Steuern
Teil 1: Mieteinnahmen in Österreich versteuern – Was du als privater Vermieter wissen musst
Wie werden Mieteinnahmen versteuert? Was darfst du absetzen? Dieser Leitfaden für Vermieter:innen in Österreich erklärt die steuerlichen Grundlagen
Grundlagen zur steuerlichen Behandlung von Mieteinnahmen
Allgemeines zur Besteuerung von Mieteinnahmen
Wer eine Immobilie vermietet, erzielt damit in den meisten Fällen auch Einnahmen und diese unterliegen in Österreich grundsätzlich der Einkommensteuer. Doch was zunächst einfach klingt, ist in der Praxis oft mit zahlreichen Detailfragen verbunden. Muss ich als private:r Vermieter:in überhaupt eine Steuererklärung abgeben? Was darf ich absetzen? Wie funktioniert das mit der Abschreibung? Und was passiert, wenn ich im ersten Jahr noch Verluste mache oder eine Immobilie verkaufe?
Egal ob du nur eine Eigentumswohnung vermietest oder ein kleines Zinshaus besitzt, die korrekte Versteuerung deiner Mieteinnahmen betrifft dich unmittelbar. Gleichzeitig aber ist das Steuerrecht im Bereich „Vermietung und Verpachtung“ nicht weniger komplex geworden, mit neuen Regeln zur Abschreibung, zur Liebhabereibeurteilung oder zur Umsatzsteuer bei Geschäftsräumen. Umso wichtiger ist es daher, dir einen Überblick über die zentralen steuerlichen Grundsätze zu verschaffen.
Wenn du dich frühzeitig mit diesen Fragen und Themen beschäftigst, kannst du nicht nur unangenehme Überraschungen mit dem Finanzamt vermeiden, sondern auch ganz konkret Steuern sparen. Denn der Gesetzgeber räumt Vermieter:innen eine Reihe von steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten im Rahmen der geltenden Gesetze ein, sofern du weißt, wie du diese korrekt anwendest und auslegst.
Dabei helfen wir dir durch diese mehrteilige Info-Artikel-Serie. Zur genauen Abklärung der steuerlichen Einschätzung wende dich an deinen Steuerberater.
Überblick über den Artikel
Der folgende Beitrag richtet sich an private Vermieter:innen mit Immobilien im Privatvermögen und bietet einen verständlichen Überblick, über alle wesentlichen Punkte, die du als Vermieter:in über die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen in Österreich kennen solltest. Wir legen dabei wert auf Praxisnähe, Verständlichkeit und Erläuterungen mit Beispielen. Wir zeigen dir unter anderem:
Wie Mieteinnahmen steuerlich zu erfassen sind
Was du tun kann, wenn du übersehen hast Mieteinnahmen anzugeben
Wann das Finanzamt von Liebhaberei ausgeht und wie du das vermeidest
Welche Kosten du steuerlich absetzen darfst
Wie du Abschreibungen richtig berücksichtigst
Wobei es sich bei Herstellungsaufwand, Instandhaltung und Instandsetzung handelt
Was es mit der Umsatzsteuer bei Vermietungen auf sich hat
Wie sich die Besteuerung bei einer Veräußerung von Liegenschaften gestaltet
Gebühren rund um die Vermietung
Im Zentrum steht für Vermieter:innen dabei das einfache Prinzip, wenn du frühzeitig gut informiert bist, sparst du langfristig Steuern und vermietest wirtschaftlicher.
Gesetzliche Grundlagen und Richtlinien der Besteuerung von Mieteinnahmen
Wenn du eine Immobilie privat vermietest, bewegst du dich in einem rechtlich klar geregelten Rahmen vor allem steuerlich. Die maßgebliche gesetzliche Basis bildet dabei das Einkommensteuergesetz (EStG), insbesondere §28 EStG regelt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, zu denen auch Mieteinnahmen aus Wohnobjekten, Geschäftslokalen oder Stellplätzen zählen. Neben dem Einkommensteuergesetz spielt auch das Umsatzsteuergesetz (UStG) eine wichtige Rolle, etwa wenn du Geschäftsräume vermietest oder freiwillig zur Umsatzsteuerpflicht optierst oder gewerblicher Vermieter bist. Die Kleinunternehmerregelung (UStG) ist bei der Vermietung ebenso häufig von Relevanz, wenn die Umsätze seit 2025 unter der Grenze von 55.000 Euro brutto liegen.
Zudem solltest du die Liebhabereiverordnung (VO BGBl 1993/33) kennen, die regelt, in welchen Fällen Verluste aus Vermietung steuerlich anerkannt werden und wann das Finanzamt von Liebhaberei ausgeht. In anderen Fällen (z. B. Sanierung, Verkauf, unentgeltliche Übertragung) sind weitere Bestimmungen zu beachten, etwa zur Immobilienertragsteuer (ImmoESt).
