Photovoltaik für Vermieter. Mehr Rendite durch erneuerbare Energien

Technische Grundlagen und Standortscheck

Bevor du als Vermieter:in eine PV-Anlage auf deinem Mehrfamilienhaus planst, solltest du die technischen Voraussetzungen genau prüfen. Denn nicht jedes Dach ist automatisch für eine wirtschaftliche Nutzung geeignet.

Dachform, Statik und Ausbau der PV-Anlage

Der erste Blick geht aufs Dach, denn für eine wirtschaftliche PV-Anlage brauchst du ausreichend Fläche und eine stabile Statik. Als Richtwert gilt: 10 m² Modulfläche liefern  etwa 1.500 kWh Strom pro Jahr. Große, unverschattete Dächer sind ideal, bei älteren Gebäuden sollte aber die Tragfähigkeit von Fachleuten geprüft werden.

Auch die Ausrichtung spielt eine Rolle, denn Südseiten mit 30–35° Neigung bringen den besten Ertrag, Ost-West-Anlagen liefern dafür gleichmäßigeren Strom über den Tag. Achte unbedingt auf mögliche Verschattungen durch Bäume, Nachbarhäuser oder Aufbauten.

Die Systemgröße hängt von deinem Ziel ab. Für Allgemeinstrom genügt oft eine kleinere Anlage, für Mieterstrom oder Einspeisung braucht es mehr Kapazität. Standard sind heute effiziente monokristalline Module. Die passenden Wechselrichter sollten Monitoring ermöglichen, damit du Leistung und Ausfälle jederzeit im Blick hast. Ein Speicher ist kein Muss, erhöht aber den Eigenverbrauch und kann für Notstrom nützlich sein. Wichtig ist zudem die Einbindung ins Hausnetz, kläre frühzeitig mit dem Netzbetreiber, ob dein Hausanschluss die Einspeisung verträgt.

Zukunftsorientierung mit PV-Anlagen

Mit Blick auf die Zukunft solltest du auch Ladeinfrastruktur für E-Autos berücksichtigen. Leitungen, Lastmanagement und Zählerkonzepte lassen sich am besten von Beginn an mitplanen.

PV-Anlagen halten 25–30 Jahre, Wechselrichter müssen meist nach 10–15 Jahren ersetzt werden. Wartung bleibt überschaubar: Sichtkontrollen und Monitoring reichen oft aus, eine Versicherung gegen Ertragsausfall gibt zusätzliche Sicherheit.

Förderung und Finanzierung

Eine PV-Anlage ist für dich als Vermieter:in in der Regel eine Investition im fünf- bis sechsstelligen Bereich. Damit sich das lohnt, solltest du die Wirtschaftlichkeit sauber kalkulieren und die Förderlandschaft in Österreich im Blick haben.

Förderungen auf Bundes- und Landesebene

Der Bund unterstützt PV-Anlagen über die EAG-Investitionsförderung (Erneuerbaren-Ausbau-Gesetz). Hier gibt es Zuschüsse für die Errichtung von PV-Anlagen und teilweise auch für Speicher. Die Förderhöhe ist nach Leistungsklassen gestaffelt. 

Wichtiger Hinweis: Die Anträge müssen vor der Auftragserteilung gestellt werden, sonst verfällt der Anspruch.

Darüber hinaus bieten auch viele Bundesländer und Gemeinden zusätzliche Förderungen an. Oft lassen sich diese Programme mit der Bundesförderung kombinieren, das kann die Investition deutlich günstiger machen. Förderprogramme wechseln häufig, sowohl in der Höhe als auch in den Kriterien. Prüfe also immer den aktuellen Stand, bevor du Aufträge erteilst oder eine Finanzierung fixierst.

Steuerliche Behandlung von PV-Anlagen

Die Wirtschaftlichkeit deiner PV-Anlage hängt nicht nur von Förderungen und Strompreisen ab, sondern auch ganz wesentlich von der steuerlichen Behandlung. Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist das Thema komplex und es macht einen großen Unterschied, ob du die Anlage für den Eigenverbrauch betreibst oder Strom an deine Mieter:innen bzw. ins Netz verkaufst.

Lesetipp: Schau dir unsere Artikel-Serie zum Thema Mieteinnahmen versteuern durch und tiefer in die steuerliche Handhabung von PV-Anlagen einzutauchen. 

