ergibt sich sowohl aus dem Mietrechtsgesetz (§ 3 MRG) als auch aus dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1096 ABGB), unabhängig davon, ob der Schaden durch ein Unwetter ausgelöst wurde.
Für den Hochwasserfall heißt das konkret: Wird das Gebäude durch Überschwemmung, Kanalrückstau oder eindringendes Hangwasser beschädigt, musst du als Vermieter:in die allgemeinen Teile des Hauses instand setzen – Dach, Fassade, Keller, Stiegenhaus und Leitungen. Entstehen durch die Feuchtigkeit ernste Schäden in der Wohnung, etwa Schimmel oder durchnässte Wände, fällt auch das in deinen Verantwortungsbereich.
Können deine Mietenden die Wohnung wegen eines Hochwasserschadens nicht mehr bewohnen, entfällt die Mietzahlung solange und in dem Maße, in dem die Brauchbarkeit aufgehoben ist. Ist die Wohnung zwar bewohnbar, aber in ihrer Nutzung eingeschränkt, haben die Mietenden Anspruch auf eine Mietzinsminderung. Diese Regelung gilt verschuldensunabhängig: Sie greift, egal ob dich als Vermieter:in ein Verschulden trifft oder nicht.
Lesetipp: Wichtige Fristen für Vermieter in Österreich: Wartung, Prüfung & Pflichten
Wer zahlt bei Hochwasserschäden?
Die Kostenfrage ist für die meisten Vermieter:innen der entscheidende Punkt. Grundsätzlich gilt: Schäden am Gebäude selbst wie Mauerwerk, Dach, Keller, Rohre und Leitungen, deckt die Gebäudeversicherung ab. Diese Versicherung liegt in deiner Verantwortung als Vermieter:in. Bei Eigentumswohnungen ist sie in der Regel über die Hausverwaltung organisiert.
Schäden am persönlichen Eigentum der Mietenden wie an Möbel, Elektrogeräte oder an anderen Haushaltsgegenstände fallen dagegen i.d.R. unter die Haushaltsversicherung, die jede mietende Person selbst abschließt.
Ein häufig übersehener Punkt ist der Versicherungsschutz bei Naturkatastrophen. Viele Gebäudeversicherungen decken Hochwasserschäden nur mit einem Standardschutz von rund 3.000 bis 10.000 Euro ab, aber bei größeren Schäden reicht das bei weitem nicht. Prüfe deine Polizze daher genau und erweitere den Schutz bei Bedarf gegen einen Prämienzuschlag.
Schadensart | Zuständige Versicherung | Wer schließt sie ab? |
|---|---|---|
Schäden am Gebäude (Mauerwerk, Keller, Dach) | Gebäudeversicherung | Vermieter bzw. Hausverwaltung |
Schäden an gemeinsamer Haustechnik (Heizung, Stromverteiler) | Gebäudeversicherung | Vermieter bzw. Hausverwaltung |
Schäden am Hausrat der Mietenden | Haushaltsversicherung | Mietende selbst |
Schäden am Fahrzeug | Kaskoversicherung | Fahrzeughalter selbst |
Lesetipp: Versicherungen für Vermieter in Österreich: Was du wirklich brauchst
Technische Schutzmaßnahmen für Mietobjekte
Der beste Schutz vor Hochwasserschäden ist Vorsorge. Viele Maßnahmen lassen sich auch nachträglich in bestehende Gebäude einbauen und zahlen sich langfristig aus, weil sie teure Sanierungen verhindern und den Wert des Mietobjekts erhalten.
Eine der wirksamsten und zugleich günstigsten Maßnahmen ist der Einbau einer Rückstauklappe im Keller. Sie verhindert, dass bei starkem Regen Abwasser aus dem Kanalnetz zurück ins Gebäude gedrückt wird, eine der häufigsten Schadensursachen bei Unwettern. Ergänzend empfiehlt sich in älteren Gebäuden eine Hebeanlage, die Abwasser aktiv in den Kanal pumpt und damit auch bei vollem Kanalnetz zuverlässig funktioniert.
Tipp: Rückstauklappen müssen regelmäßig gewartet werden, da sie sich durch Ablagerungen zusetzen. Eine nicht funktionierende Klappe bietet im Ernstfall keinen Schutz und kann im Schadensfall sogar zu Problemen mit der Versicherung führen.
