Die 8 wichtigsten Kennzahlen für Vermieter – einfach erklärt

1. Bruttomietrendite – Wie rentabel ist deine Immobilie?

Die Bruttomietrendite ist eine der bekanntesten Kennzahlen in der Immobilienwelt. Sie gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises du jährlich durch Mieteinnahmen zurückbekommst und hilft dir so, Immobilien untereinander zu vergleichen oder dein Investment grob einzuschätzen.

Die Formel ist einfach:

(Jährliche Kaltmiete / Kaufpreis) × 100

Ein Beispiel:

Du vermietest eine Wohnung für 800 Euro im Monat kalt, also 9.600 Euro pro Jahr. Der Kaufpreis der Immobilie lag bei 240.000 Euro.

→ Bruttomietrendite = (9.600 / 240.000) × 100 = 4 %

Vereinfacht gesagt: Je höher der Wert, desto besser. Eine Bruttomietrendite von 4-6% sollte zumindest erzielt werden, bei Werte die darunter liegen, solltest du dein Investment nochmals genau überprüfen. Allerdings gilt zu beachten, die Bruttomietrendite berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch laufende Ausgaben wie Betriebskosten, Rücklagen oder Leerstand. Deshalb eignet sie sich vor allem als erste Orientierung oder zum Vergleich von Objekten.

Für einen genaueren Blick auf die Wirtschaftlichkeit empfiehlt sich die Nettomietrendite, diese Kennzahl behandeln wir gleich im Anschluss.

2. Nettomietrendite – Wie viel bleibt dir wirklich?

Im Gegensatz zur Bruttomietrendite zeigt dir die Nettomietrendite, vereinfacht gesagt was am Ende des Jahres tatsächlich in deiner Tasche bleibt. Sie zieht die laufenden Kosten vom Mietertrag ab und berücksichtigt auch die Kaufnebenkosten und liefert so ein realistisches Bild der Wirtschaftlichkeit deiner Immobilie.

Formel:

(Jährliche Kaltmiete – laufende Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Typische Kaufnebenkosten sind z.B. Maklergebühren, Notar, Treuhänder, Grundbucheintragung, Grunderwerbssteuer etc.

Typische laufende Kosten sind z. B. Rücklagen für Instandhaltung, Verwaltungskosten, Versicherungen oder nicht umlagefähige Betriebskosten. Diese variieren stark je nach Objekt und Standort – darum ist die Nettomietrendite oft deutlich niedriger als die Bruttomietrendite.

Ein Beispiel:

• Jährliche Mieteinnahmen (kalt): 9.600 €

• Laufende Kosten: 2.000 €

• Kaufpreis: 240.000 €

• Kaufnebenkosten: 18.000 €

→ Nettomietrendite = (9.600 – 2.000) / (240.000 + 18.000) × 100 = 2,95 %

Die Nettomietrendite eignet sich hervorragend, um dein Investment realistisch zu bewerten oder mit anderen Anlageformen zu vergleichen, etwa mit Aktien oder Anleihen. Sie zeigt dir, ob dein Objekt tatsächlich ein Renditebringer ist oder du an den falschen Schrauben drehst. Die Rendite sollte im Idealfall über 3,0%-3,5% p.a. liegen damit dein Ertrag langfristig gesichert ist.

Im nächsten Schritt sehen wir uns eine Kennzahl an, die besonders für die kurzfristige Liquidität entscheidend ist: den Cashflow.

3. Cashflow – Wie viel Geld bleibt dir monatlich?

Der Cashflow zeigt dir, wie viel Geld dir nach Abzug aller laufenden Ausgaben tatsächlich pro Monat oder Jahr zur Verfügung steht. Er ist eine der wichtigsten Kennzahlen für Vermieter, vor allem dann, wenn du deine Immobilie als Einkommensquelle nutzt oder mehrere Einheiten vermietest.

Formel (vereinfacht):

Kaltmieteinnahmen – laufende Kosten – Kreditrate (inkl. Zinsen) = Cashflow

Dabei zählen zu den laufenden Kosten alle nicht umlagefähigen Ausgaben wie Verwaltung, Rücklagen, Versicherungen oder Instandhaltung. Auch die monatliche Kreditrate inkl. der Zinsen wird berücksichtigt, so bekommst du einen klaren Blick auf deine Liquidität.

Beispiel:

• Monatliche Kaltmieteinnahmen: 800 €

• Laufende Kosten: 150 €

• Kreditrate inkl. Zinsen: 500 €

→ Cashflow = 800 – 150 – 500 = 150 € pro Monat

Ein positiver Cashflow bedeutet, dass du jeden Monat Geld aus der Immobilie entnimmst. Ein negativer Cashflow zeigt hingegen, dass du draufzahlst, was bei einem langfristigen Investment nicht immer schlecht sein muss, aber genau beobachtet werden sollte.

Besonders wertvoll: Der Cashflow gibt dir als Vermieter nicht nur finanzielle Sicherheit, sondern hilft dir auch bei strategischen Entscheidungen, etwa bei der Frage, ob du ein weiteres Objekt finanzieren kannst oder Rücklagen aufbauen solltest.

