Recht
Neuerung des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes
Was du als Vermieter wissen musst
Ab 1. Juli 2026 gelten neue Regeln für den Energieausweis. Erfahre, welche Pflichten Vermieter jetzt bei Vermietung und Verkauf beachten müssen.
Edwin Schneider
Einleitung
Ab dem 1. Juli 2026 tritt die größte Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG) seit vielen Jahren in Kraft. Hintergrund ist die Umsetzung der neuen EU-Gebäuderichtlinie, die Käufer:innen und Mieter:innen künftig noch besser über die Energieeffizienz von Gebäuden informieren soll.
Für dich als Vermieter:in ändern sich dadurch einige wichtige Pflichten. So reicht es künftig nicht mehr aus, den Energieausweis nur bei einer Neuvermietung bereitzuhalten. Auch bei der Verlängerung bestehender Mietverträge gelten neue Aushändigungspflichten. Gleichzeitig müssen Immobilieninserate zusätzliche Informationen enthalten und der Energieausweis selbst soll künftig aussagekräftiger und transparenter werden.
Die gute Nachricht: Bestehende, gültige Energieausweise behalten grundsätzlich ihre Gültigkeit. Die Novelle betrifft vor allem den Umgang mit dem Energieausweis sowie die Informationspflichten gegenüber Interessent:innen und Mieter:innen, nicht jedoch automatisch jede bestehende Immobilie.
In diesem Artikel erfährst du, welche Änderungen ab Juli 2026 gelten, welche Pflichten auf Vermieter:innen zukommen und worauf du künftig bei Vermietung und Verkauf besonders achten solltest. Außerdem erhältst du einen kurzen Einblick in die technischen Anforderungen an die Erstellung von Energieausweisen nach der OIB-Richtlinie 6.
Was bisher galt
Schon bisher waren Verkäufer:innen und Vermieter:innen verpflichtet, bei der Vermarktung einer Immobilie einen gültigen Energieausweis bereitzuhalten. Ziel des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG) ist es, Kauf- und Mietinteressent:innen bereits vor Vertragsabschluss über die energetische Qualität eines Gebäudes oder einer Wohnung zu informieren.
Konkret bedeutete das:
Bereits im Immobilieninserat mussten der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) angegeben werden.
Spätestens bei der Besichtigung musste der Energieausweis vorgelegt werden.
Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags war der Energieausweis den Käufer:innen bzw. Mieter:innen binnen 14 Tagen auszuhändigen.
Der Energieausweis durfte dabei grundsätzlich nicht älter als zehn Jahre sein.
Wer keinen Energieausweis vorlegen konnte, lief zudem Gefahr, dass gesetzlich bestimmte Energiekennzahlen als vereinbart galten oder zivilrechtliche Ansprüche geltend gemacht wurden. Zusätzlich konnten Verwaltungsstrafen verhängt werden, wenn die gesetzlichen Informationspflichten nicht eingehalten wurden.
In der Praxis haben sich diese Vorgaben mittlerweile etabliert. Die Novelle ab Juli 2026 baut daher nicht auf einem völlig neuen System auf, sondern erweitert und präzisiert die bestehenden Pflichten.
Was sich ab 1. Juli 2026 konkret ändert
Mit der Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes werden keine völlig neuen Verpflichtungen geschaffen, viele bestehende Regelungen werden jedoch erweitert oder an die aktuelle EU-Gebäuderichtlinie angepasst. Ziel ist es, Käufer:innen und Mieter:innen noch transparenter über die Energieeffizienz einer Immobilie zu informieren und die Vergleichbarkeit von Immobilienangeboten zu verbessern.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
Neue Aushändigungspflicht: Künftig muss der Energieausweis nicht nur bei einem neuen Mietvertrag, sondern auch bei einer Verlängerung eines bestehenden Miet- oder Bestandvertrags ausgehändigt werden.