Für die praktische Umsetzung orientieren sich Finanzbehörden und Steuerberater häufig auch an den EStR 2000 (Einkommensteuerrichtlinien ) und UStR 2000 (Umsatzsteuerrichtlinien), in denen die Verwaltungspraxis konkretisiert wird.
Welche Mieteinkünfte sind steuerpflichtig?
Einkommenssteuer
Wenn du eine Immobilie privat oder gewerblich vermietest oder auch verpachtest, erzielst du damit, aus steuerlicher Sicht, Einkünfte. Diese Einkünfte musst du grundsätzlich in deiner Steuererklärung angeben. In den meisten Fällen handelt es sich dabei um sogenannte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß §28 Einkommensteuergesetz (EStG). Sie zählen zu den sieben Einkunftsarten und unterliegen der Einkommensteuer, sobald der steuerliche Freibetrag überschritten wird.
Erklärungswechsel zur Einkommenssteuererklärung
Bei Einkünften durch Vermietung wirst du im Sinne des Umsatzsteuerrechtes grundsätzlich als Unternehmer betrachtet. Dazu musst du aber kein Unternehmen gründen, sehr wohl aber einen Erklärungswechsel zur Einkommensteuererklärung (Formular E1 und Beilage E1b) beim Finanzamt, auch via FinanzOnline, beantragen bzw. durchführen. Die Verpflichtung zum Wechsel entfällt bei Unterschreiten der sogenannten Geringfügigkeitsgrenze. Dies ist der Fall bei Einkünften durch Vermietung von 730 Euro im Jahr bzw. wenn die Summe der steuerpflichtigen Einkünfte unter 14.517 Euro im Jahr (2025, 13.981 Euro in 2024) liegt.
¹⁾ Höchststeuersatz mit 55 % ist befristet bis 2025, danach gilt ein Steuersatz von 50 %. Quelle: BMF
Private Vermietung oder gewerbliche Tätigkeit?
Als kleinere:r Vermieter:in wirst du in der Regel privat tätig, also außerhalb eines Gewerbebetriebs. Das bedeutet, du vermietest beispielsweise eine Eigentumswohnung, ein kleines Zinshaus oder einzelne Geschäftsräume, ohne zusätzliche umfangreiche Leistungen zu erbringen. Diese Tätigkeit ist einkommensteuerpflichtig, aber unterliegt in der Regel keiner betrieblichen Besteuerung im Sinne des EStG. Anders sieht es aus, wenn du mit der Vermietung systematisch gewerbliche Strukturen aufbaust, z. B. durch:
Betrieb einer möblierten Kurzzeitvermietung mit Zusatzleistungen (z. B. Reinigung, Frühstück)
laufende Vermietung mehrerer Objekte mit klarer Gewinnerzielungsabsicht, inkl. klarer Personal oder Bürostruktur
Ein typisches Beispiel für eine gewerbliche Vermietung ist die systematische Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb, eben insbesondere dann, wenn du Zusatzleistungen wie Frühstück, Reinigungsservice oder tägliche Betreuung anbietest.
Lesetipp: Mietzins in Österreich: Übersicht zu Richtwert, Kategoriemiete, Indexanpassung & Co.
In solchen Fällen kann die Finanzbehörde zu dem Schluss kommen, dass du Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielst (§ 23 EStG). Das hat Auswirkungen auf Buchführungspflichten, Steuerarten und unter Umständen auch auf die Umsatzsteuer. Die Umsatzsteuer bei der Vermietung und Verpachtung behandeln wir in Teil 2.
Hinweis: Achte darauf, Einnahmen und Ausgaben sauber zu dokumentieren und bei längeren Verlustphasen oder anderen außergewöhnlichen Vorkommnissen frühzeitig steuerliche Beratung einzuholen. Das schützt dich vor unangenehmen Rückforderungen oder Verlust der Steuerwirksamkeit.
Verluste und „vertikaler und horizontaler Verlustausgleich“
Verluste können in der Regel steuermindernd berücksichtigt werden, jedoch gelten diverse Einschränkungen. Nicht jeder Verlust lässt sich vollständig mit Gewinnen verrechnen. Insbesondere sind Verluste aus Vermietung, die als „Liebhaberei“ gelten, steuerlich nicht zu berücksichtigen. Zu Liebhaberei erfährst du im nächsten Absatz mehr.
