Grundsteuer für Vermieter in Österreich: Berechnung & Umlage

Welche Grundstücke und Gebäude sind grundsteuerpflichtig?

Der Grundsteuer unterliegen in Österreich grundsätzlich alle inländischen Grundstücke, unabhängig davon, ob sie bebaut oder unbebaut sind und wie sie genutzt werden. Entscheidend ist allein, dass ein Grundstück im Sinn des Bewertungsgesetzes vorliegt und ein entsprechender Einheitswert festgestellt wurde. Für dich als Vermieter:in bedeutet das, die Grundsteuer ist eine dauerhafte Abgabe, die an das Eigentum anknüpft und nicht an die konkrete Nutzung oder Vermietung. 

Bebaute Grundstücke bilden den Regelfall bei Vermietungsobjekten. Dazu zählen Wohnhäuser, Zinshäuser, Eigentumswohnungen, Geschäftslokale sowie Gebäude mit gemischter Nutzung, etwa Wohn- und Gewerbeflächen in einem Haus. Auch wenn nur ein Teil der Liegenschaft vermietet wird, ist das gesamte Grundstück grundsätzlich grundsteuerpflichtig. Die Nutzungsart kann allerdings Einfluss auf die Bewertung und damit auf die Höhe der Steuer haben.

Ebenfalls grundsteuerpflichtig sind unbebaute Grundstücke, etwa Bauplätze oder Grundstücke, die für eine spätere Bebauung vorgesehen sind. Für dich als Vermieter:innen ist das insbesondere dann relevant, wenn Liegenschaften vorübergehend leer stehen oder noch nicht bebaut sind: Auch ohne laufende Einnahmen fällt die Grundsteuer weiterhin an. Ein Leerstand befreit daher nicht von der Abgabenpflicht.

Daneben gibt es Sonderkonstellationen, die in der Praxis immer wieder Fragen aufwerfen. Dazu zählen etwa Gebäude im Bau, teilweise selbst genutzte Liegenschaften, Superädifikate oder Grundstücke mit mehreren wirtschaftlichen Einheiten. Auch bei gemischt genutzten Objekten kann die Zuordnung einzelner Gebäudeteile relevant werden. In solchen Fällen ist meist eine genauere Einheitsbewertung durch das Finanzamt ausschlaggebend, weshalb sich eine frühzeitige Klärung empfiehlt. 

Wichtig: Sobald du Eigentümer:in eines Grundstücks oder Gebäudes bist, solltest du davon ausgehen, dass Grundsteuerpflicht besteht, und diese fix in deine laufende Kosten- und Ertragsrechnung einplanen. Im Zweifel empfiehlt sich eine fachliche Beratung.

Der Einheitswert als Berechnungsgrundlage

Die zentrale Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer ist in Österreich der Einheitswert. Er wird vom Finanzamt im Rahmen der Einheitsbewertung festgestellt und bildet die Basis für den Grundsteuermessbetrag und letztlich für die von der Gemeinde vorgeschriebene Grundsteuer. Für dich als Vermieter:in ist wichtig zu wissen, die Grundsteuer knüpft nicht an den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie an, sondern an diesen steuerlichen Bewertungswert.

Der Einheitswert soll den wirtschaftlichen Wert eines Grundstücks oder Gebäudes pauschal abbilden, basiert aber auf historischen Bewertungsstichtagen und pauschalen Ansätzen. Zur Ermittlung des Einheitswertes, werden Vergleichspreise aus dem Jahr 1973 und pauschalierte Ansätze herangezogen. Gerade bei Wohnimmobilien liegt er daher oft deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert.

Eine Neubewertung oder Fortschreibung des Einheitswerts ist insbesondere dann erforderlich, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse der Liegenschaft ändern. Das betrifft zum Beispiel Zubauten, Aufstockungen, größere Umbauten, die erstmalige Bebauung eines Grundstücks oder eine wesentliche Änderung der Nutzung (etwa von Gewerbe zu Wohnen oder umgekehrt). Auch die Parifizierung eines Gebäudes, also die Begründung von Wohnungseigentum, führt regelmäßig zu einer neuen Einheitsbewertung, da mehrere wirtschaftliche Einheiten entstehen.

Als Vermieter:in bist du verpflichtet, solche Änderungen dem Finanzamt zeitnahe anzuzeigen. Erfolgt keine Meldung, kann es später zu Nachversteuerungen oder rückwirkenden Anpassungen kommen. Umgekehrt kann eine korrekte Neubewertung auch zu einer geringeren Steuer führen, etwa wenn Flächen entfallen oder die Nutzung eingeschränkt wird.

Berechnung der Grundsteuer: Einheitswert, Messbetrag, Hebesatz

Die Berechnung der Grundsteuer folgt einer klaren, dreistufigen Systematik. Auch wenn die Beträge im Alltag oft überschaubar wirken, lohnt es sich für dich als Vermieter:in, das System zu verstehen, schon allein, um Vorschreibungen nachvollziehen und Fehler erkennen zu können.

Die grundlegende Formel zur Berechnung lautet vereinfacht: Einheitswert x Steuersatz x Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer

Ausgangspunkt ist immer der Einheitswert, den das Finanzamt für das Grundstück bzw. Gebäude feststellt. Auf den Einheitswert wird nun im nächsten Schritt der Steuersatz (die sogenannte „Steuermesszahl“) angewendet. Das Ergebnis ist der sogenannte Grundsteuermessbetrag, der ebenfalls vom Finanzamt berechnet und per Bescheid festgesetzt wird.

Je nach Art der Immobilie gelten andere Steuersätze: 

Erst im letzten Schritt kommt die Gemeinde ins Spiel. Jede Gemeinde legt einen eigenen Hebesatz fest, mit dem der Messbetrag multipliziert wird. Dieser Hebesatz kann je nach Gemeinde stark variieren und liegt häufig zwischen 300 % und maximal 500 %. Genau hier entsteht die Ortsabhängigkeit (je nach Gemeinde) der Grundsteuer: Zwei in ihrer Struktur vergleichbare Häuser können bei gleichem Einheitswert unterschiedlich hohe Grundsteuerbeträge auslösen, wenn sie in unterschiedlichen Gemeinden liegen. 

Ein vereinfachtes Beispiel mit Einheitswerten von je 20.000 € macht das System greifbar:

*Quelle: Bundesministerium für Finanzen, Stand: 01. Jänner 2026

*Quelle: Bundesministerium für Finanzen, Stand: 01. Jänner 2026

Angenommen, der Einheitswert eines Mietshauses beträgt 20.000 Euro (siehe Berechnung zuvor). Der Grundsteuermessbetrag liegt dann bei 34,52 €. Setzt die Gemeinde einen Hebesatz von 400 % fest, ergibt sich eine jährliche Grundsteuer von 138,08 €. Dieser Betrag wird von der Gemeinde vorgeschrieben und ist von dir als Vermieter:in/Eigentümer:in zu bezahlen.

Für dich als Vermieter:in ist dabei vor allem wichtig, auf den Messbetrag selbst hast du keinen Einfluss, wohl aber lohnt es sich, den Einheitswertbescheid zu prüfen und bei Änderungen am Objekt korrekt fortschreiben zu lassen. Der Hebesatz wiederum ist eine kommunale Entscheidung und er erklärt, warum die Grundsteuer in manchen Gemeinden spürbar höher ausfällt als in anderen, obwohl das Objekt vergleichbar ist.