Kellerfenster und Lichtschächte sind weitere neuralgische Punkte. Wasserdichte Kellerfenster mit Druckverschluss sowie erhöhte oder abgedichtete Lichtschächte verhindern, dass Oberflächenwasser direkt ins Gebäude eindringt. Für Garageneinfahrten und tiefer liegende Zugänge eignen sich mobile Dammbalken oder Wasserschotts, die im Ernstfall schnell aufgebaut werden können und bis zu einer bestimmten Stauhöhe zuverlässig schützen.
Wichtig: Mobile Schutzsysteme nützen nur, wenn sie schnell und ohne Werkzeug aufgebaut werden können. Bei Starkregen bleibt oft weniger als eine Stunde Reaktionszeit. Teste das System daher regelmäßig und stelle sicher, dass alle im Haus wissen, wo es gelagert ist und wie es funktioniert.
Wer ein Mietobjekt in einem ausgewiesenen Risikogebiet besitzt, sollte zusätzlich prüfen, wo die Haustechnik untergebracht ist, besonders Heizung, Stromverteiler und ähnliche Anlagen. Eine Verlagerung aus dem Keller in obere Geschosse kann im Hochwasserfall den Totalausfall der gesamten Gebäudetechnik verhindern und die Bewohnbarkeit des Hauses deutlich länger sicherstellen.
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Zusammenarbeit mit Mietenden im Ernstfall
Hochwasserschutz ist keine Einbahnstraße. Du kannst noch so viele technische Maßnahmen umsetzen, wenn deine Mietenden im Ernstfall nicht wissen, was zu tun ist, können schon kleine Fehler große Schäden verursachen. Ein offenes Kellerfenster bei aufziehendem Starkregen oder ein verstopfter Bodenablauf reicht aus, um einen Wasserschaden auszulösen, für den du als Vermieter:in im Zweifel haften kannst.
Binde deine Mietenden deshalb aktiv in die Hochwasservorsorge ein. Ein kurzes Informationsschreiben zu Beginn der Unwettersaison kann im Schadensfall einen erheblichen Unterschied machen. Darin erklärst du, welche Verhaltensregeln im Ernstfall gelten, welche Bereiche des Hauses besonders gefährdet sind und an wen sich die Mietenden im Notfall wenden sollen.
Tipp: Informiere deine Mietenden, wo sich Absperrventile, Sicherungskästen und mobile Schutzvorrichtungen befinden. Das kostet dich nichts, kann aber im Ernstfall verhindern, dass aus einem kleinen Wasserschaden ein großer wird.
Fazit
Hochwasser lässt sich nicht verhindern, seine Auswirkungen auf dein Mietobjekt sehr wohl begrenzen. Wer frühzeitig in technische Schutzmaßnahmen investiert, seine Versicherung auf den aktuellen Stand bringt und seine Mietenden aktiv informiert, ist im Ernstfall deutlich besser aufgestellt als jemand, der nur auf das Beste hofft.
Als Vermieter:in trägst du nicht nur die finanzielle Verantwortung für dein Gebäude, sondern auch eine rechtliche gegenüber deinen Mietenden. Wer beides ernst nimmt und proaktiv handelt, schützt nicht nur sein Eigentum, sondern auch das Vertrauen seiner Mietenden und damit langfristig seine Mieteinnahmen.
Tipp: Nutze die ruhigen Monate außerhalb der Unwettersaison, um dein Gebäude zu kontrollieren, Schwachstellen zu identifizieren und Maßnahmen umzusetzen. Im Ernstfall bleibt dafür keine Zeit.
Lesetipp: Wohnung für Vermietung vorbereiten – Kostenlose Checkliste für Vermieter
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Bin ich als Vermieter verpflichtet, Hochwasserschutzmaßnahmen umzusetzen?
Was passiert, wenn meine Mietenden wegen Hochwasser nicht in der Wohnung bleiben können?
Welche Versicherung brauche ich als Vermieter unbedingt?
Wer zahlt, wenn Mietende durch Hochwasser Möbel oder Geräte verlieren?
Gibt es in Österreich Förderungen für Hochwasserschutzmaßnahmen?
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