Beim Verlustausgleich unterscheidet man vertikalen und horizontalen Ausgleich, sprich Verluste können mit anderen Einkünften des gleichen Jahres verrechnet werden, jedoch nur innerhalb bestimmter Einkunftsarten. So dürfen Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen nur mit Gewinnen aus anderen privaten Grundstücksverkäufen ausgeglichen werden. Ist ein Ausgleich nicht möglich, können 60 Prozent dieser Verluste über 15 Jahre mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verrechnet werden oder aber auf Antrag im Entstehungsjahr vollständig ausgeglichen werden. Für dich als Vermieter:in ist daher eine steuerlich sinnvolle Handhabung von Verlusten aus wirtschaftlichen Gründen unerlässlich, ziehe hierzu aber unbedingt eine steuerliche Beratung heran.
Wichtiges zur „Liebhaberei“
Ein zentrales steuerliches Thema bei privaten Vermietungen ist die sogenannte Liebhabereivermutung. Das Finanzamt geht grundsätzlich davon aus, dass du deine Immobilie mit Gewinnerzielungsabsicht vermietest. Das bedeutet, du darfst auch Verluste geltend machen, zum Beispiel in den ersten Jahren nach dem Kauf, wenn du hohe Finanzierungskosten oder Instandhaltungsaufwendungen hast. Aber, diese Verluste sind nur dann steuerlich abzugsfähig, wenn die Vermietung langfristig zu einem positiven Gesamtergebnis führt, also ein sogenannter Totalüberschuss erzielt wird.
Neue Fristen laut Liebhabereiverordnung (gültig ab 2024):
25 Jahre: Bei „kleiner Vermietung“ (ein oder zwei Objekte)
30 Jahre: Bei „großer Vermietung“ (mehr als zwei Objekte)
Innerhalb dieses Zeitraums musst du rechnerisch zeigen können, dass sich die Vermietung „rechnet“. Eine Prognoserechnung über den Gesamtzeitraum ist daher sinnvoll bei größeren Investitionen sogar notwendig.
Hinweis: Wenn das Finanzamt zu dem Schluss kommt, dass keine Einkünfteabsicht vorliegt (also „Liebhaberei“), dann sind Verluste aus der Vermietung steuerlich nicht mehr abzugsfähig, auch nicht rückwirkend. Die Einkünfte zählen dann nicht zur Einkommensteuerbemessungsgrundlage.
Handhabung bei Leerstand
Auch wenn du vorübergehend keine Mieteinnahmen erzielst, kannst du unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin Werbungskosten und Abschreibungen geltend machen. Dies ist etwa der Fall, wenn du nachweislich um eine Vermietung bemüht bist (z. B. Inserate, Maklerauftrag). Fehlt eine solche Einkünfteabsicht über einen längeren Zeitraum, sprich es ist bewusster Leerstand, kann das Finanzamt die Anerkennung der Verluste versagen, insbesondere im Zusammenhang mit der Liebhabereibeurteilung.
Nichtmeldung von Mieteinkünften und Folgen
Wichtig ist, dass du sämtliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ordnungsgemäß dem Finanzamt meldest. Werden Mieteinnahmen verschwiegen, kann das als Finanzvergehen nach dem Finanzstrafgesetz geahndet werden. mit teils empfindlichen Strafen.
Sollte dir ein Fehler oder eine Unterlassung nachträglich auffallen, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer strafbefreienden Selbstanzeige. Diese muss allerdings rechtzeitig erfolgen, also bevor das Finanzamt erste Ermittlungsschritte setzt. In solchen Fällen ist es ratsam, sofort steuerliche und rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
Wie werden die Einkünfte ermittelt?
Wie bereits eingangs kurz erwähnt, wenn du als Vermieter:in eine oder mehrere Immobilien bzw. Wohnungen vermietest, erzielst du damit steuerpflichtige Einnahmen. Die zentrale Frage lautet: Wie wird der Betrag berechnet, den du letztlich versteuern musst? Die Antwort ergibt sich aus einer vereinfachten Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, auch Einnahmen-Werbungskosten-Überschussrechnung genannt.
Diese Form der Gewinnermittlung ist typisch für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (im Sinne des EStG) und kommt zur Anwendung, solange keine gewerbliche Einkunftsart (z. B. durch umfangreiche Zusatzleistungen) oder Buchführungspflicht besteht. Dieser gewinn wird dann in der Einkommenssteuererklärung berücksichtigt, die ab 1. März des Folgejahres eingereicht werden kann.
Schritt 1: Bruttoeinnahmen aus Vermietung
Zunächst werden alle Einnahmen aus dem Mietverhältnis erfasst. Dazu zählen:
monatliche Nettomieten (Kaltmiete)
Betriebskosten, wenn sie vom Mieter getragen werden
Einmalzahlungen oder Sonderzahlungen
Einnahmen aus Nebenleistungen (z. B. Stellplätze, Kellerabteile, Waschraumbenutzung)
Nicht relevant für die Einkommensteuer sind hingegen Kautionen oder durchlaufende Posten, sofern sie nicht vereinnahmt werden.
