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Maklervertrag bei Vermietung – Das musst du als Vermieter wissen
Maklervertrag bei Vermietung einfach erklärt: Formen, Pflichten, Provision & Bestellerprinzip – das müssen Vermieter 2025 in Österreich wissen.
DATUM
29.05.2025
KATEGORIE
News
Neu
AUTHOR
Edwin Schneider
Überblick zum Maklervertrag
Wenn du als privater Vermieter deine Wohnung vermieten möchtest, ist die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler eine gängige Lösung. Gerade in stark nachgefragten Regionen bringt dir ein Makler professionelle Unterstützung bei der Mietersuche. Bevor du allerdings einen Maklervertrag unterschreibst, solltest du dich mit den (rechtlichen) Rahmenbedingungen vertraut machen, insbesondere auch mit dem Bestellerprinzip, das seit 2023 in Österreich gilt. In diesem Beitrag erhältst du eine praxisnahe Einführung in das Thema „Maklervertrag“ aus (privater) Vermietersicht.
Was ist ein Maklervertrag bei Vermietung?
Ein Maklervertrag ist ein Vertrag, mit dem du einen Immobilienmakler beauftragst, einen Mieter für deine Wohnung zu finden. Die rechtliche Grundlage bildet das österreichische Maklergesetz (MaklerG) sowie ergänzend das ABGB.
In der Praxis bedeutet das: Der Makler bemüht sich um die Vermittlung einer Mietpartei und erhält bei Erfolg eine vereinbarte Maklerprovision.
Der Maklervertrag ist grundsätzlich formfrei auch ein mündlicher Vertrag wäre also rechtswirksam.
Vorsicht: Ein Maklervertrag kann sogar schlüssig abgeschlossen werden. Also ist nicht immer zwingend eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung nötig!
Lediglich der Abschluss und die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen im Konsumentengeschäft muss schriftlich erfolgen. Beachte hier Besonderheiten wie Widerrufsrecht oder vorzeitige Beauftragung.
Wichtiger Hinweis: Für dich als Vermieter ist jedoch dringend zu empfehlen, den Maklervertrag schriftlich abzuschließen, um Leistungsumfang, Vergütung und Rechte klar festzuhalten.
Formen des Maklervertrags - relevant für Vermieter
Als Vermieter stehen dir bei der Beauftragung eines Maklers drei Vertragsformen zur Verfügung:
→ Einfacher Maklervertrag: Du beauftragst einen Makler, bist aber frei, andere Makler hinzuzuziehen oder selbst einen Mieter zu finden. Provision ist nur bei erfolgreicher Vermittlung durch diesen Makler zu zahlen.
→ Alleinvermittlungsauftrag (schlichter): Du verpflichtest dich, keinen weiteren Makler zu beauftragen. Selbst kannst du weiterhin Mietinteressenten suchen.
→ Alleinvermittlungsauftrag (echter): Der Makler erhält ein Exklusivrecht. Du darfst weder andere Makler beauftragen noch selbst tätig werden. Diese Form ist auf maximal 3 Monate befristet und muss schriftlich erfolgen.
Wichtige Inhalte des Maklervertrages bei Konsumentengeschäften sind folgende:
ein Hinweis auf die Tätigkeit und deren Umfang als Makler
eine Übersicht voraussichtlicher Kosten sowie Nebenkosten
die Vermittlungsprovision (bei Miete meist in Bruttomonatsmieten, bei Verkauf meist in Prozent)
ein Hinweis auf ein mögliches Naheverhältnis
ein Hinweis auf eine möglicheTätigkeit als Doppelmakler
Tipp: Prüfe, ob sich ein echter Alleinvermittlungsauftrag wirklich lohnt. Der Alleinvermittlungsauftrag bindet dich vollständig an einen Makler, was bei unzureichender Leistung problematisch werden kann.
Maklerprovision - was darf verlangt werden?
Ein zentrales Thema im Maklervertrag ist die Maklerprovision (auch Vermittlungsentgelt). Sie ist nur fällig, wenn der Makler durch seine Tätigkeit erfolgreich zur Vermietung beiträgt, also der Mietvertrag mit einem von ihm vermittelten Mieter abgeschlossen wird.
Zulässige Höchstgrenzen der Provision laut Maklerverordnung:
Mietverträge bis zu 3 Jahren Befristung: 3 Bruttomonatsmiete
Unbefristete oder länger als 3 Jahre befristete Mietverträge: 3 Bruttomonatsmieten
Ergänzungsprovision auf Höchstprovision bei Umwandlung: 0,5 Bruttomonatsmieten
Bestellerprinzip in Österreich (seit 2023)
Ein besonders relevanter Aspekt für Vermieter ist das seit 1. Juli 2023 geltende Bestellerprinzip (§ 17a Maklergesetz). Es bedeute, wer den Makler beauftragt, muss auch die Provision zahlen.
Im korrekten Fall bedeutet das für dich als Vermieter, wenn du den Maklervertrag unterschreibst, also den Makler bestellst, darfst du die Maklerkosten nicht mehr auf den Mieter überwälzen. Das gilt auch dann, wenn der Makler beide Parteien betreut. Ziel des Gesetzgebers war es, Mieter vor unverhältnismäßigen Kosten zu schützen.
