Mieter zahlt nicht oder zieht nicht aus? So handelst du als Vermieter richtig

Klärung des Zahlungsrückstands - immer der erste Schritt

Am Beginn steht die Klärung, ob es sich um ein einmaliges Problem handelt oder ob der Rückstand auf eine langfristige Zahlungsstörung hindeutet.

Such den direkten Kontakt mit dem betroffnen Mieter schriftlich, telefonisch oder persönlich. Viele Rückstände entstehen durch Missverständnisse (z. B. bei der Kontoüberweisung oder SEPA-Lastschrift) oder temporäre finanzielle Engpässe. Bleib freundlich, sachlich und lösungsorientiert – eine klare Kommunikation auf Augenhöhe bewährt sich oft mehr als eine sofortige Eskalation. Ungeachtet der noch informellen Kommunikation, wichtig ist eine sorgfältige Dokumentation. Halte daher jedes Gespräch, jede Nachricht und jede Vereinbarung schriftlich fest.

Bleibt die Zahlung aus oder gibt es keine plausible Erklärung, solltest du rasch, idealerweise innerhalb von zwei Wochen eine formale Erinnerung an den säumigen Mieter ausschicken.

Zahlungserinnerung bei Mietverzug

Wenn keine Zahlung auf deinem Konto einlangt oder die Kommunikation ins Leere läuft, ist der nächste Schritt eine formelle Zahlungserinnerung. Sie sollte enthalten:

• den exakten Rückstand (Beträge und betroffene Monate)

• eine Nachfrist zur Zahlung (z. B. 14 Tage)

• den Hinweis auf mögliche rechtliche Schritte (Kündigung, Klage)

Diese Erinnerung muss nachweislich zugestellt werden, etwa durch eingeschriebenen Brief oder persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung. So sicherst du dir eine solide Beweislage, sollte es im weiteren Verlauf zu Streitereien oder zu einem Gerichtsverfahren kommen.

Tipp: In der Zahlungserinnerung solltest du sachlich und professionell bleiben. Auch wenn Ärger verständlich ist. Eine zu scharf formulierter Ton kann später gegen dich verwendet werden, insbesondere wenn das Gericht prüft, ob du um eine einvernehmliche Lösung bemüht warst.

Mahnung mit letzter Frist und Alternativen

Reagiert die Mieterpartei auch auf die Zahlungserinnerung nicht, folgt die formelle Mahnung. Die Mahnung sollte folgende Punkte klar und sachlich beinhalten:

• Genaue Bezifferung des offenen Betrags, inkl. betroffener Zeiträume

• Letzte Zahlungsfrist, z. B. nochmals 10 bis 14 Tage

• Klarer Hinweis auf die drohenden Konsequenzen, insbesondere:

• Kündigung des Mietverhältnisses (im Rahmen des ABGB bzw. nach den Vorgaben des MRG)

• Möglichkeit einer gerichtlichen Räumungsklage bei anhaltendem Verzug
  
  

Tipp: Bereit hier kann eine Anwaltsschreiben eine nachhaltigere Wirkung als eine Mahnung von dir als Vermieter haben. Welcher Weg sich besser eignet, ist von der Situation abhängig.

Wenn sich abzeichnet, dass dein Mieter grundsätzlich zahlungswillig, aber vorübergehend nicht zahlungsfähig ist, kann eine Zahlungsvereinbarung in Form einer Raten- oder Stundungsvereinbarung sinnvoll sein. Das ist besonders dann zu empfehlen, wenn du die Wohnung langfristig vermieten willst und ein eigentlich gutes Mietverhältnis fortführen möchtest.

Achte darauf, dass eine solche Vereinbarung:

• klar schriftlich abgeschlossen wird,

• feste Beträge und Termine für die Teilzahlungen enthält,

• eine Rücktrittsklausel vorsieht, falls vereinbarte Zahlungen erneut ausbleiben.
  
  

Wichtiger Hinweis: Wenn dein Mietobjekt dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegt, kann ein Zahlungsrückstand in vielen Fällen durch eine gerichtliche Heilung (Zahlung bis zur Tagsatzung) aufgehoben werden. Daher solltest du eine mögliche Klage nicht zu früh einleiten, sondern sorgfältig abwägen, ob der Weg über eine einvernehmliche Lösung sinnvoller ist.

Kündigung des Mietverhältnisses

Kommt es zu keiner Einigung oder werden Zahlungspläne nicht eingehalten, kannst du das Mietverhältnis kündigen. Dabei ist ausschlaggebend, ob dein Mietobjekt dem Vollanwendungs-, Teilanwendungs- oder  Nichtanwendungsgebiets des MRG unterliegt. Je nach Anwendungsbereich unterscheidet sich deine Handlungsfreiheit und geltende Fristen erheblich.

Kündigung bei Mietrückstand nach ABGB

In diesen Fällen kannst du als Vermieter bei Zahlungsverzug gemäß § 1118 ABGB das Mietverhältnis kündigen. Denn der Zahlungsrückstand stellt eine wesentliche Vertragsverletzung dar und erlaubt eine sofortige Kündigung. Die Kündigung muss:

• schriftlich erfolgen

• den Kündigungsgrund („fortgesetzter Mietzinsrückstand“) nennen

• den genauen Rückstand beziffern (Monate, Beträge)

• nachweislich zugestellt werden (eingeschriebener Brief, persönliche Übergabe mit Bestätigung, etc.)
  
  

Eine konkrete Frist musst du nicht setzen, dennoch ist es oft sinnvoll, eine kurze Nachfrist einzuräumen, um etwaige Irrtümer oder gütliche Lösungen noch zu ermöglichen. In der Praxis wird oft eine Frist von 14 Tagen eingeräumt, um eine gütliche Lösung nicht gänzlich auszuschließen.

