23.09.2025
Vermietung
Ein neues Mietpaket mit Folgen: Was Vermieter ab 2026 wissen müssen
Ab 2026 gilt ein neues Mietpaket in Österreich. Erfahre die wichtigsten Änderungen für Vermieter:innen zu Index, Befristungen und Mietanpassungen.
Die Lage bisher: Wie Mieten bisher angepasst wurden
Die Bundesregierung hat ein umfassendes Mietpaket beschlossen, das ab voraussichtlich 2026 in Kraft treten soll. Ziel ist es, die „Leistbarkeit“ von Wohnen zu sichern und Mietanstiege abzufedern. Neu ist, dass die Regelungen nicht mehr nur den streng regulierten Bereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) betreffen, sondern erstmals auch große Teile des bisher weitgehend „freien“ Mietmarktes. Für dich als Vermieter:in bedeutet das: Gewohnte Spielräume, etwa bei Indexklauseln, Befristungen oder der Häufigkeit von Anpassungen, werden enger. Und das hat direkte Auswirkungen auf deine Vertragsgestaltung, deine Kalkulation und deine laufende Verwaltung.
Wichtiger Hinweis: Die Infos zeigen den Stand von 22. September 2025 zum neuen Mietpaket in Österreich. Da es sich um laufendes Gesetzgebungsverfahren handelt, kann es jederzeit zu inhaltlichen Änderungen kommen. Bitte betrachte diesen Artikel also als Überblick, nicht als verbindliche Auskunft.
Die Lage bisher: Wie Mieten bisher angepasst wurden
Bislang waren Mietanpassungen stark davon abhängig, in welchem Rechtsregime ein Vertrag lag.
Fiel ein Mietverhältnis in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG, galten klarere gesetzliche Grenzen.
Im freien Mietmarkt oder bei Geschäftsräumen bestand dagegen mehr Gestaltungsspielraum.
Die meisten Erhöhungen orientierten sich am Verbraucherpreisindex (VPI) oder an individuell vereinbarten Wertsicherungsklauseln. Möglich waren, je nach Vertrag, auch mehrfache Anpassungen pro Jahr.
Typisch in der Praxis war außerdem die dreijährige Befristung bei Neuabschlüssen. Viele Vermieter:innen haben damit gearbeitet, weil sie einerseits Flexibilität bot und andererseits vom OGH als rechtlich zulässig bestätigt wurde. Dennoch blieb das Thema kompliziert, denn widersprüchliche Formulierungen in Klauseln führten oft zu Streit, Rückforderungen oder sogar Gerichtsverfahren.
Was sich ab 2026 konkret ändert
Mit dem neuen Paket greift der Gesetzgeber nun tiefer in den Markt ein. Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
Index-Deckelung: Überschreitet die Inflation innerhalb von zwei Jahren die Marke von 3 %, darf der darüber hinausgehende Teil nur zur Hälfte weitergegeben werden. Beispiel: Bei 6 % Inflation sind statt 6 % künftig maximal 4,5 % zulässig. Diese Regel gilt auch für bislang ungeregelte Mieten, mit Ausnahmen, etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
Nur noch eine Anpassung pro Jahr: Künftig soll nur mehr eine Indexierung pro Jahr erlaubt sein, und diese darf voraussichtlich frühestens am 1. April erfolgen. Mehrmalige Erhöhungen im Jahr gehören damit der Vergangenheit an.
Ausweitung auf ungeregelte Bereiche: Anders als ursprünglich vorgesehen, greift die Index-Beschränkung wohl schon ab 2026 auch im freien Mietmarkt, also deutlich früher als geplant.
Längere Befristungen: Ab 1. November 2025 gilt für neue oder verlängerte Mietverträge eine Mindestbefristung von fünf statt bisher drei Jahren. Eine Ausnahme für kleine Vermieter ist in Disskusion.
Begrenzte Rückforderungsfristen: Bei unzulässigen oder falsch angewandten Wertsicherungsklauseln können Mieter:innen künftig nur noch für maximal fünf Jahre rückwirkend Geld zurückfordern. Befürchtungen, dass Rückforderungen bis zu 30 Jahre zurück möglich wären, sind damit vom Tisch.