Umsatzsteuer (USt)

Wenn du Strom verkaufst, sei es an deine Mieter:innen (Mieterstrommodell) oder durch Einspeisung ins Netz, fällst du in der Regel unter die Umsatzsteuerpflicht. Das bedeutet:

• Du musst Umsatzsteuer auf die Stromerlöse abführen.

• Gleichzeitig kannst du die Vorsteuer auf die Investitionskosten (Anlage, Speicher, Installation) geltend.

Bei sehr kleinen Anlagen (Kleinunternehmerregelung) ist ein Verzicht auf die Umsatzsteuer möglich. Ob sich das lohnt, hängt von der Höhe der Investition und deinem Geschäftsmodell ab.

Einkommensteuer / Einkünfte

Die Einnahmen aus der PV-Anlage können steuerlich unterschiedlich eingeordnet werden:

• Ergänzung zur Vermietungstätigkeit: wenn der Strom überwiegend für das Haus oder die Mieter:innen genutzt wird.

• Gewerbliche Einkünfte: wenn die Stromlieferung den Charakter einer eigenständigen gewerblichen Tätigkeit annimmt (z. B. größere Einspeisemengen oder aktive Vermarktung).

Diese Abgrenzung ist entscheidend, weil sie sich direkt auf deine Steuerpflicht und mögliche Gewerbeanmeldungen auswirkt. Berate dich hierzu unbedingt mit einem Steuerberater. 

AfA (Absetzung für Abnutzung)

PV-Anlagen gelten als technische Anlagen und können steuerlich über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Der Standard liegt in Österreich bei 20 Jahren Nutzungsdauer, also 5 % AfA pro Jahr. Speicheranlagen: gelten steuerlich meist als eigenständige Wirtschaftsgüter, die ggf. über kürzere Zeiträume abgeschrieben werden können.

Wichtiger Hinweis: Die steuerliche Einordnung deiner PV-Anlage hat großen Einfluss auf deine Rendite. Hole dir daher unbedingt frühzeitig steuerlichen Rat, insbesondere wenn du mehrere Häuser oder größere Anlagen betreibst.

Verträge, Rechtliches und Mieterkommunikation

Die Umsetzung einer PV-Anlage im Mehrfamilienhaus ist nicht nur eine technische, sondern vor allem auch eine rechtliche Frage. Als Vermieter:in musst du frühzeitig klären, welche Genehmigungen nötig sind, welche Rechte deine Mieter:innen haben und wie du vertragliche Regelungen sauber aufsetzt.

Notwendige Genehmigungen

Bevor die Anlage errichtet wird, brauchst du:

• Elektro- und Sicherheitsunterlagen nach ÖVE/ÖNORM.

• Die Meldung an den Netzbetreiber, dieser prüft den Netzanschluss und legt ggf. technische Auflagen fest.

• Ab einer gewissen Größe können auch bau- oder gewerberechtliche Bewilligungen erforderlich sein (je nach Bundesland).

Mietvertragliche Regelungen

Wenn du ein Mieterstrommodell betreibst, solltest du klar im Mietvertrag festhalten:

• wie die Stromlieferung erfolgt (eigene Zähler, Abrechnungssystem)

• welche Preise gelten

• ob die Teilnahme freiwillig oder verpflichtend ist

Wenn du deine Dachflächen an einen Drittanbieter (z. B. Contracting-Modell) vermietest, muss dies ebenfalls vertraglich geregelt werden, inklusive Nutzungsrechte, Wartungspflichten und Kündigungsmöglichkeiten.

Zustimmung der Miteigentümer:innen (WEG)

Befindet sich das Haus im Wohnungseigentum, brauchst du in der Regel die Zustimmung der übrigen Miteigentümer:innen. Der OGH hat in mehreren Entscheidungen festgehalten, dass PV-Anlagen eine wesentliche Veränderung darstellen können. Hier gilt, rechtzeitig informieren, Beschlüsse dokumentieren und die Hausordnung anpassen (z. B. Regeln zur Nutzung von Allgemeinflächen oder Dachzugängen).

Datenschutz und Smart-Metering

Mit PV-Anlagen wird häufig viertelstündlich oder stündlich Stromverbrauch erfasst. Diese Daten sind personenbezogen und unterliegen dem Datenschutzrecht. Stelle sicher, dass deine Abrechnungssoftware DSGVO-konform arbeitet und die Mieter:innen informiert werden.