Erweiterte Inseratspflicht: Immobilienanzeigen müssen künftig zusätzlich zur Energiekennzahl auch die Gesamtenergieeffizienzklasse (z. B. A bis G) enthalten. Gleichzeitig entfällt der bisher verpflichtende Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) als Inseratskennzahl. Stattdessen rückt neben dem Heizwärmebedarf (HWB) künftig auch der Endenergiebedarf (EEB) stärker in den Fokus.
Mehr Transparenz beim Energieausweis: Die Novelle ist eng mit den neuen technischen Vorgaben für Energieausweise verknüpft. Ziel ist es, die tatsächliche Energieeffizienz eines Gebäudes besser abzubilden und wenig aussagekräftige Berechnungen zu vermeiden. Welche Änderungen sich bei der Ausstellung von Energieausweisen selbst ergeben, ist in der neuen OIB-Richtlinie 6 geregelt.
Die gute Nachricht für Vermieter:innen ist, dass bestehende, gültige Energieausweise durch die Gesetzesänderung nicht automatisch ihre Gültigkeit verlieren. Wenn dein Energieausweis noch innerhalb der zehnjährigen Gültigkeitsdauer liegt, musst du ihn allein aufgrund der Novelle grundsätzlich nicht neu erstellen lassen. Erst wenn ein neuer Energieausweis benötigt wird, etwa nach Ablauf der Gültigkeit oder aufgrund anderer gesetzlicher Vorgaben, gelten die neuen Anforderungen vollständig.
Die neue Aushändigungspflicht: Wann du den Energieausweis übergeben musst
Eine der wichtigsten Änderungen der Novelle betrifft die Aushändigung des Energieausweises. Während die Pflicht bisher vor allem bei einem neuen Verkauf oder einer Neuvermietung galt, wird sie ab 1. Juli 2026 ausgeweitet. Künftig musst du den Energieausweis auch dann aushändigen, wenn ein bestehender Miet- oder sonstiger Bestandvertrag verlängert wird. Ziel ist es, dass auch bestehende Mieter:innen bei einer Vertragsverlängerung über die Energieeffizienz der Immobilie informiert werden.
An den grundsätzlichen Fristen ändert sich hingegen nichts. Kauf- oder Mietinteressent:innen müssen den Energieausweis weiterhin rechtzeitig vor ihrer Vertragserklärung einsehen können, in der Praxis meist spätestens bei der Besichtigung. Nach Abschluss des Vertrags ist der Energieausweis oder eine vollständige Kopie davon weiterhin innerhalb von 14 Tagen auszuhändigen.
Für Vermieter:innen bedeutet das vor allem eines: Wird ein bestehender Mietvertrag verlängert, solltest du prüfen, ob dein Energieausweis noch gültig ist. Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Ist diese Frist bereits abgelaufen, muss vor der Aushändigung ein neuer Energieausweis erstellt werden.
Lesetipp: Alles über eine umweltfreundliche Vermietung erfährst du in unserem Artikel Nachhaltigkeit & Energieeffizienz in der Vermietung
Die Gesetzesänderung führt allerdings nicht dazu, dass alle bestehenden Energieausweise automatisch ihre Gültigkeit verlieren. Solange dein Energieausweis noch innerhalb der gesetzlichen Gültigkeitsdauer liegt, kannst du ihn weiterhin verwenden. Erst nach Ablauf der zehn Jahre oder wenn aus anderen Gründen ein neuer Energieausweis erforderlich wird, greifen die neuen technischen Vorgaben vollständig.
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Änderungen bei der Inseratspflicht
Auch bei Immobilieninseraten bringt die Novelle wichtige Neuerungen. Bereits bisher mussten Verkäufer:innen und Vermieter:innen den Heizwärmebedarf (HWB) sowie den Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) in Inseraten angeben. Diese Pflicht bleibt grundsätzlich bestehen, die Inhalte werden jedoch angepasst.