Damit sind die Stellschrauben klar, denn Indexformel, Anpassungsrhythmus, Befristungsdauer und Rückwirkungsfrist verändern das Spielfeld für Vermieter:innen erheblich.
Was bedeuten diese Neuerungen für dich?
Die Neuregelungen betreffen gleich mehrere Ebenen deiner Vermietungspraxis. Du solltest dich daher in diesem Zusammenhang laufend informieren und deine Überlegungen anpassen.
Mietverträge prüfen und anpassen
Bestehende Wertsicherungsklauseln solltest du unbedingt auf klare und rechtssichere Formulierungen kontrollieren. Unklare Klauseln bergen das Risiko, dass Mieter:innen Rückforderungen stellen, auch wenn die Frist nun auf fünf Jahre begrenzt ist. Voraussichtlich ab November 2025 musst du bei Neuabschlüssen, mit Ausnahmen, die fünfjährige Mindestbefristung berücksichtigen. Das wirkt sich auf Renditeberechnungen, Sanierungszyklen und deine Flexibilität aus.
Prozesse für Anpassungen umstellen
Bisher war es möglich, Mieten je nach Vertrag mehrfach im Jahr zu indexieren. Das ist künftig nicht mehr erlaubt. Plane also einen fixen Anpassungstermin pro Jahr, zum Beispiel im April, und richte deine internen Abläufe wie Buchhaltung, Mitteilungen an Mieter:innen etc. entsprechend ein.
Kalkulation realistischer gestalten
Die neue Indexformel reduziert deinen Spielraum für Mieterhöhungen spürbar. Bei hoher Inflation bedeutet das geringere Einnahmen, während deine Kosten (z. B. für Sanierungen, Kredite, Betriebskosten) weiter steigen können. Für die Praxis heißt das: konservativer kalkulieren und Rücklagen stärker einplanen. Bei Geschäftsräumen gelten teils Sonderregeln, hier solltest du Indexvereinbarungen besonders genau dokumentieren.
Rechtsrisiken im Blick behalten
Auch wenn die Rückforderungsfrist nun auf fünf Jahre begrenzt ist, bleibt das Risiko bestehen. Unklare oder unzulässige Klauseln können teuer werden. Die Devise lautet daher: saubere Dokumentation und rechtliche Beratung einholen, bevor du Vertragsänderungen vornimmst.
Kommunikation mit Mieter:innen
Nicht zuletzt lohnt sich ein transparenter Umgang mit den neuen Regeln. Wenn du offen erklärst, warum Anpassungen künftig nur noch einmal jährlich erfolgen oder Befristungen länger dauern, vermeidest du Konflikte und stärkst das Vertrauensverhältnis.
Ausblick: Was noch kommen könnte
Das Mietpaket ist ein klarer Eingriff in den freien Markt und soll die Dynamik bei Mietsteigerungen bremsen. Wie die Indexformel im Detail in Gesetzestext gegossen wird und welche Übergangsregelungen gelten, wird sich erst mit der endgültigen Fassung und den begleitenden Verordnungen zeigen. Außerdem arbeitet eine Expertengruppe an Vorschlägen zur „ökologischen Sanierung“. Das könnte zusätzliche Pflichten für Vermieter:innen bringen, etwa wenn es um Duldung von Modernisierungen oder energetische Mindeststandards geht. Wir halten dich jedenfalls auf dem Laufenden.
Fazit: Jetzt handeln und Mietstrategien anpassen
Das neue Mietpaket verändert die Spielregeln spürbar. Für dich bedeutet das, dass du Verträge prüfen, Prozesse anpassen, Kalkulation überdenken und rechtliche Risiken absichern solltest. Wer frühzeitig handelt, kann die Übergangszeit nutzen, um Mietstrategien neu auszurichten und böse Überraschungen zu vermeiden.
Auch wenn die Regulierung enger wird, kannst du nach wie vor mit guter Planung, transparenter Kommunikation und professioneller Vertragsgestaltung deine Vermietung auch ab 2026 wirtschaftlich und rechtssicher weiterführen.
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