Im nächsten Abschnitt widmen wir uns einem Problem, das viele Vermieter unterschätzen: dem Leerstand und wie du diesen mit einer Kennzahl messbar machen kannst.

4. Leerstandsquote – Wie oft steht deine Wohnung leer?

Die Leerstandsquote zeigt dir, wie viel Prozent deiner vermietbaren Fläche oder Einheiten aktuell nicht vermietet sind. Sie ist eine wichtige Kennzahl, um Risiken zu bewerten und besonders um die Wirtschaftlichkeit deiner Immobilie im Blick zu behalten. Vor allem, wenn du mehrere Einheiten besitzt ist die Leerstandsquote eine wichtige Kennzahl, auch im Hinblick auf mögliche Abgaben

Lesetipp:Weitere spannende Informationen zum Leerstand und weitere Gründe, warum du wahrscheinlich jedes Jahr Geld verlierst, findest du hier

Formel:

(Leerstehende Fläche oder Einheiten ÷ Gesamtfläche oder -anzahl) × 100 = Leerstandsquote in %

Du kannst die Leerstandsquote entweder flächenbezogen (in m²) oder einheitenbezogen (Anzahl der Wohnungen) berechnen, je nachdem, was für dein Objekt aussagekräftiger ist. Beziehe dich auf den Zeitraum eines Jahres oder Monats, um saisonale Schwankungen realistisch abzubilden.

Beispiel:

Du hast ein Mietshaus mit 10 Einheiten. Davon stehen aktuell 2 leer.

→ Leerstandsquote = (2 ÷ 10) × 100 = 20 %

Diese Zahl ist ein wichtiger Frühindikator, denn schon wenige leerstehende Einheiten drücken die Rendite spürbar, da die Fixkosten weiterlaufen, während Einnahmen fehlen. Sollte deine Leerstandsquote regelmäßig über 5 bis 10 % liegt, ist es angebracht die Ursachen zu hinterfragen. Ist der Mietpreis zu hoch? Gibt es Probleme mit der Ausstattung oder Lage? Oder läuft die Vermarktung schleppend? 

Umgekehrt signalisiert eine niedrige und stabile Leerstandsquote, dass deine Immobilie marktgerecht positioniert ist. Das ist ein gutes Zeichen sowohl für laufende Einnahmen als auch für den zukünftigen Wiederverkaufswert.

Hinweis: Notiere nicht nur die aktuelle Leerstandsquote, sondern auch die durchschnittliche Quote über mehrere Jahre. So erkennst du frühzeitig Trends und kannst bei Bedarf gegensteuern, etwa mit gezielten Sanierungen, flexibleren Mietangeboten oder einer Neuvermarktung.

Im nächsten Abschnitt gehen wir auf eine verwandte, aber strategisch noch wichtigere Kennzahl ein: die Amortisationsdauer. Sie hilft dir, die Wirtschaftlichkeit deiner Immobilie realistisch einzuschätzen.

5. Amortisationsdauer – Wann hast du dein Investment wieder drin?

Die Amortisationsdauer gibt dir Auskunft darüber, wie lange es dauert, bis sich deine Investition in eine Immobilie durch die Mieteinnahmen „bezahlt“ gemacht hat. Oder anders gesagt: Wann du den Kaufpreis durch Nettoerträge wieder hereingeholt hast.

Formel:

Kaufpreis / jährlicher Nettoüberschuss = Amortisationsdauer in Jahren

Dabei wird meist der Netto-Cashflow herangezogen, also die Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten und, je nach Betrachtung, auch der Finanzierungskosten.

Ein Beispiel:

Kaufpreis: 240.000 €

Jährlicher Nettoüberschuss: 7.200 €

→ Amortisationszeit = 240.000 / 7.200 = 33,3 Jahre

Je kürzer die Amortisationszeit, desto schneller wird aus deiner Investition ein echtes Vermögen. Besonders bei langfristigen Anlageobjekten ist diese Kennzahl hilfreich, um Risiken und Ertragspotenzial realistisch einzuschätzen und um verschiedene Immobilien miteinander zu vergleichen.

Wichtig: Die Amortisationszeit ist eine rein statische Kennzahl. Sie berücksichtigt keine Wertsteigerungen, steuerlichen Effekte oder Mietanpassungen, aber sie liefert eine gute erste Orientierung. Und genau darum geht es: Überblick schaffen, bevor es in die Tiefe geht.

Im nächsten Schritt schauen wir uns an, wie profitabel dein eingesetztes Kapital wirklich arbeitet, mit der Eigenkapitalrendite.

6. Eigenkapitalrendite – Wie rentabel ist dein eingesetztes Kapital?

Die Eigenkapitalrendite (Return on Equity, ROE) zeigt dir, wie gut sich dein eingesetztes Eigenkapital verzinst, also was du am Ende des Jahres im Verhältnis zu deinem eigenen Geldeinsatz verdienst. Sie ist besonders relevant, wenn du nicht den gesamten Kaufpreis aus der eigenen Tasche bezahlt hast, sondern einen Teil über ein Darlehen finanziert wurde.