Tipp: Du solltest den Maklervertrag genau prüfen und insbesondere die Provisionsvereinbarung transparent regeln. Einige Makler bieten inzwischen auch spezielle Modelle für Vermieter an, etwa mit erfolgsabhängiger Bezahlung oder reduzierten Servicepaketen insbesondere bei einer regelmäßigen Beauftragung.
Wann ist ein Makler provisionsberechtigt und wann nicht?
Provision steht dem Makler nur dann zu, wenn er eine kausale Vermittlungstätigkeit erbracht hat. Das heißt, ohne seine Tätigkeit wäre der Mietvertrag nicht zustande gekommen. Kein Anspruch besteht, wenn:
du den Mieter selbst gefunden hast (sofern kein echter Alleinvermittlungsauftrag vorliegt),
der Makler nicht aktiv tätig wurde,
der Makler dich nicht korrekt über Rücktrittsrechte aufgeklärt hat (bei Fernabsatzverträgen),
du nachweisen kannst, dass kein Erfolg erzielt wurde.
Wichtiger Hinweis: Wenn du einen echten Alleinvermittlungsauftrag abgeschlossen hast und die Wohnung während der Vertragslaufzeit ohne den Makler vermietest, kann trotzdem ein Provisionsanspruch entstehen, auch bei Eigensuche.
Laufzeit, Kündigung und Rücktritt
Die Vertragslaufzeit eines Maklervertrags ist und der Regel flexibel. Für echte Alleinvermittlungsverträge gilt laut § 30b KSchG jedoch eine Maximaldauer von 3 Monaten bei Mietobjekten. Eine Verlängerung ist nur durch eine neue schriftliche Vereinbarung möglich.
Einfache Maklerverträge können jederzeit formlos beendet werden. Bei echten Alleinvermittlungsverträgen ist eine vorzeitige Kündigung hingegen nur aus wichtigem Grund zulässig. Bist du als Auftraggeber Unternehmer (z. B. gewerblicher Vermieter oder Immobiliengesellschaft), gelten die Verbraucherschutzvorschriften wie § 30b KSchG oder das FAGG nicht. In diesem Fall kannst du auch längere Vertragslaufzeiten und abweichende Kündigungsregelungen wirksam vereinbaren. Kläre dies aber jedenfalls in einer fachjuristischen Beratung ab.
Tipp: Achte im Vertrag darauf, klare Regelungen zur Laufzeit, Kündigungsmöglichkeit und Verlängerungsklauseln zu vereinbaren. Ein transparent geregelter Vertrag vermeidet Streitfälle.
Deine Pflichten als Vermieter im Maklervertrag
Du bist angehalten, dem Makler alle für die Vermittlung relevanten Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Unvollständige oder fehlerhafte Angaben zu Miete, Betriebskosten etc. können zu Haftungsfragen führen oder sogar den Makler von der Vertragserfüllung entbinden. Zu diese Unterlagen zählen insbesondere:
aktuelle bzw. gültiger Energieausweis
Mietzinsaufstellung inkl. Betriebskosten und ggf. Heizkosten
Grundriss von der Wohnung und ggf. von Parteienkeller etc.
Informationen über bestehende Mietverhältnisse oder Einschränkungen
Wichtiger Hinweis: Daher ist es für dich als Vermieter besonders wichtig, alle Dokumente rund um deine Wohnung(en) gut organisiert aufzubewahren und jederzeit zur Verfügung zu haben.
Lesetipp 1: Mietzins in Österreich - Übersicht zu Richtwert, Kategoriemiete, Indexanpassung und Co.
Lesetipp 2: Befristeter Mietvertrag in Österreich. Alles was Vermieter wissen müssen
Fazit - Sicher vermieten mit einem durchdachten Maklervertrag
Ein Maklervertrag kann dir als Vermieter den Vermietungsprozess deutlich erleichtern, insofern du die geltenden Rahmenbedingungen kennst und professionell und wirtschaftlich bedacht vorgehst. Durch das Bestellerprinzip trägst du als Auftraggeber seit 2023 die volle Verantwortung für die Provision. Umso wichtiger ist es, genau zu wissen, was im Vertrag steht.
Zusammengefasst:
Beauftrage nur einen Makler, dem du vertraust und mache das am besten immer schriftlich.
Wähle die passende Vertragsart (einfach oder Alleinvermittlungsauftrag).
Kläre Provisionshöhe, Zahlungszeitpunkt und Laufzeit schriftlich und transparent.
Stelle alle Objektunterlagen bereit und dokumentiere weitere Vereinbarungen auch immer schriftlich.
Mit einem gut gestalteten Maklervertrag und einem professionellen Partner auf Augenhöhe bist du auf der sicheren Seite. Solltest du die Übergabe selbst begleiten, dann findest du in unserem Artikel „Übergabe“ alle wichtigen Infos und eine verlässliche Vorlage eines Übergabeprotokolls.