Ab 1. Juli 2026 muss zusätzlich die Gesamtenergieeffizienzklasse, also die Energieklasse von A bis G, in Immobilienanzeigen ausgewiesen werden. Damit soll Interessent:innen auf einen Blick erkennbar sein, wie energieeffizient eine Immobilie im Vergleich zu anderen Gebäuden ist. Die Darstellung orientiert sich stärker an bekannten Energieeffizienzlabels, wie sie viele bereits von Haushaltsgeräten kennen.
Gleichzeitig ändern sich die verpflichtenden Energiekennzahlen. Der bisher in Inseraten anzugebende Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) entfällt. Stattdessen werden künftig der Heizwärmebedarf (HWB) und der Endenergiebedarf (EEB) als maßgebliche Kennwerte ausgewiesen. Dadurch erhalten Kauf- und Mietinteressent:innen ein umfassenderes Bild über den tatsächlichen Energiebedarf einer Immobilie und nicht nur über ihre thermische Gebäudequalität.
Für dich als Vermieter:in bedeutet das vor allem, bestehende Inseratsvorlagen und Angaben auf Immobilienplattformen zu überprüfen. Wer nach dem 1. Juli 2026 eine Wohnung oder ein Haus neu inseriert, sollte sicherstellen, dass alle gesetzlich vorgeschriebenen Energiekennzahlen vollständig und korrekt angegeben werden. So vermeidest du nicht nur mögliche Verwaltungsstrafen, sondern schaffst auch mehr Transparenz für potenzielle Mieter:innen und Käufer:innen.
Mehr Transparenz und einheitliche Standards statt „Schreibtischausweise“
Mit der Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes verfolgt der Gesetzgeber ein klares Ziel: Energieausweise sollen künftig aussagekräftiger, vergleichbarer und verlässlicher werden. In der Vergangenheit wurde immer wieder kritisiert, dass Energieausweise teilweise auf unvollständigen Daten oder veralteten Gebäudeinformationen basierten und dadurch die tatsächliche Energieeffizienz nur eingeschränkt widerspiegelten.
Deshalb werden das Energieausweis-Vorlage-Gesetz und die neue OIB-Richtlinie 6 künftig enger zusammenspielen. Während das EAVG regelt, wann ein Energieausweis vorzulegen oder auszuhändigen ist, legt die OIB-Richtlinie fest, wie dieser erstellt werden muss.
Lesetipp: Wie Verbrauchswerte modern Abgelesen werden, erfährst du in unserem Artikel Smart Meter-Pflicht, Potenzial und Verantwortung für Vermieter:innen
Eine wesentliche Neuerung betrifft die Datengrundlage bei der Erstellung eines Energieausweises. Künftig müssen Energieausweisersteller:innen das Gebäude grundsätzlich persönlich besichtigen oder, sofern dies im Einzelfall zulässig ist, auf eine gleichwertige und nachvollziehbar dokumentierte Datengrundlage zurückgreifen. Ziel ist es, sogenannte „Schreibtischausweise“, die ausschließlich auf unvollständigen Plänen oder Annahmen beruhen, weitgehend zu vermeiden und die Qualität der Berechnungen zu erhöhen.
Für Vermieter:innen bedeutet das in erster Linie mehr Verlässlichkeit. Ein Energieausweis soll künftig die tatsächlichen Eigenschaften eines Gebäudes besser widerspiegeln und dadurch sowohl Käufer:innen als auch Mieter:innen eine fundiertere Entscheidungsgrundlage bieten.
Wichtiger Hinweis: Die konkreten technischen Änderungen, etwa die neuen Berechnungsmethoden, die verpflichtenden Vor-Ort-Besichtigungen oder die erweiterten Anforderungen an Energieausweisersteller:innen, ergeben sich aus der neuen OIB-Richtlinie 6.