In der Praxis bewährt haben sich klare schriftliche Regelungen zu:

• Nutzungsrechten (z. B. Dachflächenzugang für Wartung)

• Kostenaufteilung und Einsparungsberechnung

• Pflichten bei Störungen oder Schäden

• Laufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten

Eine klare Kommunikation mit deinen Mieter:innen ist dabei der Schlüssel: Je transparenter du vorgehst, desto höher ist die Akzeptanz.

Betrieb, Abrechnung & Verwaltung im Alltag als Vermieter

Mit der Inbetriebnahme deiner PV-Anlage beginnt der laufende Betrieb – und damit auch die organisatorische Verantwortung. Entscheidend ist, dass Zähler, Abrechnung, Wartung und Versicherung klar geregelt sind, damit du dich nicht mit späteren Streitigkeiten oder Einnahmeausfällen herumschlagen musst.

Abrechnungsmöglichkeiten

Für die Verrechnung mit Mieter:innen kommen unterschiedliche Ansätze in Betracht. Häufig wird nach tatsächlichem Eigenverbrauch über geeichte Zählerstände abgerechnet. Einfacher sind Pauschalmodelle für Allgemeinstrom, bei denen keine Einzelabrechnung erfolgt. Net-Metering-ähnliche Lösungen, also die Gegenrechnung von Verbrauch und Einspeisung, sind ebenfalls möglich, hängen aber von deinem Netzbetreiber und dem rechtlichen Rahmen ab. Wichtig ist, die gewählte Methode im Mietvertrag klar zu regeln. Sprich du kannst den erzeugenden Strom z.B. für den Allgemeinstrom im Gebäude verwenden und so direkt die Betriebskosten reduzieren.

Wartung, Garantien und Versicherung

PV-Anlagen sind zwar wartungsarm, ganz ohne Betreuung geht es aber nicht. Regelmäßige Inspektionen von Modulen, Kabeln und Befestigungen schützen dich vor Ausfällen. Während Module oft 20–25 Jahre halten, müssen Wechselrichter nach 10–15 Jahren meist ersetzt werden. Eine Ertragsausfallversicherung sowie eine Erweiterung deiner Haftpflichtversicherung sind empfehlenswert, um dich gegen Schäden oder Betriebsrisiken abzusichern.

Lesetipp: Versicherungen für Vermieter

Monitoring und Performance

Digitale Monitoring-Systeme liefern dir jederzeit Daten über Erträge und Anlagenzustand. Damit erkennst du rechtzeitig, wenn Leistungseinbußen auftreten oder technische Defekte vorliegen und kannst sofort reagieren, bevor finanzielle Schäden entstehen.

Fazit

Photovoltaik auf deinem Mehrfamilienhaus ist längst kein kurzfristiger Trend mehr, sondern eine echte Chance. Sie verbindet wirtschaftlichen Nutzen, eine nachhaltige Energieversorgung und eine spürbare Aufwertung deiner Immobilie. Außerdem verschafft dir eine gut geplante PV-Anlage Vorteile im Wettbewerb um Mieter:innen und senkt langfristig die anfallenden Betriebskosten.

Damit deine Anlage wirklich profitabel ist, lohnt es sich, drei Kernaspekte im Blick zu behalten. Zunächst solltest du eine gründliche Planung vornehmen. Prüfe frühzeitig Dach, Statik, technische Voraussetzungen und den Netzanschluss. Danach kommt die Wahl des passenden Geschäftsmodells, ob Eigenverbrauch, Mieterstrom oder eine Drittanbieter-Lösung hängt von deinem Haus, deinem Budget und dem gewünschten Verwaltungsaufwand ab. Schließlich solltest du alle rechtlichen und steuerlichen Fragen klären, denn Förderungen, Investitionsabsetzungen und Umsatzsteuer können die Rendite erheblich beeinflussen. Fachlicher Rat ist hier unerlässlich.

Wenn du diese Punkte berücksichtigst und deine Entscheidungen strategisch triffst, kannst du mit einer PV-Anlage langfristig stabile Erträge erzielen, deine Immobilie aufwerten und gleichzeitig aktiv zur Energiewende beitragen, eine Investition, die sich sowohl ökonomisch als auch ökologisch auszahlt.