Formel:

(Jährlicher Überschuss / eingesetztes Eigenkapital) × 100 = Eigenkapitalrendite in %

Beispiel:

Dein Kaufpreis liegt bei 240.000 €, du finanzierst 70 % und bringst 30 % Eigenkapital ein – also 72.000 €. Der jährliche Überschuss nach allen Kosten beträgt 6.480 €.

→ Eigenkapitalrendite = (6.480 / 72.000) × 100 = 9 %

Die Eigenkapitalrendite macht deutlich, welchen Hebel du durch Fremdkapital nutzen kannst. Auch wenn deine Gesamtmietrendite nur moderat ist, kann deine Eigenkapitalrendite deutlich höher liegen, vorausgesetzt, dein Objekt wirft regelmäßig Überschüsse ab.

Das bedeutet, mit gezieltem Kapitaleinsatz kannst du deine Vermietung wirtschaftlich effizienter gestalten, vor allem, wenn du mehrere Objekte besitzt oder dir einen Portfolioaufbau überlegst.

Im nächsten Abschnitt schauen wir uns die Objektrendite (ROI) an, eine umfassendere Kennzahl, die alle Investitionskosten berücksichtigt und dir eine echte Gesamtsicht liefert.

7. Objektrendite (ROI) – Wie wirtschaftlich ist dein Gesamtinvestment?

Die Objektrendite, oft auch als Return on Investment (ROI) bezeichnet, gibt dir Auskunft darüber, wie viel Rendite du auf dein gesamtes eingesetztes Kapital erzielst. Im Gegensatz zur Eigenkapitalrendite berücksichtigt sie nicht nur deinen Eigenkapitalanteil, sondern die Gesamtkosten des Investments inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Sanierungen.

Formel:

(Jährlicher Nettoüberschuss / Gesamtkosten der Investition) × 100 = ROI in %

Beispiel:

Du hast für die Immobilie 240.000 € bezahlt. Zusätzlich fielen 25.000 € an Kaufnebenkosten und Sanierungsarbeiten an. Insgesamt hast du also 265.000 € investiert. Dein jährlicher Nettoüberschuss beträgt 6.480 €.

→ Objektrendite = (6.480 / 265.000) × 100 = 2,45 %

Hinweis: Auch wenn 2,45 % auf den ersten Blick niedrig wirkt, kann eine solche Objektrendite in guten Lagen mit hoher Wertstabilität oder Entwicklungspotenzial durchaus attraktiv sein, vor allem bei langfristigem Anlagehorizont.

Der ROI ist besonders hilfreich, wenn du mehrere Objekte vergleichst oder prüfen willst, ob sich eine größere Investition langfristig lohnt. Da er sämtliche Ausgaben berücksichtigt, eignet er sich als realistische Entscheidungsgrundlage, zum Beispiel bei der Frage: „Ist diese Immobilie auf lange Sicht profitabel?“

Im nächsten und letzten Abschnitt widmen wir uns einer Kennzahl, die viele Vermieter unterschätzen – dabei ist sie entscheidend, um laufende Erhaltungskosten realistisch einzuplanen und böse Überraschungen zu vermeiden: der Instandhaltungsquote.

8. Instandhaltungsquote – Planst du genug für Reparaturen und Erhalt?

Die Instandhaltungsquote zeigt dir, wie viel Prozent deiner Mieteinnahmen du für die Instandhaltung deiner Immobilie zurücklegst. Gerade private Vermieter unterschätzen häufig, wie viel Geld langfristig für Reparaturen, Modernisierungen oder altersbedingte Abnutzungen eingeplant werden sollte.

Lesetipp: Oft sind Hausverwaltungen für die Instandhaltung zuständig, mehr dazu findest du in unserem Artikel zu Hausverwaltungen, hier

Formel:

(Instandhaltungskosten / Kaltmieteinnahmen) × 100 = Instandhaltungsquote in %

Beispiel:

Du nimmst im Jahr 9.600 € an Miete ein und gibst davon 1.200 € für Instandhaltung aus.

→ Instandhaltungsquote = (1.200 / 9.600) × 100 = 12,5 %

Die Quote hängt stark vom Zustand, Alter und Typ deiner Immobilie ab. Während bei einem Neubau in den ersten Jahren oft nur wenige Maßnahmen anfallen, können bei einem Altbau schnell hohe Kosten entstehen, etwa für Heizung, Dach oder Fassade.

Viele Experten empfehlen, etwa 1 bis 2 €/m² Wohnfläche und Monat als Rücklage zu kalkulieren. Bei einer 80 m² Wohnung wären das 960 bis 1.920 € im Jahr. Die Instandhaltungsquote hilft dir, hier realistisch zu planen – und unangenehme finanzielle Überraschungen zu vermeiden.

Wichtig: Banken und Steuerberater achten bei der Finanzplanung stark auf diesen Wert. Wer dauerhaft zu wenig zurücklegt, riskiert im Ernstfall Liquiditätsprobleme oder Wertverlust der Immobilie.