Kündigung bei Mietrückstand nach MRG (Vollanwendungsbereich)

Unterliegt das Mietverhältnis dem Vollanwendungsgebiet des MRG, kannst du nicht einseitig kündigen. In diesem Fall muss die Kündigung gerichtlich durchgesetzt werden. Der Zahlungsrückstand ist zwar ein zulässiger Kündigungsgrund, allerdings ist dein Mieter in vielen Fällen berechtigt, den Mietrückstand nachträglich bis zur ersten Tagsatzung zu begleichen, wodurch die Kündigung rechtlich „geheilt“ wird (§ 33 Abs 2 MRG).

Das bedeutet, auch wenn der Rückstand vorliegt und du als Vermieter korrekt vorgehst, kann es sein, dass das Gericht das Mietverhältnis nicht auflöst, wenn der Mieter den Betrag im Verfahren rechtzeitig nachzahlt.

Tipp: Du solltest daher genau abwägen, ob ein Gerichtsverfahren zweckmäßig ist oder ob eine außergerichtliche Lösung wirtschaftlich klüger ist.

Räumungsklage

Bleibt dein Mieter trotz Kündigung in der Wohnung und zieht nicht freiwillig aus, bleibt dir nur der Weg über das Gericht. Du musst eine Räumungsklage beim zuständigen Bezirksgericht einbringen. Das gilt sowohl bei außergerichtlicher Kündigung nach ABGB als auch bei gerichtlicher Kündigung nach MRG , der Unterschied liegt im Wesentlichen nur im jeweiligen Kündigungsweg davor. Spätestens an dieser Stelle ist eine anwaltliche Unterstützung zur Durchsetzung deiner Interessen unverzichtbar! Wende dich daher unbedingt zeitnahe an einen Anwalt mit passenden Fachkenntnissen!

Tipp: In solchen Fällen kann eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter äußerst hilfreich sein. Sie übernimmt – je nach Vertragsumfang – die Kosten für rechtliche Schritte, etwa Anwalts- und Gerichtskosten im Rahmen der Räumungsklage, und schützt dich so vor hohen finanziellen Belastungen.

Bevor du die Klage einreichst, solltest du sicherstellen, dass du eine wirksame Kündigung ausgesprochen bzw. eingeklagt hast, einen nachweisbaren Zahlungsrückstand dokumentieren kannst und die Kündigung ordnungsgemäß zugestellt wurde.

Stelle als Vermieter sicher, dass du deiner anwaltlichen Vertretung die nötigen Unterlagen bereitstellen kannst, diese sind:

• der Mietvertrag des säumigen Mieters

• eine Kopie der Mahnung mit Zustellnachweis

• eine Kopie der Kündigung mit Zustellnachweis

• Nachweise des Zahlungsrückstands (z. B. Kontoauszüge)

Gibt dir das Gericht in weiterer Folge Recht, erhältst du einen Räumungstitel, den du bei Gericht vollstrecken lassen kannst (Zwangsräumung). Der zuständige Gerichtsvollzieher kündigt dann einen Termin an und führt die Delogierung durch.

Wichtiger Hinweis: Die Delogierung darf ausschließlich durch das Gericht erfolgen, du darfst die Wohnung nicht eigenmächtig betreten oder räumen (z. B. Schlösser austauschen). Ein solches Verhalten kann rechtlich schwerwiegende Folgen haben!

Die Kosten für Klage und Exekution musst du zunächst selbst tragen. Du kannst sie beim Gericht geltend machen und theoretisch vom Mieter einfordern. Die tatsächliche Einbringlichkeit hängt aber stark von dessen Vermögenslage ab.

So beugst du Zahlungsausfälle effektiv vor

Du kannst Zahlungsausfälle nie ganz verhindern, selbst bei sorgfältig ausgewählten Mietern. Du kannst aber das bestehend Risiko durch verschiedene Maßnahmen minimieren.

Bonitätsprüfung von potentiellen Mietern

Bevor du den Mietvertrag unterzeichnest, solltest du dir ein Bild von der Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit der zukünftigen Mieter:innen machen. Folgende Schritte haben sich in der Praxis bewährt:

• Wirtschaftsauskünfte (KSV1870, CRIF)

• Einkommensnachweise

• frühere Vermieter als Referenz

Mietkaution - eine Absicherung für Vermieter

Die Mietkaution darf gem. MRG bis zu sechs Monatsmieten betragen. Sie dient als Sicherheit und kann als Barhinterlegung, Überweisung auf ein Kautionskonto oder als Bankgarantie geleistet werden.

Wichtiger Hinweis: Achte auf eine rechtlich klare Vereinbarung im Mietvertrag. Hier kommst du zu unserem Artikel Mietvertrag richtig aufsetzen - so vermeidest du Probleme als Vermieter

Mietausfallversicherung zum Schutz vor Mietausfällen

In bestimmten Fällen kann es sinnvoll sein, über eine Mietausfallversicherung nachzudenken. Diese Versicherung deckt im Ernstfall Zahlungsausfälle und Schäden durch Mietnomaden ab. Dies ist für dich als Vermieter besonders interessant bei hochwertigen Mietobjekten, langen Kündigungsfristen oder wenn du auf regelmäßige Mieteinnahmen wirtschaftlich angewiesen bist. Hier empfiehlt sich eine Beratung bei einem spezialisierten Versicherungsdienstleister.

Laufende Kommunikation und Dokumentation

Auch während des Mietverhältnisses gilt auch für dich als Vermieter: Halte Kontakt, dokumentiere alles und reagiere auf Anzeichen finanzieller Probleme wie einen Zahlungsverzug frühzeitig. Viele Konflikte lassen sich so vermeiden oder zumindest eingrenzen.