Konsequenzen bei Verstößen: Diese Risiken solltest du kennen
Auch mit der Novelle bleibt der Energieausweis keine reine Formsache. Wer die gesetzlichen Vorgaben nicht einhält, muss weiterhin mit rechtlichen Konsequenzen rechnen.
Werden die vorgeschriebenen Energiekennzahlen im Inserat nicht oder nur unvollständig angegeben oder wird der Energieausweis trotz gesetzlicher Verpflichtung nicht rechtzeitig vorgelegt beziehungsweise ausgehändigt, kann dies eine Verwaltungsübertretung darstellen. Je nach Verstoß drohen Verwaltungsstrafen. Gleichzeitig können Käufer:innen oder Mieter:innen unter bestimmten Voraussetzungen auch zivilrechtliche Ansprüche geltend machen, wenn ihnen durch fehlende oder unrichtige Angaben ein Nachteil entsteht.
Besonders wichtig ist deshalb, den Energieausweis nicht erst kurz vor Vertragsabschluss zu organisieren. Da ein Energieausweis grundsätzlich zehn Jahre gültig ist, empfiehlt es sich, dessen Gültigkeit bereits vor der Vermarktung einer Immobilie zu überprüfen. Ist der Ausweis abgelaufen, sollte rechtzeitig ein neuer erstellt werden, insbesondere, weil die Ausstellung durch die strengeren Anforderungen künftig mehr Zeit in Anspruch nehmen kann.
Für Vermieter:innen bedeutet das: Wer seine Unterlagen aktuell hält und bereits bei der Erstellung des Inserats auf vollständige Energiekennzahlen achtet, hat in der Regel nichts zu befürchten. Die neuen Regelungen sollen vor allem die Transparenz erhöhen und sicherstellen, dass Interessent:innen bereits vor ihrer Entscheidung verlässliche Informationen über die Energieeffizienz einer Immobilie erhalten.
Mit einer guten Vorbereitung lassen sich die neuen Vorgaben daher ohne großen Mehraufwand erfüllen und gleichzeitig trägst du zu einem fairen und transparenten Immobilienmarkt bei.
Fazit
Mit der Novelle des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes wird der Energieausweis ab dem 1. Juli 2026 noch stärker in den Mittelpunkt von Verkauf und Vermietung gerückt. Für Vermieter:innen ändern sich zwar nicht die Grundprinzipien, wohl aber einige wichtige Details: Die Aushändigungspflicht wird erweitert, Immobilieninserate müssen zusätzliche Informationen enthalten und die Anforderungen an die Erstellung von Energieausweisen werden insgesamt strenger.
Die gute Nachricht: Bestehende, gültige Energieausweise behalten grundsätzlich ihre Gültigkeit. Wer seine Unterlagen aktuell hält und die neuen Informationspflichten berücksichtigt, muss sich auf keine grundlegenden Umstellungen einstellen.
Gerade für private Vermieter:innen lohnt es sich dennoch, die Änderungen rechtzeitig im Blick zu behalten. So stellst du sicher, dass deine Immobilieninserate den neuen gesetzlichen Vorgaben entsprechen und du den Energieausweis bei Vermietung oder Verkauf korrekt vorlegst beziehungsweise aushändigst.
Unterm Strich sorgt die Novelle vor allem für mehr Transparenz am Immobilienmarkt. Kauf- und Mietinteressent:innen erhalten aussagekräftigere Informationen über die Energieeffizienz einer Immobilie und Vermieter:innen profitieren von klareren und europaweit harmonisierten Vorgaben.
Häufig gestellte Fragen zu diesem Thema
Hier findest du alle Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Ab wann gelten die neuen Regelungen zum Energieausweis?
Muss ich für jede Vermietung einen neuen Energieausweis erstellen lassen?
Muss ich den Energieausweis auch bei einer Mietvertragsverlängerung übergeben?
Welche Angaben müssen künftig im Immobilieninserat stehen?
Was passiert, wenn ich die neuen Vorgaben nicht einhalte?
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