Schritt 2: Werbungskosten abziehen
Anschließend werden von den Bruttoeinnahmen sämtliche Werbungskosten abgezogen. Dabei handelt es sich um alle Kosten, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Dazu zählen u. a.:
Abschreibung (AfA) für das Gebäude (nicht für das Grundstück!)
Zinsen und Kreditkosten für Finanzierungen
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
Verwaltungskosten (z. B. Hausverwaltung, Steuerberatung, Inserate)
Versicherungen
Maklerprovisionen
Betriebskosten, soweit sie nicht auf Mieter umgelegt werden können
Reparaturen und Wartung (z. B. defekte Therme, Türschloss)
Tipp: Auch Ausgaben vor Vermietungsbeginn (z. B. Sanierung, Inserate) können als sogenannte vorweggenommene Werbungskosten abgesetzt werden, wichtig ist, dass ein späterer Vermietungswille eindeutig nachweisbar ist.
Schritt 3: Ergebnis
Schlussendlich erhält du nach der Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben deinen steuerlich relevanten Ertrag. Diesen musst du nun in deiner Einkommensteuererklärung in Form von Formular E1 in die gesonderte Beilage E1b für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angeben sowie mit deinen anderen steuerlich relevanten Einkünften verrechnen.
Beispielrechnung der Versteuerung von Mieteinnahmen
Um dir einen realistischen, wenn auch vereinfachten Eindruck zu vermitteln, wie die steuerliche Belastung bei Vermietung aussehen kann, nehmen wir ein konkretes Beispiel:
Herr Meier kauft eine Eigentumswohnung um 200.000 Euro, die er hauptsächlich über ein Bankdarlehen finanziert. Die Wohnung wird an eine Einzelperson vermietet, die monatlich 600 Euro Nettomiete zahlt, also 7.200 Euro jährlich. Der auf das Gebäude entfallende Kaufpreis beträgt 140.000 Euro, auf das Grundstück 60.000 Euro. Der jährliche Abschreibungsbetrag (AfA) beträgt 1,5% von 140.000 Euro = 2.100 Euro. Bezüglich der AfA ist anzumerken, dass für dieses Beispiel nur der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt als abschreibebar betrachtet wird.
Überblick: Einnahmen – Werbungskosten = Überschuss
Obwohl Herr Meier 7.200 Euro an Miete einnimmt, muss er steuerlich nur 1.180 Euro berücksichtigen. Der Rest wird durch abzugsfähige Kosten reduziert. In einem anderen Jahr, etwa bei erhöhten Reparaturkosten oder vorübergehendem Leerstand, könnten sogar Verluste entstehen, die ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden (sofern keine Liebhaberei vorliegt). Wenn Herr Meier aus seiner Vermietung Verluste erzielst, kann er diese unter Umständen mit anderen positiven Einkünften verrechnen z. B. mit seinem Gehalt. Voraussetzung ist, dass keine Liebhaberei vorliegt. Damit lassen sich gerade in der Anlaufphase steuerlich wirksame Effekte erzielen
Wichtig: Einnahmen und Ausgaben müssen dem richtigen Jahr zugeordnet werden. Die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung erfolgt nach dem Zufluss-Abfluss-Prinzip (EStG). Das bedeutet, Einnahmen und Ausgaben werden in jenem Jahr berücksichtigt, in dem sie tatsächlich zufließen oder bezahlt werden unabhängig vom Leistungszeitraum. Beispiel: Wenn ein Mieter die Dezembermiete erst im Jänner überweist, zählt sie steuerlich erst im Folgejahr.
Betrachtung der Besteuerung
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nicht pauschal versteuert, sondern durch die Berücksichtigung von Werbungskosten oft deutlich reduziert. Wer sich frühzeitig mit der steuerlichen Behandlung seiner Kosten auseinandersetzt, Belege sammelt und Kosten strategisch richtig behandelt, kann die Steuerlast spürbar senken und behält gleichzeitig die Kontrolle über die Wirtschaftlichkeit seiner Immobilie.
In diesem ersten Teil hast du erfahren, welche Mieteinnahmen in welcher Form steuerpflichtig sind, wie du Werbungskosten geltend machen kannst und warum die Liebhabereiregelung für dich als Vermieter:in eine zentrale Rolle spielt.
Ausblick auf Teil 2 dieser Artikelreihe
Im nächsten Teil gehen wir einen Schritt weiter. Wir erklären dir, wie du Abschreibungen (AfA) für Gebäude korrekt berechnest und anwendest und welche Rolle Grundstücke dabei spielen, welche Kosten du sofort oder verteilt absetzen kannst, worum es sich beim Herstellungsaufwand und Instandsetzung auf sich hat und was du bei der Umsatzsteuer beachten solltest.
